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Mietminderung – So reagieren Vermieter richtig

Früher oder später treten in jeder Wohnung einmal Mängel auf. Sei es, dass sich an der Decke Schimmel bildet, oder sei es, dass die Heizung ausfällt.

Als Vermieter hat man immer nur dann Anspruch auf die volle Miete, wenn die Wohnung einwandfrei ist. Weist die Wohnung dagegen Mängel auf, aufgrund derer die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist, darf der Mieter in angemessener Höhe mindern (§ 536 BGB). Und zwar ebenso sämtliche Betriebskosten (BGH, Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10).

Ob der Mangel schon bestand, bevor der Mieter eingezogen ist, oder erst danach entstanden ist, spielt grundsätzlich keine Rolle. Wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags bereits gekannt hat, dann hat er kein Recht auf Mietminderung, das gilt auch, wenn dem Mieter der Mangel nur infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (§ 536b BGB).


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Ausnahme: Der Vermieter hat dem Mieter die Beseitigung des Mangels zugesichert. Übrigens: Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung verjährt im laufenden Mietverhältnis nicht (BGH, Urteil v. 17.02.10, Az. VIII ZR 104/09).

Der Mieter ist verpflichtet, auftretende Mängel „unverzüglich“ mitzuteilen (§ 536c BGB). In der Sprache der Juristen bedeutet unverzüglich, dass die Anzeige ohne schuldhaftes Zögern erfolgen muss. Und das heißt im Klartext: Der Mieter darf keine unnötige Zeit verlieren.

Vorteil: Minderung wegen energetischer Modernisierung nicht möglich

Ist der Mieter in der Nutzung seiner Wohnung beeinträchtigt durch Baumaßnahmen, die einer energetischen Modernisierung dienen, darf der Mieter 3 Monate lang nicht mindern (§ 536a Abs. 1a BGB). Treten Wohnungsmängel auf, kommt es für Vermieter darauf an, eine Mietminderung zu verhindern. In einer solchen Situation zahlt sich eine gute Geschäftsbeziehung zum Mieter aus.

„Geschäftsbeziehung“ bedeutet, das Mietverhältnis als das zu sehen, was es wirtschaftlich gesehen ist: ein Vertragsverhältnis zwischen Geschäftspartnern. Für Vermieter lohnt es sich nicht, die eigene Rechtsposition über zu betonen. Eine gute Geschäftsbeziehung zum Mieter zahlt sich eben aus, wenn es einmal Probleme gibt, wie etwa bei Wohnungsmängeln.

Zufriedene Dauermieter werden dann weitaus weniger Zeitaufwand und Ärger verursachen – und auch nicht gleich die Miete kürzen. Der Grund: Die Mieter wissen aus eigener Erfahrung, dass sich der Vermieter „um die Dinge kümmert“.

Wenn es ohne Mietminderung nicht abgeht

Die Höhe der Mietkürzung richtet sich stets danach, in welchem Umfang der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Je stärker sich ein Mangel auswirkt, desto mehr darf die Miete gekürzt werden. Allgemein gültige Regeln gibt es allerdings nicht.

Tipp: Auf den Internet-Seiten von GeVestor  finden Sie eine umfassende Mietminderungstabelle mit über 200 Positionen. Lesen Sie in der Tabelle, wie die Gerichte in konkreten Fällen entschieden haben und welche Mietminderungsquoten akzeptiert wurden. So kann man in etwa beurteilen, welche Minderungsquote angemessen ist.

Achtung: Vermieter sollten auf eine Mietminderung gelassen reagieren, sofern sich diese nicht „jenseits von Gut und Böse“ bewegt. Man sollte offensiv auftreten. Das Ziel sollte es sein, eine angemessene Mietminderung auszuhandeln, sofern eine Mietminderung dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Vermieter sollten auf die Argumente des Mieters eingehen, aber auch Verständnis für den eigenen Standpunkt verlangen.

18. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.