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Mietminderung: So setzen Sie sich erfolgreich zur Wehr

Mit einer Mietminderung kann Ihr Mieter Ihnen quasi die Pistole auf die Brust setzen.

Er muss diese nämlich weder ankündigen noch muss er Sie um Erlaubnis fragen oder gar eine gerichtliche Entscheidung über die Zulässigkeit der Mietminderung herbeiführen.

Ist ein erheblicher Mangel in der Wohnung vorhanden, darf Ihr Mieter per Gesetz, gleichsam automatisch, die Miete kürzen. Die Begründung hierfür findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Dieses legt in § 536 fest, dass ein Mieter bei Bestehen eines erheblichen Mangels an der Mietsache, „nur eine angemessene, herabgesetzte Miete zu entrichten hat.“

Mietminderung: Vermieter muss reagieren

Doch Vorsicht: Das Instrument der Mietminderung wird gern, wenn vielleicht auch oft unbeabsichtigt, missbraucht. Mieter mindern, obwohl sie hierzu gar nicht berechtigt sind oder sie setzen die Minderung viel zu hoch an. In jedem Fall müssen Sie als Vermieter reagieren.

Bleiben Sie hier untätig, kann das nämlich von den Gerichten als Anerkenntnis gewertet werden.

Sie haben dann in der Regel keine Möglichkeit, die einbehaltene Miete zurückzuerhalten, wenn die Minderung zu Unrecht erfolgt ist.


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Immer der erste Schritt: Mangel ansehen

Unabhängig von der weiteren Vorgehensweise bei einer Mietminderung, sollte Ihr erster Schritt der Folgende sein: Sehen Sie sich die Mängel persönlich an. Nur dann sind Sie in der Lage, die Mietminderung sachgerecht zu beurteilen und über Ihre weitere Vorgehensweise zu entscheiden.

Wie Sie eine Mietminderung im Einzelnen beurteilen und welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter haben, lesen Sie in diesem Beitrag. Erfahren Sie auch anhand von aktuellen Urteilen, wie hoch die angesetzte Minderungsquote sein darf, wenn tatsächlich ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt.

Bedenken Sie jedoch stets, dass kein Fall dem anderen entspricht, sodass Sie die Urteile lediglich als groben Anhaltspunkt zur Beurteilung des eigenen Falls heranziehen können.

Voraussetzungen für eine berechtigte Mietminderung Ihres Mieters

Voraussetzung für ein Minderungsrecht Ihres Mieters ist zunächst einmal, dass die Wohnung einen Mangel aufweist. Unter einem Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten zu verstehen.

Doch das Vorliegen einer solchen Abweichung allein reicht noch nicht aus, um eine Mietminderung zu begründen. Vielmehr muss der Mangel die Grenze der Erheblichkeit überschreiten.

Häufiger Streitpunkt: Bewertung der Mängel

Liegt nur ein unerheblicher Mangel vor, darf Ihr Mieter nicht mindern. Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) ist ein Mangel unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist sowie schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann (BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. XII ZR 251/02).

Liegt also nur eine kleine optische Beeinträchtigung vor, die sich kurzfristig beseitigen lässt, ist Ihr Mieter nicht zur Minderung berechtigt. Dennoch führt bereits dieser Punkt häufig zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien.

Was für den Mieter ein durchaus erheblicher Mangel ist, hat aus Vermietersicht die Grenze zum Erheblichen häufig nicht überschritten.

Nicht selten haben Gerichte darüber zu entscheiden, ob eine Beeinträchtigung der Mietsache erheblich genug ist, um den Mieter zur Minderung zu berechtigen. Entnehmen Sie der nachfolgenden Tabelle, in welchen Fällen die Gerichte eine erhebliche Beeinträchtigung von vornherein verneint und somit eine Mietminderung ausgeschlossen haben.

ThemaGerichtAktenzeichenDatumMinderung
Asylbewerber im NachbarhausAmtsgericht Gronau– 4C 430/90332200 %
Baumbestand des Grundstücks wird verändertAG Gronau3C288/90332900 %
Braunes Leistungswasser bei den gesetzlichen Anforderungen entsprechender QualitätLandgericht Braunschweig6S972/99366510%
ElektrosmogAmtsgericht Köln213 C77/93342340 %
Fensterbordell in einschlägiger GegendAmtsgericht Hamburg47 C666/00373090 %
Graffiti an der HauswandAmtsgericht Leipzig49 C5267/00367960 %
KatzenhaltungAmtsgericht Bad Arolsen2C18/07391490 %
Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft bei normalem WohnverhaltenAmtsgericht Münster28C5539/82299690 %
Lärm durch bauliche Veränderung, der die technischen Grenzwerte nicht überschreitetBundesgerichtshofVIII ZR 300/08400790 %
Madonnenstatue steht im TreppenhausAmtsgericht Münster3C2122/03378240 %
Neubaufeuchte, Mieter muss lüften und Möbel von den Wänden rückenAmtsgericht Langen3C293/81301110 %
Spinnen in der PaterrewohnungAmtsgericht Köln215 C 355/92339340 %
WohnungsleerstandAmtsgericht Frankfurt/Oder2.5 C1002/04383150 %

Achtung

Treten mehrere dieser unerheblichen Mängel gemeinsam auf, können sich diese zu einem erheblichen Mangel summieren und Ihr Mieter ist zur Mietminderung berechtigt.

Ein 10 cm langer Haarriss ist für sich allein gesehen ebenso wenig ein erheblicher Mangel wie eine abgetretene Türschwelle, ein leicht gerissener Türspion ebenso wenig wie eine gesprungene Fensterscheibe.

Treten diese Mängel aber zusammen auf, können sie insbesondere bei einem Neubau die Schwelle der Erheblichkeit überschreiten und Ihr Mieter wäre zumindest in geringfügigem Umfang zur Minderung berechtigt.

31. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.