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Mietminderung und Mängelhaftung: So können sich Vermieter schützen

Bei Mietminderung und Mängelhaftung steht für Vermieter oft viel Geld auf dem Spiel. Grillen ist hierbei eine häufige Ursache für Minderungen. Jeder kennt es: Kaum steigen die Temperaturen, qualmt es wieder allerorten. Schätzungsweise 90 Millionen Mal schmeißen die Deutschen in jeder Saison den Grill an.

Was für die einen das Sommervergnügen schlechthin ist, ist für die anderen ein Dauerärgernis. Und so kommt es jedes Jahr aufs Neue zu Beschwerden wegen Lärm- und Qualmbelästigung – kein Wunder also, dass es schon Hunderte von „Grill-Urteilen“ gibt. Dabei sind die Regeln, an die sich grillende Mieter halten müssen, eigentlich ziemlich einfach.

Die Grillsaison ist eröffnet: Vermieter handeln bei Mieter-Beschwerden wegen Lärm und Qualm im eigenen Interesse

Auch ein Grillfreund muss anerkennen: Ziehen Gerüche und Dämpfe auf den benachbarten Balkon oder in die Wohnung, kann dies unangenehm sein – von den akustischen Beeinträchtigungen durch die Grillfreunde ganz zu schweigen. Sind die Beeinträchtigungen erheblich, darf der gestörte Mieter die Miete mindern.

Wie intensiv die Beeinträchtigung ist, hängt von den baulichen Gegebenheiten ab. Dabei gilt: Je enger die Nachbarn beieinander wohnen, desto größer ist die Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme.

Im Klartext gehen die Gerichte von folgender Faustformel aus: Im Mehrfamilienhaus dürfen Mieter von April bis September einmal monatlich auf Balkon oder Terrasse bis 24 Uhr grillen. Voraussetzung ist, dass die hiervon beeinträchtigten Mieter darüber mindestens 48 Stunden vorher informiert werden (OLG Oldenburg, Urteil v. 29.07.02, Az. 13 U 53/02).

Das bedeutet aber auch: Wird häufiger gegrillt und/oder das Grillen nicht angekündigt, dürfen Vermieter den betreffenden Mietern nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen (LG Essen, Urteil v. 07.02.02, Az. 10 S 438/01).

Achtung: Haben Sie in Ihrer Hausordnung abweichende Regelungen getroffen, gelten diese. Vermieter können vereinbaren, dass alle Mieter häufiger grillen dürfen. Eine Beschneidung der Grilltermine oder gar ein völliges Verbot für Balkon-BBQs darf aber nur vereinbart werden, wenn den Mietern eine geeignete Grillstelle zur Verfügung steht.

TIPP: Verstöße abmahnen

Außerdem sollte man darauf achten, ob sich die grillenden Mieter an die Regeln halten. Anderenfalls können Vermieter von ihrem Recht auf Abmahnung und Kündigung Gebrauch machen, um keine Mietminderungen zu riskieren.

Vorsicht, Mängelhaftung! – Haftung schon im Mietvertrag begrenzen

Wenn die vermieteten Räume Mängel haben, darf der Mieter die Miete mindern. Darüber hinaus darf er den Vermieter dafür haftbar machen, wenn seine Einrichtungsgegenstände hierdurch Schaden nehmen oder er sonstige Vermögenseinbußen erleidet. Weil solche Forderungen schnell ein paar Tausend Euro betragen können, haben Vermieter die Möglichkeit, sich durch geschickte Vereinbarungen schon im Mietvertrag weitgehend zu schützen.


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In welchem Umfang Vermieter ihre Haftung ausschließen können, hängt davon ab, wann der den Schaden verursachende Mangel entsteht und ob man an der Entstehung des Mangels (mit-)schuld ist.

Fall 1: Die Schrankwand des Mieters in der gemieteten Souterrainwohnung schimmelt, weil das Mauerwerk durch die Baufirma nicht ordnungsgemäß gegen aufsteigende Feuchtigkeit geschützt wurde.

Fall 2: Der Vermieter vermietet Räume zum Betrieb einer Gaststätte. Die Behörde verweigert dem Mieter die Konzession mit der Begründung, dass deren Ursache in der Beschaffenheit der Räume liegt.

Nach der Vorschrift des § 536a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) haften Vermieter für jeden Mangel der Mietsache, der bereits beim Abschluss des Mietvertrags vorhanden ist. Ob dem Vermieter ein Verschulden zur Last gelegt werden kann, spielt keine Rolle. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Vermieter beim Vertragsabschluss garantiert, dass die Mietsache mangelfrei ist.

Garantiehaftung dürfen Vermieter ausschließen

In beiden oben genannten Beispielfällen bestanden die Mängel bereits beim Vertragsabschluss. Nach der gesetzlichen Regelung können die Mieter also Schadenersatz fordern.

Diese verschuldensunabhängige „Garantiehaftung“ für Mängel, die bereits beim Vertragsabschluss vorhanden sind, dürfen Vermieter aber durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ausschließen. Dies darf auch durch eine vorformulierte Klausel oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegt werden. Vermieter dürfen diesen Ausschluss auch bei der Vermietung von Wohnräumen anwenden.

Musterformulierung: „Das Mietobjekt wird in dem Zustand überlassen, in dem es sich bei Beginn des Mietverhältnisses befindet. Die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel ist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen.“

Wichtig: Verschweigt man einen Mangel arglistig, haftet man immer, wenn der Mieter durch den Mangel einen Schaden an seiner Person oder seinen Sachen erleidet. Diese Haftung kann durch keine Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Gewerbevermieter haften nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit

Als Vermieter von Gewerberäumen darf man die verschuldensabhängige Haftung auf Fälle begrenzen, in denen der Vermieter oder einer seiner Erfüllungsgehilfen grobe Fahrlässigkeit oder sogar Vorsatz nachgewiesen werden kann. Die Haftung für einfache Fahrlässigkeit können Vermieter aber ausschließen – und sollten dies auch, an besten wie folgt:

Musterformulierung für Gewerberaumvermietung: „Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, so haftet der Vermieter für dadurch entstehende Sach- und Vermögensschäden des Mieters nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.“

Bei Wohnraummietverträgen ist ein solch genereller Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit nicht zulässig. Nach einem Entscheid des BGHs Karlsruhe darf ein Vermieter die Haftung für Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache und aufgrund leichter Fahrlässigkeit verursacht werden, nicht durch Formularvertrag ausschließen.

Dies gilt jedenfalls für Schäden, gegen die der Mieter sich nicht selbst versichern kann, für die aber eine Versicherungsmöglichkeit des Vermieters besteht, also insbesondere für Schäden an der Einrichtung des Mieters (BGH, Beschluss v. 24.10.01, Az. VIII ARZ 1/01).

Musterformulierung für Wohnraumvermietung: „Die Haftung des Vermieters für Sach- und Vermögensschäden des Mieters ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, es sei denn, es handelt sich um einen Sachschaden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, der durch Mängel der Mietsache verursacht wurde.“

In diesen 5 Fällen hat der Mieter schon nach dem Gesetz keine Schadenersatzansprüche

In 5 Fällen sind Schadenersatzansprüche des Mieters gesetzlich ausgeschlossen, selbst wenn im Mietvertrag hierzu nichts vereinbart wurde:

  1. Der Mieter kennt den Mangel bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags.
  2. Der Mieter hat aus grober Fahrlässigkeit den Mangel nicht erkannt. Beispiel: Ein Gewerbemieter hat nicht erkannt, dass die sanitären Anlagen für das Betreiben eines Cafés nicht ausreichend dimensioniert sind.
  3. Der Mieter kennt den Mangel bei Übergabe der gemieteten Räume, übernimmt sie aber trotzdem vorbehaltlos.
  4. Der Mieter zeigt dem Vermieter einen Mangel, der im Laufe der Mietzeit erkennbar wird, nicht oder verspätet an.
  5. Der Mieter ist für die Entstehung des Mangels selbst verantwortlich. Beispiel: Durch unzureichendes Lüften bildet sich Schimmel an den Wänden.

21. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.