Mietminderung: Wann es nicht erlaubt ist

Die Tatsache allein, dass Mängel bei der Besichtigung vorhanden waren, führt aber nicht dazu, dass Ihr Mieter nicht mehr zur Minderung berechtigt ist.

Wenn etwa Feuchtigkeitsflecken im Teppichboden vorhanden sind, so führt das nur dann sicher zum Ausschluss des Minderungsrechts, wenn über deren Ursachen und konkrete Auswirkungen gesprochen wird.

Das bedeutet für Sie, dass Sie bei der Übergabe einer Wohnung vorhandene Mängel nicht verschweigen dürfen. Sie müssen sogar ausdrücklich auf sie hinweisen, um sich die Zahlung der vollen Miete zu erhalten.

Eine Minderung ist Ihrem Mieter dann nur noch möglich, wenn er sich diese ausdrücklich vorbehält.

Für einen solchen Vorbehalt ist es grundsätzlich ausreichend, wenn der Mieter diesen bei Abschluss des Mietvertrages mündlich ankündigt.

Wann der Mieter nicht mindern darf

• der Mangel bei Übergabe der Wohnung vorlag und der Mieter ihn kannte oder kennen musste,
• der Mangel unerheblich ist,
• der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat,
• der Mieter die Beseitigung schuldhaft verhindert oder
• der Mieter seiner Pflicht zur Mängelanzeige nicht nachkommt.

Wenn Ihr Mieter trotz eines Mangels die Miete zahlt

Bislang verlor der Mieter sein Recht zur Mietminderung, wenn er trotz Kenntnis eines während des Mietverhältnisses auftretenden Mangels seine Miete über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos weiter gezahlt hatte.

Der Bundesgerichtshof sah hierbei sechs Monate als eine solche längere Zeit an.

Hinsichtlich solcher Mängel, die erst während des Mietverhältnisses auftreten, hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VII ZR 274/02) seine bisherige Rechtsprechung inzwischen geändert.

Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach Auftreten des Mangels, wenn er die ganze Zeit über vorbehaltlos die Miete gezahlt hat.

Auch wenn Ihr Mieter Sie erst nach mehr als sechs Monaten darüber informiert, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, kann er Ihnen von diesem Zeitpunkt an für die Zukunft noch die Miete mindern.

Zeigt Ihr Mieter einen Mangel sofort an, in der Hoffnung, der Mangel werde abgestellt, so riskiert er sein Mietminderungsrecht nicht, wenn er deutlich zu verstehen gibt, dass er nur deswegen nicht mindert, weil er auf eine baldige Mängelbeseitigung vertraut.

Dann kann er auch noch nach sechs Monaten oder auch später die Miete mindern und auch die Rückzahlung überbezahlter Miete von Ihnen verlangen.

Zwar wird in der Entscheidung des BGH darauf hingewiesen, dass im Einzelfall die Mietminderung nach sechsmonatiger vorbehaltloser Zahlung doch ausgeschlossen sein kann, wenn im Verhalten eines Mieters ein ausdrücklicher oder stillschweigender Verzicht auf das Minderungsrecht zu sehen ist.

Da aber die Frage, wann ein solcher Verzicht vorliegt, von Fall zu Fall anders zu beurteilen ist, können Sie einen Verzicht nur dann annehmen, wenn Sie eine schriftliche Erklärung Ihres Mieters erhalten haben.

Andernfalls sollten Sie eine notwendige Mängelbeseitigung unverzüglich veranlassen.

Hinweis: Selbst wenn kein Mangel vorliegt, können Sie Ihren Anspruch auf Zahlung der vollen Miete verlieren, wenn Sie eine Mietminderung über viele Monate widerspruchslos hinnehmen.

Wenn Sie also feststellen, dass Ihr Mieter die Miete mindert, dann widersprechen Sie dieser Minderung rein vorsorglich sofort dem Grunde und der Höhe nach.

Ihre Verpflichtung zur Mängelbeseitigung

Ist Ihre Wohnung mit Mängeln behaftet, so kann dies eine Reihe von Rechtsfolgen verursachen, die Ihre Verpflichtung zur Mängelbeseitigung, das Recht Ihres Mieters zu Minderung und Schadensersatz oder sogar ein Kündigungsrecht Ihres Mieters erzeugen.

Für Sie als Vermieter ist es wichtig zu wissen, an welche Voraussetzungen diese Rechtsfolgen geknüpft sind, damit Sie angemessen reagieren können.

Wenn Ihre Wohnung tatsächlich mit Mängeln behaftet ist, sind Sie verpflichtet, diese Mängel zu beseitigen.

Nur wenn der Instandsetzungsaufwand in einem Missverhältnis zum Nutzen stünde, d. h. eine Sanierung nachweislich vollkommen unwirtschaftlich wäre, können Sie die Instandsetzung verweigern. Das ist jedoch nur in Ausnahmefällen möglich, etwa wenn das Objekt durch einen Brand völlig zerstört wurde.

Ansonsten können Sie sich Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht entziehen.

Selbstverständlich sind Sie auch dann nicht zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet, wenn Ihr Mieter diese verschuldet hat. Ist etwa ein Wasserschaden durch die ausgelaufene Wasch- oder Spülmaschine des Mieters entstanden, so hat er selbst die hierdurch entstandenen Mängel fachgerecht zu beseitigen.

Achtung: Herrscht zwischen Ihnen und Ihrem Mieter Uneinigkeit darüber, ob Sie zur Beseitigung des Mangels verpflichtet sind und die durchgeführte Mietminderung berechtigt war, so sollten Sie, zumindest wenn dies ohne großen Aufwand möglich ist, den Mangel selbst beseitigen lassen und den Streit über die Zulässigkeit der Minderung weiterführen.

Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass Sie die Mängelbeseitigung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ vornehmen. Nach Beseitigung des Mangels muss Ihr Mieter die Miete wieder in voller Höhe zahlen.

Sie verhindern dadurch, dass der vom Mieter einbehaltene Betrag während eines langfristigen gerichtlichen Verfahrens weiter steigt und Sie diesen zukünftig nicht zurückerhalten, weil der Mieter zahlungsunfähig wird oder das Gericht die Minderung als berechtigt ansieht.

Ersatzvornahme durch Ihren Mieter

Beachten Sie, dass Ihr Mieter durchaus das Recht hat, die Mängel selbst beseitigen zu lassen und Ihnen anschließend in Rechnung zu stellen. Dies bezeichnet man als eine Ersatzvornahme.

Bei ordnungsgemäßem Vorgehen Ihres Mieters müssen Sie ihm die Kosten ersetzen. Voraussetzung für diese sogenannte Ersatzvornahme ist allerdings, dass der Mieter Sie in Verzug gesetzt hat, das heißt, er muss Sie eindeutig zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Frist auffordern.

Sind Sie nicht unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden, brauchen Sie dem Mieter die Kosten für die Reparatur grundsätzlich nicht zu ersetzen.

Wichtig: In Notfällen, beispielsweise bei einem Heizungsausfall im Winter oder wenn bei einem Rohrbruch ein noch größerer Wasserschaden droht, dürfte Ihr Mieter ohne Aufforderung mit Fristsetzung unverzüglich eine Reparatur veranlassen.

Sie als Vermieter müssten dann die Kosten tragen, obwohl Sie keine Gelegenheit zur Selbstvornahme hatten.