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Mietminderung wegen Kinderlärm: So haben die Gerichte entschieden

Die Richtung, die der Gesetzgeber jetzt durch die Änderung des BImSchG eingeschlagen hat, ist in der Rechtsprechung bereits seit Jahren erkennbar.

Schon seit Langem herrscht hier eine deutliche Tendenz, dass Kinderlärm sozialadäquat und damit zu tolerieren ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eindeutig und ausführlich zur Frage der Lärmbelästigung durch Kinder im Mehrfamilienhaus Stellung genommen (BGH, Urteil v. 22.01.03, Az. VIII ZR 244/02).

BGH: Üblicher Kinderlärm ist hinzunehmen

Nach diesem Urteil sind die normalen Wohngeräusche anderer Mieter in einem Mietshaus hinzunehmen. Zu diesen gehört auch üblicher Kinderlärm, der von Kindern der Mieter ausgeht.

Die Karlsruher Richter wiesen ausdrücklich darauf hin, dass sich die Üblichkeit gerade nicht nach den Ruhe- und Ordnungsvorstellungen Dritter, sondern nach den Wohn- und Lebensbedingungen sowie den Bedürfnissen der Kinder und ihrer pflegenden und erziehenden Eltern bestimmt.

Einen Anspruch auf Unterlassung des üblichen Kinderlärms billigte der BGH den sich gestört fühlenden Mietern nicht zu.

Bewegungs- und Spieldrang kleiner Kinder nicht einschränkbar

Dementsprechend müssen Ihre Mieter Geräusche, die naturgemäß dem Bewegungs- und Spieldrang kleiner Kinder entsprechen, als vertragsgemäßen Gebrauch ertragen. Das gilt selbst für häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche.

Das, was Ihre Mieter hinzunehmen haben, beginnt mit dem ersten Babygeschrei, geht in unbeabsichtigte Störungen aller Art über und endet bei Störungen wie Gepolter, Gestampfe, Gespringe und Gehopse.

Diese kinderfreundliche Tendenz des BGH ist kein Einzelfall, Sie finden diese in älteren und jüngeren Urteilen aller gerichtlichen Instanzen wieder.

Ruhezeiten müssen kleine Kinder nicht einhalten

So kann Ihr Mieter nicht mindern, wenn Kinder während der Ruhezeiten laut sind. Auch wenn Nachbarn nach 22.00 Uhr generell nicht mehr belästigt werden dürfen, muss Ihr Mieter das nächtliche Geschrei des Babys eines anderen Mieters hinnehmen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.01.97, Az. 9 U 218/96).

Das Gleiche gilt für das Geschrei eines Kleinkindes während der Mittagsruhe.

Eltern müssen Aufsichtspflicht wahrnehmen

Jedoch: Dort, wo Eltern ihre Aufsichtspflicht nicht wahrnehmen, ist die Grenze des Zumutbaren erreicht. Wenn möglich, müssen Eltern ihre Kinder auch zur Einhaltung der Ruhezeiten bewegen.

Wenn etwa das 5-jährige Kind ruckartig die Rollläden hinaufzieht und wieder herunterlässt und dieses Spiel über Stunden hinweg, vielleicht sogar zur Ruhezeit ausübt, müssen die Eltern dies unterbinden.

Dieser Lärm ist nämlich nicht nur abstellbar, sondern auch nicht sozialadäquat. Gleiches gilt für das ständige Umwerfen von Möbelstücken oder das Herunterspringen von Tischen auf den Boden zur Mittagszeit. Hier wäre eine Minderung Ihres Mieters grundsätzlich gerechtfertigt.

Verursacher zur Klärung auffordern

Tipp: Fordern Sie die Mieter, deren Kinder die Störung verursachen, auf, Abhilfe zu schaffen und den über das Übliche hinausgehenden Lärm zu unterbinden. Kommen diese dem nicht nach, können Sie den geminderten Betrag von ihnen als Schadenersatz verlangen.

Kinder dürfen im Hausflur laut sein …

Grundsätzlich dürfen Kinder in der Wohnung spielen. Sie dürfen hier auch laut sein, ebenso wie im Flur oder Treppenhaus (LG Wuppertal, Urteil v. 29.07.08, Az. 16 S 25/08). Wenn Kinder etwa beim Durchqueren des Hausflurs singen, lachen oder laut sprechen, so liegt dies im zu tolerierenden Rahmen.

… aber nicht spielen

Allerdings ist es nicht zulässig, wenn Kinder ihre Spielfläche auf den Hausflur und das Treppenhaus ausdehnen. Hier dürfen Sie ein Spielverbot aussprechen. Ebenso können Sie es unterbinden, wenn Kinder den Flur als Rennstrecke für ihr Skateboard, Bobby-Car oder ähnliche Geräte zweckentfremden.


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Das überschreitet die Grenze des Zumutbaren nämlich bei Weitem. Wegen derart verursachten Lärms könnte ein Mieter, der sich hierdurch gestört fühlt, seine Miete mindern.

Hinweis: Wenn Kinder stören, wenden Sie sich bitte an die Eltern. Auch als Vermieter sind Sie nicht dazu berechtigt, die Kinder zu beschimpfen oder ihnen gegenüber Sanktionen auszusprechen. Das obliegt den Eltern, die Sie als Ihre Vertragspartner unbedingt ansprechen müssen.

Abstellen von Kinderwagen, Rollern etc. im Hausflur meist zu dulden

Vielfach finden sich in Hausordnungen oder Mietverträgen Regelungen darüber, inwieweit Kinderwagen oder Spielgeräte im Hausflur abgestellt werden dürfen.

Beachten Sie hierbei: Ein Abstellverbot ist dann unwirksam, wenn sich die Wohnung der Mieter in einem höher gelegenen Stockwerk befindet und es ansonsten keine zumutbare Abstellfläche gibt (OLG Hamm, Urteil v. 03.07.01, Az. 15 W 414/00).

BGH: Abstellen von Kinderwagen erlaubt

Auch der BGH hat zu diesem Thema Stellung genommen: Mieter dürfen einen Kinderwagen im Hausflur abstellen, wenn sie darauf angewiesen sind und die Flurgröße dies zulässt (BGH, Urteil v. 10.11.06, Az. V ZR 46/06).

Grenze: Versperren des Durchgangs

Daher darf Ihr Mieter nicht mindern, auch wenn der abgestellte Kinderwagen ihn stört. Ein Minderungsrecht besteht aber, wenn die Kinder ihre Spielgeräte ständig derart störend im Hausflur liegen lassen, dass die anderen Mieter über sie hinwegklettern müssen.

Kinder dürfen Freunde einladen …

Soweit Ihre Hausordnung keine anders lautende Regelung enthält, stehen die gemeinschaftlichen Grundstücksflächen für das Spielen der Kinder Ihrer Mieter auch mit ihren Freunden zur Verfügung. Damit einhergehende ortsübliche Geräusche können Sie nicht unterbinden (LG Heidelberg, Urteil v. 23.10.96, Az. 8 S 2/96).

… und auf dem Hof spielen

Ebenso wenig begründet der üblicherweise von Kindern erzeugte Spiellärm eine Kündigung des Mietverhältnisses, wenn die Kinder statt auf dem vorgesehenen Spielplatz der Wohnanlage, trotz eines Verbotsschilds, auf dem danebenliegenden Garagenhof lärmen (LG Wuppertal, Urteil v. 29.07.08, Az. 16 S 25/08).

Generell wird von den Gerichten angenommen, dass das Spielen, und zwar auch das Fußballspielen auf dem Garagenhof, zu tolerieren ist, wenn sich in unmittelbarer Nachbarschaft kein adäquater Spiel- oder Fußballplatz befindet.

Auf dem Rasen spielen erlaubt

Generell können Sie Kindern auch nicht verbieten, den Rasen der Gemeinschaftsfläche zu betreten. Hierzu bedarf es eines vernünftigen Grundes.

So etwa, wenn eine kleine Rasenfläche von zu vielen Kindern derart bespielt wird, dass der Rasen kaputtgeht und eine Ausweichspielfläche zur Verfügung steht. Das Betreten von Zierflächen wie Blumenbeete können Sie aber verbieten.

Auch großer Spielplatz in Wohngebiet zu dulden

Diese kinderfreundliche Linie der Zivilgerichte wird auch durch die Verwaltungsgerichte unterstützt. So hat etwa das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg bei einer Auseinandersetzung um die Zumutbarkeit von Lärm durch einen Spielplatz entschieden:

Auch ein großzügig bemessener und mit einer überdurchschnittlichen Spielgeräteausstattung versehener Spielplatz ist mit dem Ruhebedürfnis der Bewohner eines unmittelbar angrenzenden Wohngebiets vereinbar (OVG Lüneburg, Urteil v. 29.06.06, Az. 9 LA 113/04).

Mittägliches Spielen auf Spielplatz erlaubt

Das Verwaltungsgericht (VG) Braunschweig hat entschieden, dass Kinder bis zu 12 Jahren einen in einem reinen Wohngebiet liegenden Spielplatz auch in der Mittagszeit nutzen dürfen.

Die Richter erklärten, Lärm sei unvermeidbar, wenn Kinder unter 12 Jahren spielen. Er sei Ausdruck familiengebundenen Wohnens und regelmäßig mit dem Ruhebedürfnis der Anlieger vereinbar (VG Braunschweig, Urteil v. 24.06.91, Az. 9 A 9014/91).

Üblicher Kinderlärm: Vermieter muss nicht einschreiten

Generell kann man sagen, dass Kinderlärm und Kinderspiel immer zu dulden sind, wenn der Rahmen des Üblichen gewahrt bleibt. Kinderlärm muss Ihr Mieter dulden, ohne mindern zu dürfen, und Sie als Vermieter sind auch nicht dazu verpflichtet, etwas gegen den Kinderlärm zu unternehmen.

Die bislang sehr kinderfreundliche Rechtsprechung wird sich nach der Änderung des BImSchG fortsetzen.

Einzelfallentscheidung über Zumutbarkeit erforderlich

Anders sieht es aus, wenn die Grenze des Zumutbaren überschritten wird und man nicht mehr von sozialadäquaten Kindergeräuschen sprechen kann.

Ergibt sich aus solchen Verhaltensweisen für Ihren Mieter eine Störung, kann er nicht nur von Ihnen verlangen, dass Sie etwas gegen den Lärm unternehmen, sondern er ist auch zur Mietminderung berechtigt. Die Grenze zwischen üblichem Kinderlärm und nicht mehr tolerierbarem Verhalten ist allerdings fließend, sodass pro Einzelfall entschieden werden muss, ob es sich noch um üblichen Kinderlärm handelt oder nicht.

Bei der Beurteilung dieser Einzelfälle denken Sie aber stets an die kinderfreundliche Tendenz der Gerichte.

Kein sozialadäquates Verhalten von Kindern liegt zumindest dann vor, wenn

  • der Lärm von defekten oder nicht ordnungsgemäß installierten Spielgeräten ausgeht,
  • nicht zum Spielen gedachte Flächen und Geräte zum Spiel zweckentfremdet werden,
  • durch das Spiel fremdes Eigentum beschädigt wird.

Folgendes Verhalten sollte Unterlassen werden

  • Nutzen Kinder den Aufzug als Spielzeug und fahren ständig hoch und runter, können Sie dies untersagen. Auch gegen das Bemalen des Aufzugs können Sie vorgehen.
  • Nutzen Kinder das Garagentor zum Fußballdauerbeschuss, sodass es schon Dellen aufweist, sollten Sie einschreiten.
  • Ein Karussell ist unsachgemäß montiert und schleift deshalb ständig lautstark über den Boden. Die Ursache der Störung liegt nicht in dem spielenden Kind, sondern in der Tatsache, dass das Spielgerät nicht einwandfrei ist.
  • Kinder müssen die in der Hausordnung vorgegebene Ruhezeit einhalten, sofern sie altersmäßig in der Lage sind, eine Ermahnung zu verstehen und sich an diese halten zu können. Daher: Kegeln, Seilhüpfen etc. sind während der vorgesehenen Ruhezeiten zu unterlassen.
  • Wenn ein Kind Rollläden als Dauerspielzeug für sich entdeckt und diese ständig hochzieht und laut rasselnd wieder herunterlässt, sprechen Sie die Eltern an.
  • Die Zweckentfremdung insbesondere von Hausflur oder Treppenhaus durch Rollschuhlaufen, Radfahren und Skateboardfahren müssen Sie nicht dulden.
  • Das Spielen im Blumenbeet dürfen Sie untersagen.

Übersicht: So haben die Gerichte entschieden

GerichtDatumAktenzeichenInhalt
BGH22.01.03VIII ZR 244/02Kein Unterlassungsanspruch bei üblichem Kinderlärm im Mehrfamilienhaus.
AG Charlottenburg22.12.9214 C 473/92Kein allgemeines Spielverbot für den Hof.
AG Köln13.01.93220 C 275/92Keine Minderung bei Lärm von Spielplatz in der Wohnanlage.
LG Heidelberg23.10.968 S 2/96Kinder dürfen Spielkameraden von außerhalb der Wohnanlage zum Spielen mitbringen.
AG Düsseldorf29.01.979 U 218/96Keine Minderung bei Babygeschrei auch nach 22.00 Uhr.
AG Braunschweig11.06.99117 C 1270/99Keine Kündigung wegen üblichem Kinderlärm.
OLG Hamm03.07.0115 W 414/00Kinderwagen dürfen im Hausflur stehen.
AG Kerpen15.01.0220 C 443/01Mieter dürfen ohne Zustimmung des Vermieters Spielgeräte aufstellen, sofern sie nicht fest mit dem Boden verbunden sind.
AG Hamburg-Wandsbeck23.07.03712 C 175/03Trampeln und Schreien von Kindern während der Mittagsruhe sind trotz entgegenstehender Hausordnung zu dulden.
LG München I24.02.0531 S 20796/04Keine Minderung wegen Kinderlärms beim Durchqueren des Treppenhauses.
OVG Lüneburg29.06.069 LA 113/04Großer Spielplatz ist vereinbar mit dem Ruhebedürfnis der Anwohner.
LG Wuppertal29.07.0816 s 25/08Keine Kündigung wegen Spielen des Kindes auf dem Garagenhof trotz Verbotsschild.
OLG Dresden10.02.095 U 1336/08Kein Anspruch auf zusätzliche Schallisolierung bei Kinderlärm im Altbau.
AG Frankfurt/Main13.03.095 U 1363/08Keine Minderung bei Lärm von Kinderspielplatz.

14. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.