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Mietminderung wegen Lärm: Um diese Geräuscheinwirkungen geht es

Bisher stufte das BImSchG Kinderlärm als schädliche Umwelteinwirkung ein.

Damit unterlag Kinderlärm den gleichen Grenzen wie sonstiger Lärm auch.

Diese Situation widersprach nicht nur dem Zweck, Kinder zu fördern, sondern führte auch zu einer Vielzahl von Klagen wegen Lärmbelästigung.

Um dem entgegenzuwirken und die Entwicklung der Kinder zu fördern, erfolgte nun die Änderung des BImSchG.

Privilegiert: unmittelbare Kinderlaute

Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung betrifft alle Geräuscheinwirkungen durch kindliche Laute wie Sprechen und Singen, Lachen und Weinen, Schreien oder Kreischen. Aber auch durch körperliche Aktivitäten wie Spielen, Laufen, Springen und Tanzen entstehende Geräusche gehören hierzu.

Das gilt selbst dann, wenn die eigentliche Geräuschquelle in kindgerechten Spielzeugen, Fahrzeugen oder Spielgeräten liegt. Auch Geräuscheinwirkungen durch Sprechen und Rufen von Betreuerinnen und Betreuern sind privilegiert, da diese Laute unmittelbar durch die Betreuung der Kinder bedingt werden.

Spielgeräte müssen technisch einwandfrei sein

Im Übrigen gilt jedoch das allgemeine Immissionsschutzrecht, sodass die technische Ausstattung der Einrichtungen und Spielgeräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen muss.

Beispiel: Wenn die Schaukel auf dem Kinderspielplatz quietscht, weil sie nicht geölt wurde, müssen Sie dieses Geräusch nicht ertragen. Ebenso wenig müssen Sie es erdulden, wenn statt eines Fußballtors ständig das geschlossene Garagentor angeschossen wird.

Aufgrund der Gesetzesänderung kann Ihr Mieter nicht mehr mindern

Auch wenn sich die Änderung des § 22 BImSchG nicht ausdrücklich auf eine Minderung Ihres Mieters bezieht, hat sie doch erhebliche Auswirkungen darauf. Aus dem Gesetz lässt sich nämlich der Schluss ziehen, dass Kinderlärm grundsätzlich als sozialadäquat und nicht mehr als Mangel einzustufen ist.

Da die Vorschriften der TA-Lärm nicht mehr herangezogen werden dürfen, liegt ein Mangel selbst dann nicht vor, wenn die dort genannten Immissionswerte bei Weitem überschritten sind.

Kein Minderungsrecht bei sozialadäquatem Kinderlärm

Das bedeutet: Mindert Ihr Mieter wegen einer Lärmquelle, die von einer privilegierten Einrichtung stammt, können Sie ihm entgegenhalten, dass diese durch den Gesetzgeber von den schädlichen Umwelteinwirkungen ausgenommen und daher sozialadäquat ist.

Damit ist dieser Kinderlärm kein Mangel der Wohnung, und Ihr Mieter muss ihn dulden, ohne mindern zu dürfen. Wohlgemerkt, das gilt nur für Kinderlärm, der von privilegierten Einrichtungen im Sinne des § 22 BImSchG ausgeht.


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Eine Minderung ist aber dann zulässig, wenn der störende Lärm durch technisch nicht einwandfreie Spielgeräte oder durch eine nicht sozialadäquate Nutzung der Spielfläche ersteht.

Minderung bei nicht einwandfreiem Spielgerät möglich

Beispiel 1: Auf dem Spielplatz neben der Wohnung Ihres Mieters befindet sich eine Schaukel. Diese ist nicht ordnungsgemäß in den Boden eingelassen, sodass sie sich bei der Nutzung durch die Kinder mit bewegt.

Die Folge ist eine starke Geräuschentwicklung in Form von lautem Quietschen und Schlagen. Hier wird der Lärm nicht durch das spielende Kind selbst, sondern durch die unsachgemäße Installation der Schaukel verursacht. Ihr Mieter darf mindern.

Beispiel 2: Auf der Außenfläche der Kindertagesstätte steht eine Garage. Diese wird von den Kindern derart zweckentfremdet, dass sie mit Fahrgeräten wie Rollern, Gokarts etc. dagegenfahren und jedes Mal einen lauten Knall verursachen.

Hierbei handelt es sich nicht um einen einmaligen oder gelegentlich auftretenden Vorfall, sondern um ein beliebtes Dauerspiel. Die zuständigen Erzieherinnen und Erzieher unternehmen nichts dagegen.

Hier ist die Grenze des zu duldenden Verhaltens überschritten, denn es handelt sich nicht mehr um eine typische, mit Kinderspielen einhergehende Geräuschentwicklung.

Vielmehr werden die Spielgeräte zweckentfremdet: Den hierdurch entstehenden Lärm muss Ihr Mieter nicht dulden.

Nachweispflicht beim Mieter

Allerdings: Auch wenn Ihr Mieter in beiden Fällen zur Minderung berechtigt ist, muss er nach wie vor den Mangel nachweisen. So reicht der Einwand nicht, dass er sich durch die schaukelnden beziehungsweise gegen das Tor fahrenden Kinder gestört fühlt.

Vielmehr muss er deutlich machen, dass der störende Lärm gerade nicht aus dem Kinderspiel resultiert, sondern aus einem technischen Mangel des Spielgeräts beziehungsweise dessen unsachgemäßer Nutzung. Ebenso muss er die Intensität der Störung anhand eines Lärmprotokolls belegen.

Übersicht: Einrichtungen, die Minderungsrecht wegen Kinderlärm zulassen oder nicht

Ihr Mieter mindert wegen Kinderlärms – gehen Sie dagegen vor

Trotz Gesetzesänderung und kinderfreundlicher Gerichte wird sich diese Situation immer wieder einstellen:

Ihr Mieter fühlt sich durch Kinderlärm gestört und mindert seine Miete.

Hier ist es sinnvoll, wenn Sie ihm zunächst in einem persönlichen Gespräch die Situation klarmachen.

Lassen Sie sich darlegen, welche Lärmquelle ihn konkret stört. Handelt es sich dabei um den üblichen – und damit zu duldenden – Kinderlärm, legen Sie ihm die neue gesetzliche Situation dar und verweisen Sie ihn auf die entsprechenden kinderfreundlichen Urteile.

Frieden durch gerichtliche Klärung

Zeigt sich Ihr Mieter aber unbelehrbar und uneinsichtig, lassen Sie die Angelegenheit unbedingt gerichtlich klären. Kinderlärm kommt immer wieder vor, wenn Sie hier kein Exempel statuieren, wird es immer wieder zu Streitigkeiten wegen Mietminderungen kommen.

Erheben Sie Klage vor dem hier in der Regel zuständigen Amtsgericht. Mit Ihrer Klage verlangen Sie den zu Unrecht geminderten Betrag von Ihrem Mieter heraus. Sofern Ihr Mieter wegen üblichen Kinderlärms mindert, werden Sie obsiegen.

Checkliste: Mindert Ihr Mieter, prüfen Sie:

  1. Lärm geht von Kindereinrichtung aus?
  2. Keine unsachgemäße Nutzung von Spielgeräten?
  3. Keine Zweckentfremdung von Örtlichkeiten (zum Beispiel Haus flur als Inliner-Bahn)?
  4. Keine Zweckentfremdung von Sachen (zum Beispiel Garagentor als Fußballtor)?
  5. Keine mangelhaften Spielgeräte?

Ihr Mieter hat kein Recht auf Minderung, wenn es sich in seinem konkreten Fall um einen dieser Punkte handelt. Mindert er dennoch, klagen Sie, um die Angelegenheit gerichtlich ein für alle Mal ins Reine zu bringen.

12. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.