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Mietminderung wegen unzureichender Stromversorgung rechtens

Im entschiedenen Fall hatte eine Vermieterin geklagt, weil ihr Mieter wegen der schwachen Stromversorgung seine Miete gemindert hatte.

Sie verlangte die Erstattung der zurückbehaltenen Miete und den Auszug des Mieters.

In dem zwischen den Parteien seit 1985 bestehenden Formularmietvertrag heißt es unter anderem:

Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind.

Im Fall des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen …“

Paralleler Betrieb mehrerer Haushaltsgeräte muss möglich sein

Nach dem BGH minderte der Mieter zu Recht. Auch in einer nicht modernisierten Altbauwohnung muss die Elektrizitätsversorgung zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts, wie einer Waschmaschine, sowie gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte, etwa eines Staubsaugers, ermöglichen.


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Auch die zwischen den Parteien vereinbarte mietvertragliche Klausel rechtfertigt keine andere Beurteilung. Sie ist nach Ansicht der Karlsruher Richter wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Denn der Mieter muss danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Auch im Altbau: Ihr Mieter hat Anspruch auf ausreichende Stromversorgung

Ihre Wohnungsmieter haben einen Anspruch darauf, dass ihre Mietwohnung in einem zum Wohnen geeigneten Zustand gehalten wird. Dazu gehört auch eine ausreichende Stromversorgung.

Wird Ihre Mietwohnung nicht ausreichend mit Strom versorgt, liegt ein Mangel vor, den Sie beseitigen müssen. Diese Verpflichtung können Sie auch vertraglich nicht ausschließen, so hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (BGH, Urteil v. 10.02.10, Az. VIII ZR 343/08).

Beispiel: Übernahme der Mietminderung in Betriebskostenabrechnung

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf ein Mieter eine (berechtigte) Mietminderung auch auf die Betriebskosten ausdehnen. In diesem Fall müssen Sie die Mietminderung in Ihre Betriebskostenabrechnung übernehmen.

Zunächst erstellen Sie ganz normal Ihre Betriebskostenabrechnung. Erst wenn Sie den Abrechnungsbetrag ermittelt haben, ziehen Sie hiervon den Minderungsbetrag ab – natürlich nur, wenn die Mietminderung nach Grund und Höhe berechtigt war.

Die nicht gezahlten Betriebskosten werden also als nicht geschuldet angesehen. Ob der Mieter Ihnen eine Nachforderung zahlen muss oder zu seinen Gunsten ein Guthaben besteht, ermitteln Sie so:

Der Mieter hat gemäß seines Mietvertrags während des Abrechnungszeitraums insgesamt 1.200 € an Vorauszahlungen geleistet. Ihre Abrechnung ergibt, dass tatsächlich Kosten in Höhe von 1.000 € angefallen sind.

Der Mieter ist berechtigt gewesen, die Miete im gesamten Abrechnungszeitraum um 20% (= 20% × 1.000 € = 200 €) zu mindern. Damit schuldet er Ihnen auch nur 80% der Betriebskosten, also 800 € (1.000 € abzgl. 200 €). Da er 1.200 € geleistet hat, führt die Abrechnung zu einem Guthaben des Mieters in Höhe von 400 €.

Der Mieter hat wiederum 1.200 € an Vorauszahlungen im Abrechnungszeitraum geleistet.

Die Abrechnung ergibt angefallene Betriebskosten von 1.600 €. Der Mieter ist in diesem Fall berechtigt, die Miete um 10% (= 10% × 1.600 € = 160 €) zu mindern. Hier schuldet der Mieter Betriebskosten in Höhe von 1.440 € (1.600 € abzgl. 160 €).

Da der Mieter tatsächlich aber nur 1.200 € entrichtet hat, haben Sie noch eine Nachforderung gegen Ihren Mieter in Höhe von 240 €.

29. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.