Mietminderung: Wie Sie auf die Forderung der Mietzkürzung reagieren

Was ist eine Mietminderung?

Mietminderung ist das Recht, die Miete für den Zeitraum, in dem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, zu kürzen.Das ist unabhängig davon möglich, ob Sie den Mangel verschuldet haben oder in der Lage sind, diesen zu beseitigen. Das Recht zur Mietminderung besteht per Gesetz, das heißt, der Mieter muss weder ankündigen, dass er die Miete mindern will, noch muss er eine Mietminderung mit Ihnen vereinbaren.Eine Anzeigepflicht des Mieters besteht jedoch hinsichtlich des Mangels selbst. Tritt während des Mietverhältnisses ein Mangel auf, so muss der Mieter diesen unverzüglich melden.Wenn der Mieter die Mängelanzeige unterlässt, läuft er Gefahr, sich gegenüber Ihnen als Vermieter schadensersatzpflichtig zu machen, sofern dadurch Folgeschäden entstehen, wie es zum Beispiel bei einer undichten Stelle im Dach oder einem Fehler in der Elektrik leicht der Fall sein kann.

Die richtige Reaktion auf eine Mietminderung

Das Wort „Mietminderung“ ist für Sie als Vermieter meistens ein rotes Tuch, denn vielfach wird damit jede Menge Ärger verbunden.Sie erhalten Ihre Mietzahlungen nicht in voller Höhe und sehen sich in unerträgliche Streitigkeiten mit Ihren Mietern verstrickt, die schlimmstenfalls in einem langwierigen gerichtlichen Verfahren enden. Das kann, muss aber nicht sein. Sie haben durchaus die Möglichkeit, sich dieser Situation zu entziehen.Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass Sie in Ihrem Mieter nicht den „Feind“ sehen, der Sie durch die Minderung der Miete ärgern möchte.Bedenken Sie, dass es auch für Ihren Mieter ein Ärgernis bedeutet, wenn er sich extremen Lärmbelästigungen ausgesetzt sieht, die Heizung ausfällt, die Wohnung von Schimmel befallen ist oder sonstige Mängel vorliegen.Denken Sie auch daran, dass Sie als Vermieter grundsätzlich die Verpflichtung haben, Ihrem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand zu erhalten. Nehmen Sie daher die Mängelrügen Ihres Mieters ernst.Am besten schauen Sie sich den Mangel selbst an oder lassen ihn möglichst schnell durch einen Dritten, wie etwa einen Hausmeister oder einen Mitarbeiter Ihrer Hausverwaltung, ansehen.Denn dann hat nicht nur der Mieter das Gefühl, dass ihm geholfen wird, auch Sie können besser beurteilen, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt und inwieweit dieser den Mieter zur Minderung berechtigt.Auch wenn Sie feststellen, dass Ihr Mieter die Miete gemindert hat, ohne dass er Ihnen den Grund dafür mitgeteilt hat, so beauftragen Sie nicht gleich einen Anwalt. Bleiben Sie ruhig und fragen Sie, am besten mündlich, nach.Vielleicht hat der Mieter sich ja beim letzten Gespräch im Treppenhaus über den Mangel beschwert und Sie haben es schlichtweg vergessen. Oder der Mieter hat den Mangel einem Ihrer Mitarbeiter oder Ihrer Hausverwaltung angezeigt, die Information ist aber noch nicht bis zu Ihnen durchgedrungen.Das sind alltägliche Situationen, die durch ein freundliches Gespräch einfacher geklärt werden können als durch einen bösen Brief.Wenn Sie die Information über das Vorliegen eines Mangels erhalten, so sollten Sie zügig vorgehen und zunächst folgende Punkte überprüfen:

• Ist tatsächlich ein Mangel vorhanden?
• Sind Sie dazu verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen?

Von der Beantwortung dieser Fragen hängt Ihre weitere Vorgehensweise ab. Ist entgegen der Behauptung des Mieters gar kein Mangel vorhanden, so müssen Sie das dem Mieter klarmachen und ihn, notfalls gerichtlich, zur Rückzahlung der zu unrecht einbehaltenen Miete bewegen.Sind Sie zur Beseitigung des Mangels verpflichtet, so sollten Sie umgehend einen Handwerker mit der Beseitigung beauftragen und mit dem Mieter die zulässige Höhe der durchgeführtenMinderung klären. Mit einer zügigen Verfahrensweise ist nicht nur dem Mieter sondern auch Ihnen geholfen.Praxis-Tipp: Wenn der Mieter etwas rügt, was keinen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellt, so sollten Sie zumindest dann, wenn die Beseitigung des Störfaktors ohne großen Aufwand zu erreichen ist, überlegen, ob Sie dennoch Abhilfe schaffen.So stellt zum Beispiel ein leicht verkratztes Gehäuse einer Gegensprechanlage keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, der Austausch ist allerdings ohne großen zeitlichen und finanziellen Aufwand möglich.Wenn Sie das zerkratzte Gehäuse auf Kulanz austauschen und Ihrem Mieter dies auch klarmachen, kann sich das auf Ihr Verhältnis nur positiv auswirken und vielleicht in der nächsten problematischen Situation hilfreich sein.