Mietpraxis: Stellen Sie keine Mietzahlungs-Quittung aus

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, verlangen Mieter oftmals eine Bescheinigung darüber, dass keine Mietschulden mehr vorliegen.

Diese möchten sie ihrem neuen Vermieter als Indiz für ihre Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit vorlegen.

Bescheinigung kann Ihre Rechtsposition gefährden

Hüten Sie sich vor der Ausstellung einer solchen Bescheinigung! Möglicherweise gefährden Sie Ihre Rechtsposition dadurch erheblich.

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschieden hat, sind Sie auch nicht zum Ausstellen einer solchen Bescheinigung verpflichtet (BGH, Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 238/08).

Mieter waren mit Quittung über geleistete Mietzahlungen nicht zufrieden

Im entschiedenen Fall hatten die Mieter das Mietverhältnis gekündigt und waren in eine andere Wohnung umgezogen.

Da der Vermieter der neuen Wohnung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangte, forderten die Mieter ihren ehemaligen Vermieter zur Ausstellung einer solchen Bestätigung auf. Daraufhin erteilte der ehemalige Vermieter Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen.

Mit der geleisteten Erklärung waren die Mieter jedoch nicht zufrieden. Sie verlangten darüber hinaus die Abgabe einer Erklärung über folgende Punkte:

• Die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen sei für den Mietzeitraum bezahlt worden.
• Ein Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 sei noch offen, da die Forderung strittig sei.
• Die Betriebskostenabrechnung für 2007 sei noch nicht erteilt worden.Die geleistete Kaution befinde sich noch bei den ehemaligen Vermietern.

Nach dem Urteil des BGH konnten die Mieter die Erteilung einer solchen Bescheinigung nicht beanspruchen.

Im Mietvertrag keine Verpflichtung zu solcher Bescheinigung

Aus dem Mietvertrag ergab sich keine Verpflichtung zum Ausstellen einer Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit, er enthielt keine entsprechende Regelung.

Das Ausstellen einer Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit besteht aber auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht, als eine Auskunfts- oder Mitwirkungspflicht.

Eine solche Verpflichtung würde lediglich dann bestehen, wenn der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist.

Anhand eigener Zahlungsbelege sowie der vom Vermieter geschuldeten und erteilten Quittungen über die geleisteten Zahlungen kann er jedoch ohne Weiteres feststellen, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind.

Ihre Mietschuldenfreiheits-Erklärung kann als Verzicht wirken

Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann einem Vermieter schon wegen einer möglichen Gefährdung seiner Rechtspositionen nicht zugemutet werden.

So kann eine solche Bescheinigung durchaus als Ausgleichsquittung angesehen werden, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde.

Das Mietverhältnis ist beendet, der Vermieter stellt dem Mieter eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit aus. Nach dem Auszug des Mieters bemerkt der Vermieter, dass der Parkettboden ein großes Brandloch aufweist.

Der Mieter bestreitet die Verursachung, und es kommt zum gerichtlichen Verfahren. In dieser Situation liegt nicht fern, die Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit vor Gericht als Verzicht auf noch offene Ansprüche zu werten.

Der Mieter müsste dann den Schaden am Parkettboden nicht ersetzen.

Ab sofort: Bescheinigen Sie nur noch geleistete Zahlungen

Wenn Ihr Mieter also eine Mietfreiheitsbescheinigung von Ihnen verlangt, geben Sie diese auf keinen Fall ab. Sie wissen nie, welche Ansprüche sich noch ergeben können. Vielleicht stellen sich diese ja tatsächlich noch aus einer Beschädigung der Wohnung ein.

Aber selbst wenn hier alles in Ordnung ist, steht in der Regel noch eine Betriebskostenabrechnung ins Haus.

Falls Sie Ihrem Mieter die Mietschuldenfreiheit bestätigen, verzichten Sie gegebenenfalls auf eine Nachforderung aus dieser Abrechnung.

Das müssen Sie nach dem BGH nicht. Sie genügen Ihrer Pflicht völlig, wenn Sie Ihrem Mieter eine Aufstellung über geleistete Zahlungen an die Hand geben.