Mietpreisbindung und sozialer Wohnungsbau – ein unzertrennliches Paar

Bei der Preisfindung für die Miethöhe hilft in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete, die man zum Beispiel über den Mietspiegel findet. Für sozial geförderte Wohnungen kann man darauf allerdings verzichten. Denn Mietpreisbindung und sozialer Wohnungsbau sind ein unzertrennliches Paar.

Das gilt zumindest so lange, wie der Förderungsvertrag – also die unter dem Aspekt sozialer Wohnungsbau geförderte Finanzierung – läuft.

Gesetzliche Vorschriften zur Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau

Für Mietwohnungen, die unter dem Siegel „sozialer Wohnungsbau“ errichtet wurden, gelten gesonderte gesetzliche Regelungen. Diese Wohnungen unterliegen der Mietpreisbindung. Das bedeutet, dass sie nur in zulässiger Höhe angeboten werden darf und diese von Anfang an feststeht.

Woran orientiert sich die Höhe für die sozial geförderte Wohnung?

Natürlich ist es für Vermieter wichtig zu wissen, an welcher Miete die Mietpreisbindung überhaupt ansetzt. Die zulässige Miete im sozialen Wohnungsbau, die auf dem Markt angeboten werden darf, nennt sich Kostenmiete. Sie stellt die vertragliche Grundlage für die Mietermittlung und damit auch für die Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau dar.

In der Kostenmiete sind die Kosten enthalten, die für die Bewirtschaftung des Hauses anfallen. Zu diesen Kosten zählen die Zinsen und die Tilgung des Baudarlehens, die Verwaltungskostenpauschale, die Instandhaltungspauschale (diese ist wichtig, damit die Eigentümer Rücklagen für eventuelle Reparaturen bilden können) und das Mietausfallwagnis in Höhe von 2% der Gesamtmiete.

Über diese Punkte wird die Kostenmiete ermittelt, die Grundlage für die tatsächliche Wohnungsmiete ist. Mit der Zahlung des Mieters dürfen lediglich die laufenden Kosten gedeckt und nicht überstiegen werden.

Die Höhe der Kostenmiete wird auch noch einmal von den Behörden überprüft, wenn es sich um eine Erstvermietung handelt.

Heißt Mietpreisbindung niemals Mieterhöhung?

Die Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau schränkt zuallererst den Spielraum des Vermieters der Wohnung ein. Denn er kann die Wohnung nicht frei auf den Markt bringen und sie zu einem beliebigen Preis anbieten.

Die Mietpreisbindung beim sozialen Wohnungsbau bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass es niemals zu einer Mieterhöhung kommen kann.

Dadurch, dass der Mietpreis für die Wohnung zur Deckung der Kosten ausreichen muss, sinkt und steigt er mit der Kostenmiete. Wenn also die Kosten für die Bewirtschaftung zunehmen, kann es trotzdem zu einer Erhöhung kommen.

Diese muss – anders als bei frei finanzierten Wohnungen – behördlich genehmigt werden, ist dann aber ohne Zustimmung des Mieters gültig. In manchen Fällen tritt sie sogar rückwirkend ein.

Doch das Gleiche gilt, wenn die Kosten für die Bewirtschaftung sinken. Dann muss die Miete für die sozial geförderte Wohnung angepasst werden.