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Mietpreisbremse: Berechnung der neuen Miethöhe leicht gemacht

Seit dieses Jahr auch Thüringen die Mietpreisbremse eingeführt hat, gilt sie inzwischen bereits in 11 von 16 Bundesländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Bayern und Berlin. Viele Vermieter sind daher inzwischen verunsichert, welche Miete sie von ihrem neuen Mieter verlangen dürfen. Mit unseren Hinweisen finden Sie schnell die für Sie richtige Miethöhe.

1.Tipp: Keine Mietpreisbremse bei Neubau

Die Mietpreisbremse brauchen Sie nicht zu beachten, wenn Sie einen Neubau vermieten. Entscheidend ist das Datum der Bezugsfertigkeit Ihrer Mietwohnung. Liegt dieses nach dem 01.10.2014, können Sie Ihre Miethöhe frei vereinbaren. Es gelten lediglich die Grenzen von Mietpreisüberhöhung und Mietwucher, doch die sind praktisch kaum relevant.

Ihr Vorteil: Ob es sich um einen Erstbezug handelt oder ob Sie die Wohnung bereits zum wiederholten Mal vermieten, spielt keine Rolle. Lag die Bezugsfertigkeit nach dem 01.10.2014, sind Sie auch bei allen folgenden Vermietungen dieser Wohnung an keine Mietpreisbremse gebunden.

2. Tipp: Nach umfassender Modernisierung nur Erstvermietung ungebremst

An die neue Mietpreisbremse sind Sie auch dann nicht gebunden, wenn Sie Ihre Wohnung nach umfassender Modernisierung zum ersten Mal wieder vermieten. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn Ihre Modernisierungsinvestitionen etwa ein Drittel des für einen vergleichbaren Neubau erforderlichen Aufwands betragen (BGH, Beschluss v. 10.08.10, Az. VIII ZR 316/09).


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Bitte beachten Sie: Eine Neubauwohnung ist hinsichtlich aller folgenden Vermietungen privilegiert, eine umfassend modernisierte Wohnung aber nur hinsichtlich der 1. Vermietung nach Abschluss der Arbeiten.

3. Tipp: Prüfen Sie, ob am Ort die Mietpreisbremse überhaupt gilt

Ihre Wohnung ist nicht als Neubau oder wegen umfassender Modernisierung von der Mietpreisbremse befreit? Dann vergewissern Sie sich zunächst, ob in der Gemeinde oder dem Gemeindeteil, in dem Ihre Wohnung liegt, überhaupt die Mietpreisbremse gilt. Auskünfte zu Ihrer konkreten Gemeinde erhalten Sie bei den Wohnungsämtern. Gilt für Ihren Ort keine Mietpreisbremse, dürfen Sie den Mietpreis wie bisher frei vereinbaren.

4. Tipp: Zulässiger Mietpreis ist mit Mietspiegel leicht zu ermitteln

Die Mietpreisbremse begrenzt Ihre Mietvereinbarung auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gibt es in Ihrer Gemeinde einen Mietspiegel, können Sie die danach zulässige Miethöhe also leicht  ermitteln. Viele Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse eingeführt wurde, haben jedoch keinen Mietspiegel erstellt.

Hier können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zuverlässig bestimmen – die Mieter können es jedoch auch nicht. In Orten ohne Mietspiegel orientieren sich die Vermieter in der Praxis daher weiterhin an Angebot und Nachfrage.

Sie gehen damit kein großes Risiko ein, denn nach einer Rüge des Mieters kann es Ihnen allenfalls passieren, dass Sie den Betrag zurückzahlen müssen, der über die zulässige Höchstmiete hinausgeht. Die Miete in der zulässigen Höhe bleibt Ihnen immer erhalten.

5. Tipp: Meist dürfen Sie weiterhin die höhere Vormiete verlangen

Eine weitere für Sie günstige Regelung: Unter die Miete, die Ihnen Ihr früherer Mieter gezahlt hat, brauchen Sie nicht herunterzugehen. Das gilt selbst dann, wenn die frühere Miete um mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Allerdings beinhaltet die Regelung einige Stolpersteine, die Sie kennen und berücksichtigen müssen (siehe Tabelle Seite 5). Die wichtigste Einschränkung: Haben Sie mit Ihrem früheren Mieter innerhalb des letzten Jahres vor dem Ende des Mietverhältnisses noch eine Mieterhöhung vereinbart, dürfen Sie diese nicht bei der Berechnung der Vormiete einrechnen (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).

6. Tipp: Berücksichtigen Sie auch Ihre Modernisierungskosten

Haben Sie innerhalb der letzten 3 Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, profitieren Sie auch dann, wenn die Modernisierung nicht den Umfang einer „umfassenden Modernisierung“ (siehe oben Ziffer 2) erreicht. §556e Abs. 2 BGB ermöglicht es Ihnen, bei Ihrer Neuvermietung die Modernisierungskosten der letzten 3 Jahre in gleicher Weise zu berücksichtigen wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung beim fortbestehenden Mietverhältnis.

Ausgehend von der ortsüblichen Vergleichsmiete für die unrenovierte Wohnung (§ 556e Abs. 2 S. 2 BGB), dürfen Sie diese Vergleichsmiete nicht nur um 10% überschreiten, sondern zusätzlich um 0,92% der in den letzten 3 Jahren aufgewendeten Modernisierungskosten (11% Modernisierungszuschlag auf die Jahresmiete entspricht 0,92% Zuschlag auf die Monatsmiete).

 

3. Juni 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.