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Mietpreisbremse: Bereits bestehende Kappungsgrenzen beachten

Neben den neuen Regelungen zur Dämpfung des Mietmarkts (Mietpreisbremse) gilt es für Vermieter auch die bereits bestehenden Preisbremsen und Kappungsgrenzen zu berücksichtigen. Die grundsätzlich frei zu vereinbarende Miethöhe unterliegt auch im geltenden Recht zumindest faktischen Grenzen.

Bruttowarmmietvereinbarungen durch falsche Mietverträge

So geht der Gesetzgeber und mit ihm die herrschende Rechtsprechung davon aus, dass grundsätzlich jede Mietpreisabrede zunächst eine Bruttowarmmietabrede darstellt. Das gilt nur dann nicht, wenn Vermieter etwas hiervon Abweichendes im Mietvertrag (also nachweislich) geregelt haben.

In den meisten Fällen werden Vorauszahlungsabreden getroffen. Danach zahlt der Mieter auf die Betriebskosten jeden Monat eine Abschlagszahlung, wobei Vermieter hierüber eine Betriebskostenabrechnung erstellen.

Immer wieder kommt es in der Praxis allerdings vor, dass solche Regelungen im Mietverhältnis nicht eindeutig und damit auslegungsbedürftig sind. Da gleichzeitig jede mietvertragliche Regelung der strengen Inhaltskontrolle durch die Rechtsprechung unterliegt, gilt in solchen Zweifelsfällen immer das Gesetz.

Danach aber zahlt der Mieter eine Miete inklusive Betriebskosten. Denn die Kosten und Lasten des Mietverhältnisses trägt der Vermieter (§ 535 Abs. 1 BGB). Gleichwohl aber haben Vermieter hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten dem Mieter gegenüber abzurechnen (BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05).


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Tipp: In einem solchen Fall ist also jede vertragliche Vereinbarung besonders sorgfältig zu prüfen. Auch Vertragsvordrucke verschiedener Verbände oder öffentlich zu beziehende Vertragsvordrucke bieten hier keinerlei Sicherheit, auf die Vermieter sich berufen können. Allein eine qualifizierte fachliche Beratung durch einen Fachanwalt hilft, Schäden zu vermeiden.

Neben der Tatsache, dass Vermieter ihre Mietzahlung inklusive Betriebskosten erhalten, ist auch eine spätere Mieterhöhung faktisch ausgeschlossen. Dazu müssten Vermieter nämlich nachweisen können, wie hoch der Betriebskostenanteil der Miete ist. Das ist aber in solchen Fällen sehr schwierig und bei entsprechender fachlicher Beratung des Mieters auch leicht zu entkräften.

Die Möglichkeit einer Änderungskündigung haben Vermieter freilich nicht. Einmal geschlossene Verträge sind ohne anerkannten Kündigungsgrund unauflöslich. Festzuhalten bleibt: Falsche vertragliche Regelungen sind dauerhafte Mietpreisbremsen.

Sofern Vermieter mit ihren Mietern von den gesetzlichen Vorschriften Abweichendes regeln, ist das in den allermeisten Fällen aufgrund gesetzlicher Regelung in der entsprechenden Vorschrift per se unwirksam. Umgehungen des Gesetzes sind damit ausgeschlossen.

Bestehende Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: 20 bzw. 15%

Bereits nach den geltenden Vorschriften können Vermieter die Miete anlässlich einer Mieterhöhung maximal um 20% in 3 Jahren anheben (§ 558 Abs. 3 S. 1 BGB). Daneben gilt eine Wartefrist von 12 Monaten zwischen möglichen Mieterhöhungen.

Schon seit Mai 2013 gibt es für die Landesregierungen die Möglichkeit, diese Kappungsgrenze auf 15% zu senken (§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Bayern, Berlin und Hamburg haben diese Mieterhöhungsbremsen verordnet. In Berlin und München dürfen seit Mai 2013 die Mieten nur noch um 15% innerhalb von 3 Jahren steigen. In 89 weiteren Gemeinden in Bayern gilt das ab August 2013. Stichtag für Hamburg ist der 1. September 2013 gewesen.

Kappungsgrenze bei Modernisierungen: 11% der aufgewendeten Kosten

Wenn Vermieter Modernisierungen an der Mietsache vornehmen, können sie dauerhaft die Miete um 11% der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB).

Die Mieterhöhung ist also begrenzt auf diejenigen Kosten, die aufgrund energetischer Modernisierung, nachhaltiger Reduzierung des Wasserverbrauchs, nachhaltiger Erhöhung des Gebrauchswerts, dauerhafter Verbesserung der Mietsache sowie von Vermietern nicht zu vertretenden (gesetzlichen) Anforderungen beruhen.

Stellen sich die Einsparungen an Betriebskosten oder Einsparungen wegen gestiegenem Gebrauchswert beim Mieter ein, die betragsmäßig höher als 11% der aufgewendeten Kosten liegen, können Vermieter gleichwohl nicht eine höhere Kostenbeteiligung des Mieters einfordern.

Bei Betriebskostensteigerung gilt Angemessenheitsgrenze

Wenn Vermieter mit dem Mieter die Zahlung von Betriebskosten vereinbaren, müssen sie sich schon jetzt an das gesetzliche Gebot halten, dass die Höhe von Pauschale oder Vorauszahlung angemessen sein muss.

Die Vereinbarung darf daher nicht über das auf die Mietsache entfallende Abrechnungsergebnis hinausgehen, das Vermieter prophezeien müssen. Sicherheitsaufschläge sind nach Auffassung der Rechtsprechung unzulässig (BGH, Urteil v. 28.09.11, Az. VIII ZR 115/04). Damit unterliegen die Vereinbarung der Zahlung der Betriebskosten und der Höhe der Vorauszahlungen oder Pauschale der Angemessenheitsgrenze.

Vermieter dürfen die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen nur nach erstellter Nebenkostenabrechnung anpassen (§ 560 BGB). Für den Fall, dass sie selbst ihre Abrechnungsunterlagen spät erhalten, haben Vermieter damit keine Möglichkeit, kurzfristige Liquidität herzustellen. Dies ist der Fall, wenn sie ihre Abrechnung beispielsweise erst kurz vor Ablauf der Abrechnungsfrist erstellen können. Dann erhalten Vermieter ein weiteres Jahr die zu niedrigen Vorauszahlungen und müssen Nachzahlungen gegebenenfalls erstreiten.

18. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.