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Mietpreisbremse: Diese 2 neuen Rechte des Mieters sollten Vermieter kennen

Der Gesetzgeber hat mit dem neuen Mietrechtsnovellierungsgesetz 2 neue Mieterrechte geschaffen. Durch sie soll sichergestellt werden, dass die Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags die neu eingeführte Mietpreisgrenze nicht überschreiten.

Vorweg: Die neuen Mieterrechte gelten nur in Gemeinden, in denen durch Rechtsverordnung eines Bundeslandes die Mietpreisbremse eingeführt ist.

1. Mieter kann überhöhte Mietzahlung zurückfordern

Wurde mit dem Mieter eine Miete oberhalb der zulässigen Preisgrenze vereinbart, kann er die überschießenden Beträge zurückfordern (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Mietvereinbarung ist insoweit teilweise unwirksam.

Doch keine Sorge: Vor einer unerwarteten Rückforderung aller Beträge seit Mietbeginn sind Vermieter geschützt. Denn für den Mietrückzahlungsanspruch muss der Mieter die vereinbarte Miethöhe zuvor gerügt haben (§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB). Zurückfordern kann er nur solche Mietbeträge, die die zulässige Preisgrenze übersteigen und erst nach seiner Rüge fällig geworden sind.

An die Rüge des Mieters stellt das Gesetz konkrete Anforderungen. Die pauschale Behauptung, die Miete „sei zu hoch“ oder „verstoße gegen die Mietpreisbremse“, genügt hierfür nicht. Vielmehr muss der Mieter angeben, welchen Betrag er für die konkret zulässige Miete hält und wie er diesen Wert ermittelt hat (§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB).

2. Mieter kann Auskunft vom Vermieter verlangen

Um eine qualifizierte Rüge gegen die vereinbarte Miethöhe erheben zu können, darf der Mieter Auskunft von seinem Vermieter verlangen. Auf Nachfrage haben Vermieter den Mieter über alle Tatsachen zu informieren, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete von Bedeutung sind.

Allerdings nur, sofern die Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind, wie beispielsweise ein örtlicher Mietspiegel, und sofern die Auskunft ohne großen Aufwand erteilt werden kann. Besondere Nachforschungen, etwa zur Höhe der ortsüblichen Miete in Gemeinden ohne Mietspiegel, brauchen Vermieter also nicht anzustellen – das ist Aufgabe des Mieters, der die ortsübliche Miete zu ermitteln hat, um zu beweisen, dass diese um mehr als 10% überschritten wurde.


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Die Auskünfte werden sich vor allem auf das Baujahr der Wohnung, durchgeführte Modernisierungen und eine höhere Vormiete beziehen. Eine Verpflichtung, dem Mieter Belege zur Einsicht zu geben, sieht das Gesetz nicht vor.

Bitte beachten: Sowohl das Auskunftsverlangen des Mieters als auch die Antwort müssen in Textform erfolgen (§ 556g Abs. 4 BGB).

Besichtigung der Mietwohnung: Nach BGH nur noch mit konkretem Grund – und nicht mehr „turnusgemäß“

In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel, die dem Vermieter das Recht gibt, die vermietete Wohnung in Abständen von ein bis 2 Jahren zu besichtigen, um sich vom ordnungsgemäßen Zustand der Räumlichkeiten zu überzeugen. Viele Gerichte haben bisher ein solches Besichtigungsrecht bestätigt. In einer kaum beachteten Entscheidung hat der BGH diese Klauseln aber für unzulässig erklärt (Urteil v. 04.06.14, Az. VIII ZR 289/13).

Die Richter weisen darauf hin, dass dem Mieter während der Mietzeit das alleinige Gebrauchsrecht an der Wohnung zusteht, verbunden mit dem Recht, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden“.

Mit diesem Recht des Mieters ist es nach Ansicht der Richter nicht vereinbar, dass der Vermieter ohne besonderen Anlass in regelmäßigen Abständen die vermieteten Räume besichtigen könnte.

Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Mit der Zustimmung des Mieters können Vermieter allerdings weiterhin auch ohne besonderen Anlass den ordnungsgemäßen Wohnungszustand überprüfen. Es spricht auch nichts dagegen, eine solche Regelung individuell im Mietvertrag auszuhandeln.

Und selbstverständlich gilt weiterhin: Aus konkreten sachlichen Gründen können Vermieter jederzeit vom Mieter Zutritt zu den gemieteten Räumen verlangen, etwa zur:

  • Ablesung von Verbrauchsmessgeräten
  • Überprüfung angezeigter oder bekannter Mängel, auch zusammen mit Handwerkern oder Sachverständigen
  • Vornahme von Reparaturen
  • Überprüfung durchgeführter Handwerkerleistungen
  • Besichtigung mit Maklern, Miet- oder Kaufinteressenten

Erfreulich: Einem Urteil des BGH zufolge dürfen Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er trotz Abmahnung wichtige Erhaltungsmaßnahmen in seiner Wohnung verweigert (Urteil v. 15.04.15, Az. VIII ZR 281/13).

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.