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Mietpreisbremse: Staffelmiete oder Indexmiete sichert die Rendite

Die Mietpreisbremse von 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete soll in Zukunft in den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auch für Staffel- und Indexmieten gelten.

Bei der Staffelmiete ist dann sowohl die Ausgangsmiete als auch jede nachfolgende Mietstaffel an der Mietpreisbremse zu messen. Bei der Indexmiete gilt die Preisbremse allein für die Ausgangsmiete. Haben Sie die Staffelmiete oder Indexmiete aber bereits vor Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vereinbart, ist die Preisbremse nicht anwendbar.

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Neben diesem positiven Effekt hat die Staffelmiete weitere Vorteile für Sie:

  • Die Mieterhöhung tritt automatisch durch Zeitablauf ein. Sie sparen sich streitträchtige Begründungen anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete.
  • Vermieter und Mieter wissen von Anfang an genau, mit welcher Miethöhe sie planen können.
  • Die Kappungsgrenze gilt nicht. Die Mieterhöhung kann innerhalb von 3 Jahren also mehr als 20% ausmachen.
  • Heutige Staffelmietvereinbarungen bleiben auch dann wirksam, wenn durch sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% überschritten wird.

Vorsicht: Wegen Modernisierung dürfen Sie die Miete nicht erhöhen!

Allerdings gibt es auch einen wichtigen Nachteil, dessen Bedeutung Sie für Ihren konkreten Fall gründlich abwägen sollten: Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind Mieterhöhungen wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete und wegen durchgeführter Modernisierung ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).

Planen Sie also in den nächsten Jahren Modernisierungsarbeiten an Ihrem Mietgebäude oder in der Mietwohnung, sollten Sie sich den Abschluss einer Staffelmietvereinbarung besonders gut überlegen.

Mietstaffeln sollten der Inflation entsprechen

Bei der Kalkulation der Mietstaffeln ist es günstig, sich an der allgemeinen Preisentwicklung zu orientieren. Aber Vorsicht: Erfahrungsgemäß werden die Staffeln aus Vermietersicht oft zu gering festgesetzt. Eine spätere Anpassung an ein höheres Ortsniveau können Sie dann nicht gegen den Willen Ihres Mieters durchsetzen.

Die verbreitete Staffel von 1,5% Mieterhöhung pro Jahr reicht im Allgemeinen nicht aus, um langfristig den inflationsbedingten Wertverlust auszugleichen. Zwar lag die durchschnittliche Inflation der letzten 10 Jahre tatsächlich relativ niedrig bei etwa 1,6%. Das kann sich aber schnell wieder ändern. Betrachtet man einen Zeithorizont von 50 Jahren, liegt die jährliche Inflation bei 2,6 bis 2,8%.


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Legen Sie diese Bezüge in Ihren Vertragsverhandlungen dem Mieter offen, da es sein Verständnis für die Entwicklung der Staffeln steigert.

So treffen Sie eine wirksame Vereinbarung zur Staffelmiete

  1. Eine Staffelmiete kann nur schriftlich vereinbart werden (§ 557a Abs. 1 BGB).
  2. Geben Sie den jeweiligen Erhöhungsbetrag oder die jeweils neu zu zahlende Miete – am besten beides – als konkrete Beträge an. Die ausschließliche Angabe einer prozentualen Steigerung ist unwirksam (BGH, Urteil v. 15.02.12, Az. VIII ZR 197/11).
  3. Geben Sie an, ab welchem Datum welche Miete zu zahlen ist.
  4. Achten Sie darauf, dass die Miete jeweils mindestens 1 Jahr lang unverändert ist (§ 557a Abs. 2 BGB). Ist nämlich auch nur ein Zeitraum kürzer als 1 Jahr, wird die gesamte Staffelmietvereinbarung hinfällig. Achten Sie besonders auf den Zeitraum von Mietbeginn bis zur ersten Erhöhung. Hier werden erfahrungsgemäß die meisten Fehler gemacht, beispielsweise wenn sich der Mietbeginn durch unvorhersehbare Umstände verzögert.

Diese Vorteile bietet Ihnen die Indexmiete

Ein Nachteil der Indexmiete liegt darin, dass sie nicht automatisch eintritt. Sie müssen die jeweilige Mieterhöhung gegenüber Ihrem Mieter in Textform geltend machen. Das ist aber denkbar einfach.

Indexmiete: Diese Angaben gehören in Ihre Erhöhungserklärung

  • der bisherige Indexpunktwert (achten Sie auf das Basisjahr)
  • der neue Indexpunktwert
  • die Änderung in Prozent
  • die bisherige Miete in €
  • der Erhöhungsbetrag in €
  • die neue Miete in €

Musterformulierung Indexmiete

Sehr geehrter Mieter,

gemäß § (…) des Mietvertrags ist eine Indexmiete vereinbart. Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seither von (…) auf (…) Punkte – Basisjahr (…) – gestiegen. Dies entspricht einer Erhöhung von (…)%. Da die bisherige Miete seit mindestens 1 Jahr konstant war, bin ich zu einer Mieterhöung berechtigt. Die Miete steigt prozentual entsprechend von (…) € um (…) € auf (…) €. Die erhöhte Miete ist von Ihnen ab dem übernächsten Monat nach Zugang dieses Schreibens zu zahlen.

5. Juni 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.