MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietpreisbremse: Zeit für günstige Mietvereinbarungen

Nachdem Bundestag und Bundesrat das Mietrechtsnovellierungsgesetz im März verabschiedet haben, gilt dessen Inkrafttreten seit dem 1. Juni 2015 als sicher. Endgültig anwendbar sind die Regelungen aber nur in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten. Und diese Gemeinden müssen erst noch von den Bundesländern durch Rechtsverordnung bestimmt werden. Die Zeit bis dahin sollten Vermieter nutzen.

Manche Bundesländer haben allerdings bereits vorgearbeitet. Insbesondere Berlin hat eine zügige Umsetzung der Mietpreisbremse bereits durchgesetzt. Auch in NRW gilt die Mietpreisbremse seit Juli 2015 in bestimmten Städten.

Vorteil: Die Länder dürfen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten maximal für einen Zeitraum von 5 Jahren festlegen. Je früher ein Bundesland die entsprechende Rechtsverordnung erlässt, umso früher läuft die Mietbegrenzung (nach heutiger Gesetzesfassung) dann auch wieder aus.

Diese neuen Regelungen müssen Vermieter künftig beachten

Der neue § 556d BGB begrenzt erstmals seit der Nachkriegszeit die Miethöhe beim Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags: In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen Vermieter bei Mietbeginn nur noch Mieten vereinbaren, die maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie man in Gemeinden, in denen kein aktueller Mietspiegel existiert, die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig ermitteln kann, erklärt der Gesetzgeber jedoch nicht. Hier werden die Vermieter allein gelassen. Einziger

Trost: Anders als bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen sind Vermieter nicht verpflichtet, die ortsübliche Miete dem Mieter gegenüber, beispielsweise durch Vergleichswohnungen, zu begründen. Vielmehr muss hier der Mieter, wenn er die Miethöhe rügen will, seinerseits eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachweisen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


TIPP: Jetzt Miethöhe sichern

Vermieter können noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse Staffel- oder Indexmieten vereinbaren. So profitieren Vermieter doppelt: Einerseits können die Ausgangsmieten derzeit noch oberhalb der Grenze „ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%“ liegen.

Andererseits werden die einzelnen Mietstaffeln einer jetzt vereinbarten Staffelmiete auch in Zukunft nicht an der Mietpreisbremse gemessen. Für sie gilt weiterhin das alte Recht – eine höhere Miete ist also zulässig!

In diesen 4 Fällen sind Vermieter nicht auf die Mietpreisgrenze beschränkt

Zugunsten des Vermieters sieht das neue Mietrechtsnovellierungsgesetz wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor. Nutzen auch Sie diese Regelungen und erhalten Sie so die Rentabilität Ihrer Vermietung.

1. Neubauwohnungen bleiben frei vermietbar

Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von dem neuen Gesetz nicht erfasst; hier sind Vermieter weiterhin frei in der Vereinbarung ihrer Neuvertragsmiete.

Die ursprünglich vorgesehene Begrenzung auf die erste Vermietung im Neubau ist weggefallen, sodass Vermieter jetzt auch bei allen folgenden Vermietungen ihrer Neubauwohnung frei sind.

2. Umfassende Modernisierung ist privilegiert

An die neue Mietpreisbremse sind Vermieter ebenfalls nicht gebunden, wenn eine Wohnung nach umfassender Modernisierung erstmals wieder vermietet wird. Hier ist die Beschränkung auf die erste Vermietung erhalten geblieben. Bei der zweiten Vermietung gilt also wieder die Mietpreisbremse.

Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Modernisierungsinvestitionen etwa ein Drittel des für einen vergleichbaren Neubau erforderlichen Aufwands betragen (BGH, Beschluss v. 10.08.10, Az. VIII ZR 316/09).

3. Höhere Vormiete bleibt Vermietern erhalten

  • 556e BGB regelt einen Bestandsschutz zu Gunsten der Vermieter: Hat bereits der Vormieter eine Miete gezahlt, die mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, dürfen Vermieter diese Miete auch im neuen Mietverhältnis wieder vereinbaren.

Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben allerdings Mieterhöhungen unberücksichtigt, die Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart haben.

4. Modernisierungszuschlag ist möglich

Haben Vermieter innerhalb der letzten 3 Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die nicht den Umfang einer „umfassenden Modernisierung“ erreichen, profitieren Vermieter dennoch: § 556e Abs. 2 BGB ermöglicht es, bei der Neuvermietung die Modernisierungskosten der letzten 3 Jahre in gleicher Weise zu berücksichtigen wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung beim fortbestehenden Mietverhältnis.

Ausgehend von der ortsüblichen Vergleichsmiete für die unrenovierte Wohnung (§ 556e Abs. 2 Satz 2 BGB) dürfen Vermieter diese Vergleichsmiete nicht nur um 10% überschreiten, sondern zusätzlich um 0,92% der in den letzten 3 Jahren aufgewendeten Modernisierungskosten (11% Modernisierungszuschlag auf die Jahresmiete entspricht 0,92% Zuschlag auf die Monatsmiete).

22. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.