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Mietrecht: Aktuelle BGH-Entscheidungen zum Vorliegen eines Mangels

In der jüngeren Vergangenheit hat sich der BGH in einigen seiner Entscheidungen dem Thema Mietminderung gewidmet.

Liegt ein Mangel vor oder nicht?

Was ist für die Einstufung eines Mangels als erheblich zu beachten?

Zur Beantwortung dieser Fragen sind die folgenden Entscheidungen wichtig für Sie:


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Das gilt für Schallschutzanforderungen bei Mietwohnungen

Wenn Sie in einer Wohnung Veränderungen am Bodenbelag vornehmen, kann es insbesondere in den darunterliegenden Wohnungen zu Problemen kommen. Wenn Teppichboden durch Laminat- oder Fliesenbelag ersetzt wird, führt das häufig zu einem erhöhten Trittschall. Dann beschweren sich Mieter der unteren Wohnung über mangelhaften Schallschutz und mindern ihre Miete.

Das müssen Sie als Vermieter aber nicht unbedingt hinnehmen, selbst wenn tatsächlich eine Verschlechterung des Schallschutzes eingetreten ist.

Schallschutz genügte nicht den aktuellen Anforderungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu den Schallschutzanforderungen bei einer Mietwohnung ein ausgesprochen vermieterfreundliches Urteil gefällt (BGH, Urteil v. 17.06.09, Az. VIII ZR 131/08): Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin einer Eigentumswohnung, die in einem ca. 1970 errichteten Gebäude lag, ihre Miete um 30% gemindert.

Der Grund hierfür war folgender: Die Eigentümer der darübergelegenen Wohnung hatten in ihrer Wohnung den früher vorhandenen PVC-Belag durch Bodenfliesen ersetzt.

Hierdurch kam es zu einer höheren Schallbelästigung für die Mieterin. Im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens stellte ein Sachverständiger zwar fest, dass die Trittschall-Anforderungen der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm eingehalten waren. Nicht eingehalten waren aber diejenigen der aktuell geltenden Regelung.

Lärmschutznormen bei Gebäudeerrichtung maßgeblich

Dennoch sah der BGH hier keinen Raum für eine Mietminderung. Die Mieterin konnte nämlich keinen Schallschutz entsprechend den geltenden DIN-Normen erwarten. Bei einem bloßen Austauschen des Bodenbelags liegt keine bauliche Veränderung vor.

Daher gelten für den neuen Fußbodenbelag nicht die aktuellen Lärmschutz-Normen, sondern die Normen, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten. Die Werte dieser Vorschriften wurden aber auch nach dem Austausch des Bodenbelags eingehalten. Die Mieterin hatte daher kein Recht zu mindern und musste das einbehaltene Geld an den Vermieter zurückzahlen.

Wichtig: Etwas anderes gilt, wenn Sie bauliche Veränderungen vornehmen. Das hat der BGH bereits in einem früheren Urteil entschieden (BGH, Urteil v. 06.10.04, Az. VIII ZR 355/03).

Sobald Sie in die Substanz des Gebäudes eingreifen, müssen Sie die aktuellen Lärmschutzanforderungen beachten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie ein Dachgeschoss zur Wohnung ausbauen lassen. Kommen Sie dem nicht nach, liegt ein Mangel vor und der Mieter der darunterliegenden Wohnung ist zur Mietminderung berechtigt.

Das müssen Sie beachten, wenn Ihr Mieter wegen zu geringer Wohnfläche mindert

Bereits vor einigen Jahren hat der BGH entschieden, dass Ihr Mieter mindern darf, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglichen abweicht (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. ZR 295/03). Im vergangenen Jahr hat er in 2 wichtigen Urteilen klargestellt, was bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist.

20. August 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.