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Mietrecht: Mietminderung bei Verletzung der Erhaltungspflicht

Als Vermieter müssen Sie die Mieträume während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten.

So ist es in § 535 BGB vorgesehen.

Kommen Sie Ihrer Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht nicht nach, stehen Ihrem Mieter Mängelgewährleistungsrechte zu.

So kann Ihr Mieter laut Mietrecht Mietminderung oder sogar Schadensersatz verlangen.

Voraussetzung ist jedoch, dass Ihr Mieter Sie zunächst zur Beseitigung der Schäden auffordert. Ohne eine entsprechende Mahnung steht Ihrem Mieter nämlich kein Schadensersatzanspruch zu.

Tipp: Gehen Sie Hinweisen Ihres Mieters nach, wenn es sich um Mängel in seiner Wohnung handelt. So können Sie sich ein Bild von der Wohnung machen und ersehen, wie Ihr Mieter mit Ihrem Eigentum umgeht.


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Beispiel

Aufgrund eines Warmwasserausfalls im Winter benachrichtigt Ihr Mieter eine Heizungsfirma, ohne Sie davon in Kenntnis zu setzen.

Im Anschluss macht er dann die Kosten für die Inanspruchnahme der Firma Ihnen gegenüber geltend. Ein solcher Anspruch steht ihm jedoch nicht zu, da er Sie zuvor von dem Mangel in Kenntnis setzen und auch zur Beseitigung des Warmwasserausfalls hätte auffordern müssen.

Achtung: Etwas anderes gilt, wenn Gefahr im Verzug ist oder ein Notfall vorliegt. Ihr Mieter kann hier selbst Handwerker bestellen, den Mangel beseitigen lassen und Ihnen dann die Kosten in Rechnung stellen. In einem solchen Fall ist eine Mangelanzeige und Fristsetzung entbehrlich (BGH, Urteil v. 16.01.08, Az. VIII ZR 222/06).

Anders als im ersten Beispiel ist der Mieter hier berechtigt, die Reparatur selbst zu beauftragen und von Ihnen später die Erstattung der hierfür aufgewandten Kosten zu verlangen.

Erhaltungsaufwand in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, gelten besondere Regeln, die Sie beachten sollten. So kann es vorkommen, dass Sie Ansprüche Ihres Mieters gegen die Wohnungseigentumsgemeinschaft durchsetzen müssen.

Denn auch Ihr Mieter hat einen Anspruch auf Durchsetzung von Erhaltungsmaßnahmen. Soweit es sich um Maßnahmen handelt, die nur das Sondereigentum betreffen, also Ihre Wohnung „von innen“, benötigen Sie regelmäßig nicht die Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer.

Ihr Mieter in Ihrer Eigentumswohnung hat aber auch dann Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erforderlich ist und ein Beschluss der Wohnungseigentümer selbst noch nicht ergangen ist.

Recht auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum

Ihr Mieter kann zum Beispiel verlangen, dass die Hausbeleuchtung funktioniert oder dass marode Leitungswasserzuleitungen ausgetauscht werden.

Problematisch ist dabei, dass Sie zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum, also zu Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, ohne entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft verpflichtet werden können.

Der Bundesgerichtshof geht jedoch davon aus, dass auch dann, wenn ein Beschluss der Gemeinschaft über die Mängelbeseitigung nicht vorliegt, Sie als Eigentümer verpflichtet sind, alles zu tun, um einen solchen Instandsetzungsbeschluss unverzüglich herbeizuführen (BGH, Urteil v. 20.07.05, Az. VIII ZR 342/03).

Schadensersatzansprüche gegenüber WEG

Entsteht Ihnen als vermietender Wohnungseigentümer ein Schaden – insbesondere ein Mietausfallschaden durch eine berechtigte Mietminderung –, kann Ihnen ein Schadensersatzanspruch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zustehen.

Dies ist dann der Fall, wenn der Schaden durch die Weigerung der anderen Wohnungseigentümer, und daraus resultierend durch verspätete oder nicht durchgeführte notwendige Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, entstanden ist (OLG München, Beschluss v. 28.11.08, Az. Wx 24/07).

Mindert Ihr Mieter aufgrund maroder Wasserleitungen berechtigterweise die Miete und hat die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz Ihres Hinweises einen entsprechenden Beschluss zur Sanierung nicht gefasst, können Sie gegenüber den anderen Wohnungseigentümern Mietausfall oder Anwalts- und Gerichtskosten geltend machen.

28. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.