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Mietrecht: Bedeutet der Tod des Mieters das Ende des Mietvertrages?

Der Mieter stirbt – Es klingt makaber, ist für jeden Vermieter aber zu bedenken. Was generell in einem solchen Fall zu bedenken ist, und wie sich die Nachfolgemiete regeln lässt, sollte der Mieter nicht allein gelebt haben, ist hier praxisnah aufbereitet.

Wenn ein Mieter gestorben ist: Das Mietverhältnis geht weiter

Oft gehen Vermieter und Mieter sowie ihre Angehörigen und Erben davon aus, dass beim Tod des Mieters das Mietverhältnis automatisch endet und dass für die Abwicklung etwaiger noch bestehender Ansprüche immer die Erben zuständig sind. Das ist jedoch nicht richtig.

Handelt es sich um ein Mietverhältnis über Wohnräume, so sind diejenigen Personen, die mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben, durch die mietrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nämlich besonders geschützt.

Ihnen soll die Wohnung, in der sie bisher gelebt haben, als Mittelpunkt ihres Lebens nach Möglichkeit erhalten bleiben. Sie treten deshalb nach dem Tod des Mieters in den bestehenden Mietvertrag ein.

Lehnen die Angehörigen, die mit in der Wohnung gelebt haben, die Fortsetzung des Mietverhältnisses ab oder hat der Mieter allein gelebt, so endet das Mietverhältnis ebenfalls nicht. Es geht zunächst in seiner Gesamtheit auf den oder die Erben über. Das gleiche gilt, wenn Gewerberäume vermietet sind.


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Das Mietverhältnis endet erst, wenn es von Vermieter- oder Mieterseite durch Kündigung beendet wird. Allerdings eröffnet das Gesetz im Fall des Todes des ursprünglichen Mieters sowohl Ihnen als Vermieter als auch den Erben besondere Kündigungsmöglichkeiten.

Gerichtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit dem Tod eines Mieters sind selten. Meist treffen die Beteiligten einvernehmliche Regelungen. Es ist jedoch hilfreich, die gesetzlichen Vorschriften zu kennen, um angemessene Lösungen finden zu können und nicht aus Unkenntnis auf Ansprüche zu verzichten, die Ihnen als Vermieter zustehen.

Im folgenden Beitrag lesen Sie deshalb, wer beim Tod des Mieters Ihr neuer Mieter wird, inwieweit besondere Kündigungsmöglichkeiten bestehen, wer Ihnen für rückständige Forderungen haftet und was zu tun ist, wenn Angehörige und Erben des verstorbenen Mieters unbekannt sind.

Wenn der verstorbene Mieter mit anderen Personen in der Wohnung gelebt hat: Wer wird Ihr neuer Mieter?

Wer Ihnen nach dem Ableben eines Mieters durch das Gesetz als neuer Mieter zugewiesen wird, hängt davon ab, ob der verstorbene Mieter alleiniger Mieter war oder einer von mehreren Mitmietern.

Dies können Sie meistens aus dem Mietvertrag erkennen: Sind dort als Mieter mehrere Personen aufgeführt und haben auch alle diese Personen den Vertrag unterschrieben, so sind sie gemeinsam Mieter geworden.

Das gleiche gilt, wenn der Mieter zunächst alleiniger Mieter war und später weitere Personen in den Mietvertrag aufgenommen wurden.

Oft kommt es aber vor, dass nur eine Person den Mietvertrag abschließt und trotzdem mehrere Personen die Wohnung gemeinsam nutzen.

Beispiele: Eine Frau hat die Wohnung zunächst für sich allein angemietet, nach einigen Jahren ist ihr Lebensgefährte eingezogen, ohne selbst die Stellung eines Mieters einzunehmen. Oder ein Mann mietet eine Wohnung für sich, seine Ehepartnerin und die gemeinsamen Kinder.

Stirbt in diesem Fall der Mieter, so treten ein oder sogar mehrere neue Mieter in den Mietvertrag ein. Sie als Vermieter erhalten einen neuen Vertragspartner, ohne dass hierzu eine Vereinbarung oder ein neuer Vertrag nötig wäre.

Für Sie als Vermieter ist es nun aber äußerst wichtig zu wissen, wer Ihr neuer Mieter geworden ist. Er haftet Ihnen schließlich für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis und an ihn müssen Sie etwaige Kündigungserklärungen oder Mieterhöhungen richten.

Aber: Eine Person, die bisher mit dem Mieter in der Wohnung gelebt hat, ohne selbst Mieter zu sein, kann nur dann per Gesetz Ihr neuer Mieter werden, wenn sie einerseits mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat und andererseits nach der gesetzlichen Rangfolge „an der Reihe ist“.

12. Dezember 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.