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Mietrecht: Kaution muss separat angelegt werden

Es ist vollkommen üblich, von Ihrem Mieter eine Kaution zu verlangen.

Wegen Ihrer Rückzahlungspflicht müssen Sie laut Mietrecht die Kaution allerdings strikt getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, also auf einem separaten Konto.

BGH: Anlage muss getrennt von Ihrem Vermögen erfolgen

Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine aktuelle Entscheidung getroffen und entschieden, dass Mieter die Mietzahlungen einstellen dürfen, bis die Anlage der Mietkaution konkursfest durchgeführt wurde (BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZR 336/08).

Im entschiedenen Fall war die vom Mieter bezahlte Kaution vom Vermieter nicht, wie im Gesetz vorgeschrieben, getrennt von dessen Vermögen auf einem Sonderkonto bzw. Treuhandkonto angelegt worden. Über das Vermögen des Vermieters wurde später ein Insolvenzverfahren eröffnet und durch das Gericht ein Zwangsverwalter bestimmt.

Nachdem der Zwangsverwalter die Mietkaution nicht erhalten hatte, weigerte er sich, den Kautionsbetrag noch nachträglich auf ein Sonderkonto zu transferieren.

Anlagepflicht gemäß Mietrecht auch, wenn Sie die Kaution nicht erhalten haben

Der BGH stellte in seinem Urteil klar, dass auch gegenüber dem Zwangsverwalter der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter Gültigkeit hat.

Der Zwangsverwalter wird dadurch so behandelt wie der Vermieter und ist verpflichtet, die Vereinbarung über die Kaution zu erfüllen. Dabei ist es unerheblich, ob der Kautionsbetrag vom Vermieter beim Zwangsverwalter eingegangen ist.


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Der Mieter hat laut BGH das Recht, die laufenden Zahlungen der Miete so lange einzubehalten, bis der Zwangsverwalter seinen Pflichten ordnungsgemäß nachkommt.

Für Sie als Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass Sie beim Erwerb einer Mietwohnung unverzüglich prüfen müssen, ob laut Mietvertrag eine Kautionszahlungspflicht bestand und ob der Voreigentümer dieser Pflicht ordnungsgemäß nachgekommen ist.

Wenn nicht, ist es Ihre Aufgabe, diese Pflicht zu erfüllen und zwar unabhängig davon, ob Sie die Kaution tatsächlich vom Voreigentümer erhalten haben oder nicht.

So legen Sie die Kaution insolvenzsicher an

Um Ihrer Anlagepflicht zu genügen, müssen Sie die Kaution insolvenzsicher anlegen. Sie dürfen sie keinesfalls mit Ihrem eigenen Vermögen vermischen, indem Sie sie auf eines Ihrer Konten einzahlen.

In diesem Fall wäre die nach dem BGH erforderliche insolvenzsichere Anlage der Kaution nicht gegeben.

Vielmehr richten Sie ein sogenanntes Sonderkonto ein, auf das Sie die Mietkaution einzahlen. Sie als Vermieter sind Kontoinhaber und haben daher jederzeit die Möglichkeit, auf dieses Konto zuzugreifen.

Sie können für jeden Mieter ein Einzelkonto anlegen, als dessen Verwendungszweck Sie „Kaution“ eingeben und den Namen des Mieters hinzufügen. Dieser wird als „wirtschaftlich Berechtigter“ erfasst.

Vermieter mit einem großen Bestand an Mietobjekten und Grundstücksverwalter bevorzugen es, ein Sammelkonto einzurichten, dem ebenfalls der Verwendungszweck „Kaution“ sowie weitere Angaben, wie Grundstück, Anzahl der Mieter etc. hinzugefügt werden.

Die Angabe der Namen der einzelnen Mieter ist hierbei nicht üblich und wird auch von den Banken nicht unbedingt gefordert.

Hinweis: Sie sind zudem nach dem BGB dazu verpflichtet, die Kaution zu verzinsen, und zwar mit dem üblichen Zinssatz für Guthaben mit 3-monatiger Kündigungsfrist.

Die Zinsen erhöhen den Wert der Sicherheit und stehen Ihrem Mieter in voller Höhe zu.

Legen Sie die Kaution bitte umgehend verzinslich an, anderenfalls machen Sie sich im Fall des Zinsverlusts schadensersatzpflichtig.

Nachweis über die getrennte Anlage erforderlich

Wenn Ihr Mieter den Nachweis der getrennten Anlage der Kaution von Ihnen verlangt, müssen Sie dem nachkommen. Andernfalls kann Ihr Mieter die Miete so lange zurückbehalten, bis Sie den Nachweis erbracht haben.

Bitten Sie Ihre Bank um eine Bestätigung, aus der ausdrücklich hervorgeht, dass die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen angelegt ist. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.