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Mietrecht: Mieter darf kürzen wenn Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen

Nach § 12 der HeizkV kann Ihr Mieter die auf ihn entfallenden Kosten kürzen, wenn Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen.

Bei einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung hat er das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil des Gesamtsaldos der Heiz- und Warmwasserkosten um 15% zu kürzen.

Sie haben eine Miete von 400 € und eine Heizkostenpauschale von 100 € pro Monat vereinbart.

Diese 100 € kann der Mieter nun um 15% mindern, sodass er monatlich nur 85 € zahlt.

Kein Kürzungsrecht für Eigentümer

Dieses Recht gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft. Als Wohnungseigentümer dürfen Sie auch bei einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung Ihre Zahlungen nicht kürzen.

Anspruch auf Abrechnung

Nach § 4 Abs. 4 HeizkV sind Ihre Mieter weiter berechtigt, vom Gebäudeeigentümer eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu verlangen. Erstellen Sie also keine Abrechnung, können Sie von Ihrem Mieter erfolgreich verklagt werden.

So gehen Sie in 5 Schritten rechtssicher vor:

1. Schritt: Prüfen Sie, ob eine Bruttowarmmiete vorliegt

In einem ersten Schritt prüfen Sie, ob Sie von der Problematik überhaupt betroffen sind. Dies ist dann der Fall, wenn Sie eine Bruttowarmmiete vereinbart haben. Diese liegt vor, wenn

  • zumindest auch die Heiz- oder Warmwasserkosten in der Grundmiete enthalten sind oder
  • Sie eine Grundmiete und eine Heiz- und Warmwasserkostenpauschale vereinbart haben.

2. Schritt: Ermitteln Sie, ob Sie die HeizkV anzuwenden haben

Findet die HeizkV keine Anwendung, können Sie auch Bruttowarmmieten vereinbaren. Deshalb sollten Sie die im oberen Abschnitt vorgestellten Ausnahmen genau prüfen.

3. Schritt: Errechnen Sie die Kosten

Wenn Ihr Mieter die pauschalen Wärmekosten nicht mehr zahlt oder sogar eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung von Ihnen verlangt, haben Sie die Kosten zunächst aus der Bruttowarmmiete herauszurechnen.


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Wie bereits dargestellt, wird dann aus einer Pauschale eine Vorauszahlung, aus einer Inklusivmiete eine Inklusivmiete mit Vorauszahlung und aus einer Bruttowarmmiete eine Nettomiete mit Vorauszahlung.

In jedem Fall haben Sie die Heiz- und Warmwasserkosten nun aus der bisherigen Pauschalsumme herauszurechnen und dann in einem späteren Schritt über die Kosten abzurechnen. Das ist sicherlich kein einfaches Vorhaben.

Hatten Sie bereits entsprechende Wärmemengenzähler und andere Messvorrichtungen installiert, müssen Sie die Kosten auch genau ermitteln.

Schätzen erlaubt

Können Sie das nicht, müssen Sie zu einer Schätzung nach § 9 a HeizkV übergehen. Ermitteln Sie dabei den Verbrauch entweder auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen.

Oder Sie schätzen den Verbrauch anhand des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume in anderen Abrechnungszeiträumen. Letztlich können Sie den Verbrauch auf Grundlage des Durchschnitts des Gebäudes oder der Nutzergruppe ermitteln.

Umlage nach Wohnfläche

Ist Ihnen auch das nicht möglich, verteilen Sie im Zweifel die Kosten nach Quadratmetern. Das wird der Regelfall sein, da Sie die individuellen Verbräuche nicht kennen dürften.

Achtung: In diesem Fall hat Ihr Mieter ein pauschales Kürzungsrecht der Heiz- und Warmwasserkosten um 15%.

4. Schritt: Investieren Sie in die Zukunft

Für die kommenden Jahre sollten Sie auf jeden Fall gerüstet sein. Dies bedeutet, dass Sie nunmehr Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zu verwenden haben. Den Wasserverbrauch erfassen Sie mit Warmwasserzählern oder anderen geeigneten Ausstattungen.

Denken Sie daran, dass die Messgeräte in technisch einwandfreiem Zustand sowie geeicht sein müssen.

Sie haben also die Räume Ihrer Mieter mit entsprechenden Geräten zu versehen. Ihre Mieter haben dies zu dulden!

Mieter muss Zutritt gestatten

Wie der BGH kürzlich entschieden hat, muss Ihnen Ihr Mieter auch Zutritt zu seiner Wohnung gestatten, wenn Sie ein zusätzliches Messgerät installieren möchten, um eine Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs zu schließen (BGH, Urteil v. 12.05.10, VIII ZR 170/09).

Wichtig: Sie sind nicht verpflichtet, die technisch optimale Lösung zu wählen.

Sie können die Geräte mieten oder kaufen

Nun gibt es für Sie 2 Möglichkeiten, die Geräte zu beschaffen. Wollen Sie sie mieten oder leasen, dürfen Sie die Kosten der Miete nur dann umlegen, wenn Sie Ihren Mietern die dadurch entstehenden Kosten vorher mitgeteilt haben.

Für eine solche Mitteilung reicht es nicht aus, dass Sie ein entsprechendes Schreiben einfach aushängen. Die Mitteilung muss jedem einzelnen Mieter zugehen.

Die Mehrheit der Mieter darf weiterhin innerhalb eines Monats nach Zugang Ihrer Mitteilung nicht widersprochen haben. Ansonsten können Sie die Miete der Geräte nicht umlegen.

Bei Kauf: Mieterhöhung wegen Modernisierung

Dann bleibt Ihnen zur Kostenumlage lediglich die Möglichkeit, dass Sie die Geräte kaufen und den Kaufpreis durch eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB umlegen.

Wichtig:

Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt aber nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingtem hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch wie Schwimmbäder oder Saunen.

Falls Sie den Verbrauch der Gemeinschaftsräume nicht erfassen, gehen Sie folgendermaßen vor: Sie legen die insgesamt zu verteilenden Kosten im Verhältnis des erfassten Verbrauchs dieser Räume zum erfassten Gesamtverbrauch um.

Der so von Ihnen ermittelte Kostenanteil der Gemeinschaftsräume wird sodann auf die einzelnen Nutzer verteilt.

5. Schritt: Erstellen Sie ordnungsgemäße Abrechnungen

In den Folgejahren können Sie jetzt korrekte Heiz- und Warmwasserabrechnungen erstellen.

Sie haben nun Ihre Heiz- und Warmwasserkosten auf monatliche Vorauszahlungen umgestellt, über die Sie jährlich abrechnen. Das ist sowohl für Ihre Mieter als auch für Sie bei immer stärker steigenden Energiekosten der beste Weg.

Ein letzter Tipp: Beachten Sie die Abrechnungsfrist

Spätestens 12 Monate nach Ablauf des von Ihnen gewählten Abrechnungszeitraums muss Ihren Mietern die Abrechnung zugegangen sein. Häufig ist das der 31.12. eines Jahres. In diesem Fall muss die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 Ihren Mietern spätestens am 31.12.2011 zugegangen sein.

Kein Anspruch auf Nachzahlungen

Es handelt sich dabei um eine Ausschlussfrist. Falls Ihre Mieter die Abrechnung nur einen Tag später erhalten, können Sie grundsätzlich keine Nachforderungen mehr stellen. Sie bleiben also auf einem Teil Ihrer Betriebskosten sitzen.

Abrechnung beweissicher zustellen

In den seltensten Fällen genügt es, wenn Sie die Betriebskostenabrechnung einfach bei der Post aufgeben. Kommt es zum Rechtsstreit, haben Sie als Vermieter den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung bei Ihren Mietern zu beweisen (BGH, Urteil v. 21.01.09, Az. VIII ZR 107/08).

Stellen Sie daher die Betriebskostenabrechnung rechtssicher, beispielsweise durch einen Boten, zu. Dieser sollte einen kurzen Vermerk über die Zustellung verfassen.

Frist für Ihren Mieter

Einwendungen gegen Ihre Betriebskostenabrechnung muss Ihr Mieter innerhalb eines Jahres erheben, nachdem er die Abrechnung erhalten hat. Versäumt er diese Frist, muss er auch für nicht vereinbarte Betriebskosten zahlen (BGH, Urteil v. 10.10.07, Az. VIII ZR 279/06).

4. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.