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Mietrecht: Müllentsorgung und Probleme

Das Thema „Müll“ und „Müllentsorgung“ belastet viele Mietverhältnisse.

Und in der Tat gibt es hier immer wieder Anlass für Konflikte mit dem Mieter.

Lesen Sie deshalb hier, was Sie als Vermieter hierzu wissen müssen.

Müllabfuhr

Vermieten Sie Wohnungen oder Gewerberäume, können Ihre Mieter zunächst einmal verlangen, dass für ihre Müllentsorgung und Abfallbeseitigung gesorgt ist. Zudem hat Ihr Mieter ein Recht darauf, dass sich die Mülltonnen in direkter Nähe zu seiner Wohnung befinden.

Bei den im Hausflur oder im Hof aufgestellten Mülltonnen ist dies natürlich unproblematisch gegeben. Ein Richter hat aber auch schon entschieden, dass es dem Mieter nicht zuzumuten ist, auf dem Weg zu den Mülltonnen zwei Häuser passieren zu müssen.

In diesem Fall musste der Vermieter einen neuen, näheren Müllablageplatz schaffen.


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Allerdings kann ein wesentlicher, zur Mietminderung berechtigender Mietmangel vorliegen, wenn für Ihr Haus zu wenige Mülltonnen vorhanden sind, sodass diese stets schon einige Tage vor der Leerung überfüllt sind. Insofern haben die Richter schon eine Minderungsquote von 5% als angemessen erachtet.

Für Sie als Vermieter eine vermeidbare Einbuße: Verlangen Sie von den Müllentsorgern einfach eine größere Anzahl von Müllgefäßen – die Mehrkosten haben Ihre Mieter als Teil der Betriebskosten zu zahlen.

Mietminderung

Mit der Müllentsorgung wird auch so manches Mietminderungsverlangen begründet. Vor allem Lärm wird von den Mietern dabei häufiger beklagt. Jedoch zu Unrecht: Denn nach Meinung der Gerichte darf Ihr Mieter nicht wegen der mit der Müllentsorgung verbundenen Lärmbelästigung die Miete mindern.

Vermieten Sie Gewerberäume, sollten Sie unbedingt eine gesonderte Vereinbarung zu den Müllentsorgungskosten treffen. Grund: Oftmals sind spezielle Müllabfuhren erforderlich, etwa bei Restaurants die schnelle Entsorgung von Essensresten.

Vereinbaren Sie deshalb mit Ihrem Gewerbemieter, dass er allein für die regelmäßige und ausreichende Müllabfuhr verantwortlich ist und für alle damit verbundenen Kosten allein einsteht.

Müllschluckeranlagen

Probleme bereiten in der Praxis immer wieder Müllschluckeranlagen. Manche Vermieter wollen diese Anlagen ganz oder teilweise schließen, müssen aber die Erfahrung machen, dass dies nicht geht. Die Gerichte meinen nämlich, dass dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags eine solche Anlage vorhanden war, diese dem Mieter später nicht wieder entzogen werden darf.

Der Gesetzgeber fördert und ermöglicht insofern die Abrechnung nach dem „Verursacherprinzip“. Besteht bei Ihren Mietern die Möglichkeit, mehrere, ggf. verschließbare Müllgefäße aufzustellen, können Sie hiervon also Gebrauch machen.

So haben die Gerichte schon entschieden, dass der Vermieter die Nutzung nicht, auch nicht an Wochenenden, ausschließen darf. Etwas anderes gilt aber dann, wenn Ungezieferplagen nur durch eine Stilllegung der Anlage bekämpft werden können.

In einem solchen Fall müssten Sie als Vermieter jedoch dafür Sorge tragen, dass für Ihre Mieter andere Möglichkeiten der Müllentsorgung geschaffen werden.

Und wird der Müll bisher ohnehin schon nach dem jeweiligen Verbrauch Ihrer Mieter berechnet, müssen Sie als Vermieter sowieso nach der konkreten Kostenverursachung abrechnen.

Betriebskosten

Die Kosten für die Müllentsorgung können Sie als Teil der Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen. Dies erfolgt üblicherweise nach dem Verhältnis der vermieteten Wohnfläche zur Gesamtfläche oder nach der Personenzahl.

Einmalige Kosten der Müllabfuhr gehören nicht zu den Betriebskosten und müssen allein von demjenigen bezahlt werden, der sie veranlasst hat. Etwa von Ihnen als Vermieter, wenn Bauschutt nach Instandsetzungsarbeiten beseitigt werden soll oder von Ihrem Mieter, wenn er bei seinem Auszug einen Teil seiner Sachen zurückgelassen hat und diese „Hinterlassenschaften“ entsorgt werden müssen.

Sonderproblem: Sperrmüll

Als Vermieter können Sie die Kosten der Müllentsorgung jedoch auch nach der individuellen Verursachung Ihrer Mieter berechnen. Und zwar selbst dann, wenn Sie im Mietvertrag hierzu etwas anderes vereinbart haben.

Anders ist es aber dann, wenn die Sperrmüllabfuhr regelmäßig kommen muss: In diesem Fall können Sie die gesamten Kosten hierfür auf Ihre Mieter als Betriebskosten anteilig umlegen.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.