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Mietrecht: Vermeiden Sie folgende Fehler bei Kündigung und Räumungsverfahren

Als Vermieter müssen Sie stets rechtssicher handeln.

Gerade wenn es um den Ausspruch der Kündigung oder Räumungsverfahren geht, kommen immer wieder Fehler vor.

Schnell ist dann beispielsweise eine Kündigung ungültig oder anfechtbar.

Damit Sie auf der sicheren Seite bleiben, sind im Folgenden einige typische Fehler aufgelistet, die es zu vermeiden gilt.

1. Fehler: Sie stellen die Kündigung zu spät zu

Ihr Kündigungsschreiben geht Ihrem Mieter dann zu, wenn

  • Sie es ihm persönlich geben oder
  • Sie es in den Hausbriefkasten werfen und es unter regelmäßigen Umständen zur Kenntnis genommen wird.

Falls Sie die Kündigung also zu einer für die Postzustellung unüblichen Zeit in den Briefkasten werfen, geht sie in der Regel erst am nächsten Tag zu.

2. Fehler: Sie schieben die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung nur vor

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt dann vor, wenn Sie bereits bei Ausspruch Ihrer Eigenbedarfskündigung gewusst haben, dass der Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ tatsächlich nicht vorliegt.

Sie machen sich in diesem Fall

  • strafbar wegen (versuchten) Betrugs und
  • schadensersatzpflichtig.

Im Fall einer Strafbarkeit müssen Sie mit einer Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren oder mit einer empfindlichen Geldstrafe rechnen.

Beim Schadensersatz zahlen Sie die

  • mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten,
  • Maklerkosten,
  • Prozesskosten oder
  • Mehrkosten für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung für maximal 5 Jahre.

Falls die Wohnung noch frei ist, hat der Mieter darüber hinaus Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung.

Wichtig: Nach einem aktuellen Urteil des BGH vom 18.03.2009(Az. VIII ZR 231/07) gilt sogar Folgendes:

Sie machen sich selbst dann schadensersatzpflichtig, wenn Sie den Eigenbedarf nur vortäuschen und sich dann mit Ihrem Mieter einvernehmlich auf eine Beendigung des Mietvertrags einigen. Geht Ihr Mieter bei der Einigung davon aus, zur Räumung verpflichtet zu sein, drohen Ihnen wieder hohe Schadensersatzforderungen.

3. Fehler: Sie verklagen nicht alle Bewohner auf Räumung der Wohnung

Damit der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen kann, müssen im Räumungsurteil alle volljährigen Bewohner der Wohnung aufgeführt sein. Also nicht nur der Mieter, sondern etwa auch sein Lebenspartner oder sein Untermieter.

Prüfen Sie also vor Erhebung einer Räumungsklage, wer in Ihrer Wohnung dauerhaft lebt, und richten Sie Ihre Klage dann auch gegen diese Personen.

4. Fehler: Sie machen Ihr Vermieterpfandrecht am Eigentum Dritter geltend

Zahlt Ihr Mieter seine Miete nicht rechtzeitig, können Sie Ihr Vermieterpfandrecht aussprechen. Dann ist es Ihrem Mieter verboten, seine Gegenstände aus der Wohnung zu entfernen. Auch im Fall einer Räumung ist dies möglich.

Sie lassen Ihren Mieter von einem Gerichtsvollzieher aus der Wohnung verweisen, seine Möbel und andere Gegenstände darf er aber nicht mitnehmen. Dritten müssen Sie aber Gegenstände herausgeben, wenn diese in deren Eigentum stehen.

Häufig werden Gebrauchsgegenstände heutzutage von Ihren Mietern finanziert und stehen im Sicherungseigentum der Verkäufer oder von Kreditinstituten. Wenn Sie diese Gegenstände dann verwerten – etwa durch eine Versteigerung –, machen Sie sich haftbar.


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Prüfen Sie also immer ganz genau, ob die Sachen, an denen Sie Ihr Vermieterpfandrecht geltend machen, auch wirklich im Eigentum Ihres Mieters stehen. Ist dies nicht der Fall oder bestehen daran Zweifel, sollten Sie die betreffenden Sachen lieber freigeben.

Natürlich sollten die Gläubiger ihr Eigentum Ihnen gegenüber nachweisen können.

5. Fehler: Sie entsorgen vermeintlich wertlose Gegenstände

Im Fall einer Räumung bleibt oft eine Vielzahl von Gegenständen Ihres Mieters in der Wohnung zurück. Grundsätzlich lassen Sie diese Gegenstände, wenn Sie Forderungen gegen Ihren Mieter haben, öffentlich verwerten, also beispielsweise zwangsversteigern. Müll können Sie natürlich entsorgen.

Nur ist die Frage, ob es sich um Müll ohne jeden Wert handelt, oft gar nicht so leicht zu beantworten.

Jedenfalls sollten Sie vermeintlich wertlose Gegenstände nicht einfach entsorgen. Sie könnten sich damit sogar strafbar machen. Lagern Sie die Gegenstände ein und versuchen Sie, auch diese öffentlich verwerten zu lassen (die Einlagerungskosten muss Ihnen Ihr Mieter erstatten).

Falls Sie tatsächlich Gegenstände vernichten, dokumentieren Sie das.

Fotografieren Sie die Sachen und lassen Sie sich die Wertlosigkeit von einem unabhängigen Zeugen bestätigen. Betreten Sie niemals allein die Wohnung. Nehmen Sie stets einen Zeugen mit.

6. Fehler: Sie lassen Ihre Ansprüche über Beschädigungen oder Schönheitsreparaturen verjähren

Am Ende eines Räumungsverfahrens erhalten Sie Ihre Wohnung zurück. Ihre Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in 6 Monaten.

Wichtig: Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihre Wohnung zurückerhalten. Das gilt auch dann, wenn dieser Zeitpunkt vor dem Ende des Mietvertrags liegt.

Stellen Sie Schäden bzw. nur unzureichend ausgeführte Schönheitsreparaturen fest, müssen Sie Ihre Forderungen innerhalb von 6 Monaten nach Rückerhalt der Wohnung gerichtlich geltend machen.

Verjährungsfrist 6 Monate

Eine Wohnung ist zum 31.12. gekündigt. Sie erhalten sie am 15.12. mit Mängeln zurück. Falls Sie nicht bis zum 15.06. des folgenden Jahres tätig werden, verjährt Ihre Forderung.

Achtung: Ihr Aufforderungsschreiben zur Mängelbeseitigung oder zur Erstattung der Kosten unterbricht die Verjährung nicht.

7. Fehler: Sie begründen einen Mahnbescheid nicht ausreichend

Ein Mahnbescheid soll die Verjährung von Forderungen gegen Ihren Mieter unterbrechen. Diese Unterbrechungswirkung tritt aber nur ein, wenn Sie in ihm Ihre Forderungen ganz konkret angeben.

Musterformulierung im Mahnbescheid:

Anspruch: Miete Juli 09, Schönheitsreparatur-Kostenersatz laut Aufstellung vom 31.07.09.

Natürlich muss in diesem Beispiel die Aufstellung vom 31.07.09 Ihrem Mieter nachweisbar zugegangen sein.

Musterformulierung:

Folgende Schäden sind in der Wohnung vorhanden; die Kostenansätze ergeben sich aus eingeholten Reparaturkostenvoranschlägen:

Wände und Decken im Wohnzimmer und im Flur neu tapezieren: 500 €

Wände und Decken im Wohn-, Schlafzimmer und im Flur streichen: 400 €

Streichen der Heizkörper: 350 €

Ersatz des Teppichbodens wegen der Brandlöcher: 2.000 €

Fehlende Teppichkanten: 300 €

Fehlende Deckenleuchte in der Küche: 150 €

Checkliste

Mithilfe dieser Checkliste können Sie überprüfen, ob Sie alle Vorkehrungen getroffen haben, um den wichtigsten Haftungsfallen zu entgehen.

Bei jedem Punkt, den Sie mit „ja“ beantworten können, sind Sie auf der sicheren Seite.

  • Sie haben einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen.
  • Ihre Befristungsabrede ist wirksam.
  • Sie haben Ihren Mietvertragsvordruck nicht geändert.
  • Die Miethöhe haben Sie aufgenommen.
  • Die Betriebskosten haben Sie im Mietvertrag umgelegt.
  • Sie haben keine Bruttowarmmiete vereinbart.
  • Ihre Renovierungsklausel ist wirksam.
  • Eine Kautionsvereinbarung haben Sie beschlossen.
  • Bei Kauf einer vermieteten Immobilie lassen Sie sich die Kaution vom Vorbesitzer geben.
  • Sie überwachen regelmäßig Ihre Zahlungseingänge.
  • Sie passen Ihre Nebenkostenvorauszahlungen an.
  • Die Kaution zahlen Sie nicht zu früh zurück.
  • Sie führen keine Abmahnungsstreitigkeiten.
  • Sie dulden nicht über eine längere Zeit Vertragsverletzungen.
  • Sie lassen keine Privatgutachten erstellen.
  • Sie denken an die Jahresfrist für Betriebs- und Heizkostenabrechnungen.
  • Ihre Betriebskostenabrechnung ist wirksam.
  • Sie haben Ihr Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet.
  • Sie beachten die Kappungsgrenze.
  • Sie stellen Ihr Mieterhöhungsverlangen sämtlichen Mietern zu.
  • Sie verlangen keine Mieterhöhung wegen Instandsetzungsarbeiten.
  • Vor einem gerichtlichen Verfahren prüfen Sie die Erfolgsaussichten.
  • Ihre Kündigung erfolgt stets schriftlich.
  • In der Kündigungserklärung führen Sie Kündigungsgründe an.
  • Sie nennen in der Kündigung den Kündigungstermin.
  • Sie weisen Ihre Mieter auf deren Widerspruchsrecht hin.
  • In der Kündigung widersprechen Sie einer Fortsetzung des Gebrauchs.
  • Sie stellen die Kündigung beweissicher zu.
  • Sie achten darauf, dass Sie die Kündigung nicht zu spät abends in den Briefkasten Ihres Mieters werfen.
  • Sie täuschen Eigenbedarf nicht vor, um kündigen zu können.
  • Im Fall einer Räumungsklage verklagen Sie sämtliche Bewohner.
  • Sie machen kein Vermieterpfandrecht am Eigentum Dritter geltend.
  • Sie entsorgen Müll, nicht aber wertlose Gegenstände.
  • Sie achten auf die 6-Monats-Frist für Ersatzansprüche bei Beschädigungen oder Schönheitsreparaturen.
  • Einen Anspruch im Mahnbescheid begründen Sie ausführlich.

18. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.