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Mietrecht: Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten

§ 1 der Betriebskostenverordnung stellt klar, dass die Kosten der Verwaltung keine Betriebskosten sind.

Für folgende Kosten muss ein Wohnungsmieter also nicht zahlen, und zwar auch dann nicht, wenn sie als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurden:

  • Kosten einer beauftragten Verwaltung
  • Kosten für die Erstellung von Abrechnungen
  • Erbbauzinsen, Kreditzinsen
  • Bankgebühren und Portokosten
  • Zinsabschlagsteuer für Instandhaltungsrücklagen
  • Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung

Vorauszahlungen

Hat der Mieter nach seinem Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu zahlen, können Sie diese nur bis zum Ablauf der Abrechnungsperiode verlangen; danach dürfen Sie Betriebskosten nur noch auf der Grundlage der Betriebskostenabrechnung fordern.

Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr. In den Monaten Juni und August hat der Mieter die Vorauszahlungen nicht in geschuldeter Höhe gezahlt.


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Diese Vorauszahlungen können Sie vom Mieter nur bis zum Ablauf der Abrechnungsperiode, nämlich bis zum 31.12. desselben Jahres (= Eintritt der sogenannten Abrechnungsreife) verlangen.

Vorwegabzug

Wird in einem Gebäude Wohn- und Gewerberaum vermietet, so haben Sie als Vermieter die auf die Gewerberäume entfallenden Kosten nur dann separat zu berechnen und von den zu verteilenden Gesamtkosten vorweg abzuziehen, wenn diese Kosten anderenfalls zu einer erheblichen Mehrbelastung des Wohnungsmieters führen (BGH, Urteil v. 08.03.06, Az. VIII ZR 78/05).

Warmwasserzähler

Warmwasserzähler müssen alle 5 Jahre geeicht werden, wobei die hierfür anfallenden Kosten als Betriebskosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage umgelegt werden können.

Wartungskosten

Die Kosten für die regelmäßige Wartung der Therme sind, je nachdem um was für eine Therme es sich handelt, als Heiz- bzw. Warmwasserkosten umlegbar.

Darüber hinaus können auch die Kosten für regelmäßige Wartungsarbeiten an Elektroanlagen als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn Sie dies im Mietvertrag vereinbart haben(BGH, Urteil v. 14.02.07, Az. VIII ZR 123/06).

Wasseranschlussgebühren

Hierbei handelt es sich um öffentlichrechtliche Beiträge, die der Vermieter als Eigentümer für den Anschluss seines Grundstücks an öffentliche Versorgungseinrichtungen entrichten muss. Diese Gebühren sind, ebenso wie Straßenanliegerbeiträge, keine Betriebskosten.

Alle Kosten der Wasserversorgung sind als Betriebskosten umlegbar:

  • Kosten des Wasserverbrauchs nebst Grundgebühren
  • Kosten der Anmietung der Wasserzähler sowie Eichkosten
  • Kosten der Ablesung der Zähler und der Erstellung der Abrechnung
  • Kosten für das Reinigen und Entkalken der Wassermengenzähler
  • Kosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage und der Wasseraufbereitungsanlage

Wasserzähler

Die Nutzungskosten eines Wasserzählers sind Betriebskosten und nach Verbrauch zu verteilen. Hierzu werden alle Zählerkosten für das Gebäude zusammengerechnet und dann nach dem Verhältnis des Verbrauchs einzelner Mieter am Gesamtverbrauch prozentual verteilt (LG Berlin, Urteil v. 13.01.09, Az. 65 S 458/07).

Wirtschaftlichkeitsgebot

Das Wirtschaftlichkeitsgebot besagt, dass Sie unter verschiedenen gleich geeigneten Maßnahmen diejenigen zu wählen haben, die für den Mieter die geringsten Betriebskosten auslösen.

Das bedeutet aber nicht, dass Sie zum Beispiel den günstigsten Gärtner auswählen müssen, wenn vernünftige Gründe für einen teureren Gärtner sprechen (etwa gute Referenzen, Zuverlässigkeit, vorteilhafte Vertrags- bzw. Zahlungsbedingungen, gute Arbeitsergebnisse).

Als Vermieter haben Sie verschiedene Angebote einzuholen und dem Mieter gegebenenfalls Ihre Entscheidung für einen teureren Anbieter zu begründen.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt nicht, dass Sie bestehende Verträge kündigen, sobald ein günstigerer Neuabschluss möglich wird.

Zählerdifferenzen

Messdifferenzen sowohl bei der Erfassung des Wärme- als auch des Wasserverbrauchs sind aus technischen Gründen unvermeidbar und vom Mieter hinzunehmen, wenn die Verbrauchserfassungsgeräte funktionstüchtig und vorschriftsmäßig geeicht sind und die Differenzen 20% nicht überschreiten.

In diesem Fall haben die Mieter den Anteil an den Differenzen proportional zu tragen(LG Berlin, Urteil v. 04.12.01, Az. 65 S 85/01).

Zwischenablesung

Endet ein Mietverhältnis während der Abrechnungsperiode, brauchen Sie keine Zwischenabrechnung erstellen (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). Nach der Heizkostenverordnung sind Sie jedoch verpflichtet, eine Zwischenablesung für Heizung und ggf. Warmwasser vorzunehmen, um später turnusmäßig Ihre Abrechnung erstellen zu können (HeizKV, § 9b).

Die hierfür anfallenden Kosten muss der Mieter nur tragen, wenn Sie dies im Mietvertrag (etwa als „Nutzerwechselgebühr“) vereinbart haben(BGH, Urteil v. 14.11.07, Az. VIII ZR 19/07).

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.