MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietrechtliche Modernisierung und Mieterhöhung

Haben Sie die Wohnung Ihres Mieters modernisiert, können Sie von ihm zur Miete einen Modernisierungszuschlag gemäß § 559 BGB fordern.

Ihr Vorteil: Anders als bei der Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss Ihr Mieter der Erhöhung hier nicht zustimmen.

Wie Sie geschickt vorgehen, erläutern wir Ihnen hier.

Damit Ihr Mieter einen Modernisierungszuschlag zahlen muss, ist eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts erforderlich.

Zwar hat Ihr Mieter Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ebenfalls zu dulden, eine Mieterhöhung ihretwegen braucht er aber nicht zu akzeptieren.

Um eine mietrechtliche Modernisierung handelt es sich nur, wenn Ihre Baumaßnahmen:

  • nachhaltig den Gebrauchswert der Mieträume erhöhen (etwa durch den Einbau eines neuen Bades oder durch den Anschluss an das Breitbandkabelnetz),
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (etwa durch den Einbau eines Lifts, den Einbau eines elektrischen Türöffners oder den Anbau von Balkonen),
  • zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen (etwa durch die Installation von Wärmepumpen- und Solaranlagen oder durch die Dämmung der Hausfassade) oder
  • aufgrund von Umständen erforderlich werden, die Sie nicht zu vertreten haben (etwa wenn Sie nach behördlicher Anordnung die Heizung von Stadtgas auf Erdgas umstellen müssen).

Kündigen Sie die Modernisierung ordnungsgemäß an

Um Ihre Modernisierungskosten geltend machen zu können, müssen Sie Ihrem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten folgende 4 Punkte schriftlich mitteilen:

  1. die Art der Maßnahme

  2. Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  3. den voraussichtlichen Umfang und Beginn
  4. die voraussichtliche Dauer
  5. die zu erwartende Mieterhöhung

Sind die Baumaßnahmen beendet, setzen Sie Ihren Mieter über die auf seine Wohnung entfallenden Kosten und über die sich daraus für ihn ergebende Mieterhöhung schriftlich in Kenntnis.

Dabei können Sie höchstens 11% Ihrer Aufwendungen jährlich als Modernisierungszuschlag geltend machen.

Die monatliche Miete betrug bisher 400 €. Die Modernisierungskosten für die Wohnung beliefen sich auf 10.000 €. Davon können Sie im Jahr 11% umlegen, also 1.100 €. Dies ergibt einen monatlichen Modernisierungszuschlag von 91,67 €.

Wichtig: Eventuelle Kosten für ebenfalls durchgeführte Reparaturarbeiten müssen Sie extra ausweisen, da Ihr Mieter für diese Kosten nicht zahlen muss.

Legen Sie Kosten nach Fläche um

Haben Sie Modernisierungen in mehreren Wohnungen durchgeführt, müssen Sie die Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilen.

Sofern Ihren Mietern die Modernisierung in gleicher Weise zugutekommt, ist es zweckmäßig, eine Verteilung nach Quadratmetern vorzunehmen, zum Beispiel beim Einbau einer neuen Zentralheizung.

Über folgende Punkte muss Ihr Mieterhöhungsverlangen dem Mieter Auskunft geben:

  1. Gesamtbetrag der Modernisierungskosten
  2. einzelne Modernisierungsmaßnahmen und die darauf entfallenden €-Beträge
  3. Höhe des auf die Wohnung entfallenden Teilbetrags
  4. verwendeter Verteilungsschlüssel
  5. Angabe, ob und ggf. in welcher Höhe die Modernisierung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde

Achtung: Ihrem Mieter steht ein Einsichtsrecht in Ihre Kostenbelege zu.

Wann Ihre Mieterhöhung fällig wird

Ihr Mieter schuldet Ihnen die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung.

Sie stellen Ihrem Mieter am 29.04.2011 das Mieterhöhungsverlangen zu. Die erhöhte Miete muss er Ihnen erstmals für den Monat Juli zahlen.

Achtung: Die Frist verlängert sich um 6 Monate (BGH, Urteil v. 19.09.07, AZ. VIII ZR 6/07), wenn:

  • Sie die 3-monatige Ankündigungsfrist nicht eingehalten haben,
  • Sie Ihrem Mieter die Arbeiten und die Mieterhöhung überhaupt nicht angekündigt haben,
  • die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10% höher als angekündigt ausfällt.

Ihre Fristen bei Modernisierungszuschlag auf einen Blick

Zugang Ihres Mieterhöhungs-verlangens im Laufe des

Regelfall: Mieterhöhung zum Beginn des 3. Monats nach Zugang der ErklärungAusnahmefall: Mieterhöhung zum Beginn des 9. Monats nach Zugang der Erklärung
MonatsIhr Mieter muss die erhöhte Mieter zahlen ab
Januar1. April1. Oktober
Februar1. Mai1. November
März1. Juni1. Dezember
April1. Juli1. Januar
Mai1. August1. Februar
Juni1. September1. März
Juli1. Oktober1. April
August1. November1. Mai
September1. Dezember1. Juni
Oktober1. Januar1. Juli
November1. Februar1. August
Dezember1. März1. September

 

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.