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Mietrückstände: das ist bei der Verjährung zu beachten

Zuverlässige Mietzahlungen sind die Voraussetzung für eine rentable Immobilie. Bleiben sie aus, macht ein Eigentümer schnell Verluste und riskiert unter Umständen sein Finanzierungskonzept.

Verjährungsfristen und Umstände klären

Um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben, sollte sich jeder Vermieter mit der Verjährung seiner Forderungen vertraut machen. Dies betrifft Mietrückstände genauso wie eventuelle Nachzahlungen oder Ausgaben für Reparaturen nach Auszug eines Mieters.

Gerät ein Mieter in Zahlungsrückstand, so sollte man zunächst das Gespräch suchen und ergründen, ob es sich vielleicht nur um einen Zahlungsengpass handelt, der in kurzer Zeit behoben ist. Wenn nicht, so muss auf jeden Fall eine schriftliche Mahnung ausgesprochen und die Forderung geltend gemacht werden, damit sie der Mieter nicht einfach verweigern kann.

Problematisch wird es vor allem, wenn mehrere Mietrückstände die gezahlte Kaution übersteigen. Zwar darf ein Vermieter nach zwei offenen Mieten und entsprechender Abmahnung fristlos kündigen, doch eine Räumung kann sich unter Umständen bis zu einem halben Jahr und länger hinziehen. Nicht selten spielen zahlungsunwillige Mieter auf Zeit, nur um sich danach auf die abgelaufene Verjährungsfrist zu berufen.


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Wann die Verjährungsfrist beginnt

Grundsätzlich verjähren alle finanziellen Forderungen irgendwann. Die gesetzlichen Fristen können je nach Forderungsart verschieden sein. Mietrückstände oder Nachzahlungen für Nebenkosten gehören zu den regelmäßigen Zahlungen. Für sie gilt die reguläre Verjährungsfrist von drei Jahren.

Bei Nebenkosten allerdings nur dann, wenn die Abrechnung innerhalb eines Jahres beim Mieter vorliegt. Nach Ablauf dieser Abrechnungsfrist muss der Mieter nicht mehr nachzahlen. Liegt die Abrechnung vor, so beginnt die Dreijährige Verjährungsfrist aber erst mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstand.

Dies gilt auch für Mietrückstände. Entsprechend können Schulden aus 2015 bis zum 31.12.2018 eingefordert werden. Am Neujahrstag 2019 ist die Forderung verjährt. Diese Frist lässt sich auch nicht durch mehrfache Mahnungen und Drohungen mit rechtlichen Schritten verlängern.

Mahnverfahren sichert Forderung

Es sei denn, der Vermieter droht nicht nur, sondern leitet tatsächlich ein gerichtliches Mahnverfahren ein. In diesem Fall entsteht eine gerichtlich titulierte Forderung, bei der genauso wie bei Urteilen oder notariellen Urkunden die Verjährungsfrist 30 Jahre beträgt.

In aller Regel ist ein Mahnverfahren einer Klage vorzuziehen. Es ist schneller und wesentlich billiger. Abgesehen davon muss ohnehin der säumige Mieter die Kosten tragen – zusätzlich zu seinen Mietschulden.

Kurze Frist bei Reparaturen

Umgehender Handlungsbedarf ist jedoch bei Kosten für Schönheitsreparaturen oder Renovierungen angesagt, die auf den Mieter zurückzuführen sind. Hier beträgt die Verjährungsfrist nur sechs Monate und beginnt bereits mit der Wohnungsübergabe, auch wenn diese vor Ablauf des Mietvertrags stattfindet.

Dabei zählt aber laut Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZJR 8/11) nur die offizielle Schlüsselübergabe, am besten gegen Quittung. Ein Mieter kann sich also nicht darauf berufen, er habe die Schlüssel bereits zuvor dem Vermieter in den Briefkasten gesteckt.

Vermieter sollten also dringend die genannten Verjährungsfristen beachten. Mietrückstände lassen sich generell drei Jahre lang einfordern. Wer per Mahnverfahren einen Vollstreckungsbescheid erwirkt, kann seinen Ex-Mieter 30 Jahre lang in Anspruch nehmen.

4. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.