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Mietrückstand: Kündigung ist auch bei unverschuldeter Geldnot rechtmäßig

Viele Vermieter kennen das Problem mit unpünktlichen Mietzahlungen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt am 04. Februar 2015 ein Urteil zu der Frage erlassen, ob unpünktliche Mietzahlungen eines sozialhilfeberechtigten Mieters den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Dabei war entscheidend, ob einen Mieter ein Verschulden trifft, wenn er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Beträge jedoch nicht rechtzeitig bewilligt wurden.

Der Fall: unregelmäßige Mietzahlungen

Ein Mieter hatte seit Ende 2010 eine große Mietwohnung angemietet. Die monatliche Nettomiete betrug 1.100 €, zuzüglich Betriebskosten in Höhe von 180 €. Seit Oktober 2011 erhielt der Mieter vom zuständigen Jobcenter Sozialleistungen zu seinem Lebensunterhalt.


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Seit Januar 2013 hatte der Mieter die vom Jobcenter erhaltenen Zahlungen zunächst nicht mehr an den Vermieter weitergeleitet. Deshalb erklärte der Vermieter im April 2013 die fristlose Kündigung und reichte eine Räumungsklage ein. Der zuständige Jobcenter gab jedoch alsbald eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der Mietschulden ab.

Damit war die Kündigung zunächst gegenstandslos. Ab Juli 2013 beantragte der Mieter dann beim Sozialamt seines Wohnorts Sozialhilfe und Übernahme der Mietkosten. In der Zwischenzeit hatte der Vermieter wegen rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, im März 2014 erneut eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

Die Entscheidung des BGH: Kündigung wirksam

Zu Recht! Der BGH hat entschieden, dass das Mietverhältnis spätestens durch die Kündigung im März 2014 wirksam beendet wurde. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter mit der Mietzahlung für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug. Der für die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB erforderliche wichtige Grund lag deshalb vor.

Dem Mietzahlungsverzug des Mieters stand nicht entgegen, dass der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen war und selbst diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt ein Mieter nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Miete zu vertreten hat. Wirtschaftliche Schwierigkeiten lassen das Verschulden eines Mieters an verspäteten Zahlungen nicht entfallen.

Geld hat man zu haben. Dieser Grundsatz gilt auch für Mietschulden. Bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen handelt es sich um beispielhaft aufgeführte Fälle der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung eines Mietverhältnisses.

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung: Wichtiger Grund lag vor

Soweit diese Voraussetzungen erfüllt sind, liegt auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB für eine fristlose Kündigung vor. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn ein Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (BGH, Urteil v. 04.02.15, Az. VIII ZR 175/14).

23. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.