MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietspiegel: Einfache Begründung des Mieterhöhungsverlangens

In der Praxis stellen Mietspiegel das am häufigsten angewandte Begründungsmittel für Mieterhöhungen dar.

Mietspiegel stehen Ihnen kostengünstig zur Verfügung und sind einfach zu handhaben.

Da sie von einer „neutralen Instanz“ oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt sind, werden die dort ausgewiesenen Mietwerte von den Mietern überwiegend akzeptiert.

In mehreren Entscheidungen haben die Richter des BGH deutlich gemacht, was Sie bei der Verwendung eines Mietspiegels beachten müssen.

Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um Ihr Mieterhöhungsverlangen auf seine Berechtigung hin zu überprüfen (BGH, Urteil v. 10.10.07, Az. VIII ZR 331/06).

Angabe des Mietspiegelfeldes genügt

Der BGH betont aber, dass an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Es genügt, wenn Sie Ihrem Mieter das nach Ihrer Auffassung zutreffende Feld des Mietspiegels mitteilen (BGH, Urteil v. 12.12.07, Az. VIII ZR 11/07 und v. 11.03.03, Az. VIII ZR 316/07).

Das gilt jedenfalls für einfach strukturierte Mietspiegel, bei denen der Mieter aus dem entsprechenden Mietspiegelfeld sofort ablesen kann, von welchen tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnung hinsichtlich Wohnfläche, Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung Sie bei der Einordnung ausgegangen sind.

Ist der von Ihnen anzuwendende Mietspiegel allerdings aus etlichen verschiedenen Tabellen aufgebaut, aus denen Sie beispielsweise Zu- oder Abschläge für die Wohnungsausstattung oder die Lage ermitteln, die dann zu dem Mietwert der Grundtabelle hinzuzurechnen sind, müssen Sie dem Mieter die Einzelheiten Ihrer Vergleichsmietenberechnung darstellen.

Mietspiegel auf Einfamilienhäuser anwendbar

Die Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus dürfen Sie auf einen Mietspiegel stützen, der sich nur auf Mehrfamilienhäuser bezieht. Denn nach allgemeiner Erfahrung liegen die Mieten für Einfamilienhäuser in der Regel über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Voraussetzung: Die von Ihnen geforderte Miete muss sich innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bewegen und darf trotz des genannten Erfahrungssatzes nicht über diese Spanne hinausgehen (BGH, Urteil v. 17.09.08, Az. VIII ZR 58/08).


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Diese Argumentation lässt sich in vergleichbarer Weise auf Penthouse- Wohnungen, Einzimmer-Appartements oder möblierte Wohnungen anwenden, die wegen zu geringer Datenbasis oft aus Mietspiegeln ausgeklammert werden.

Wollen Sie wegen bestehender Besonderheiten Ihrer Mietwohnung über die Spanne des Mietspiegels hinausgehen, können Sie Ihr Erhöhungsverlangen nicht mehr auf einen Mietspiegel stützen.

Greifen Sie hier zu Vergleichswohnungen, falls vorhanden. Andernfalls bleibt Ihnen nur die Begründung durch ein Sachverständigengutachten.

Tipp: Einvernehmliche Mieterhöhung

Bieten Sie Ihrem Mieter immer eine einvernehmliche Mieterhöhung an, bevor Sie ein teures Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Denn auch einem Mieterhöhungsverlangen, das Sie nicht nach den gesetzlichen Regeln begründen, kann Ihr Mieter verbindlich zustimmen.

Er muss dann die vereinbarte Miete zahlen und kann sich nicht nachträglich darauf berufen, Ihrem Mieterhöhungsverlangen habe die ordnungsgemäße Begründung gefehlt.

Wohnflächenabweichung um weniger als 10% irrelevant

Üblicherweise gehen Sie bei der Einordnung Ihrer Wohnung in das Rasterfeld des Mietspiegels von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnungsgröße aus.

Behauptet Ihr Mieter, die Wohnfläche sei geringer als im Mietvertrag angegeben, so ist dies irrelevant, wenn die Flächenabweichung weniger als 10% beträgt. Sie dürfen Ihrem Mieterhöhungsverlangen dann die Wohnfläche, wie sie im Mietvertrag steht, zugrunde legen (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 205/08).

Bei größeren Abweichungen kann Ihr Mieter allerdings verlangen, dass Sie auf Basis der richtigen (geringeren) Wohnungsgröße die Vergleichsmiete ermitteln.

Kein Zuschlag wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Ist die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam, dürfen Sie nicht mit dem Argument, dass Sie ja nun selbst für die Schönheitsreparaturen zuständig sind und dadurch höhere Kosten haben, eine Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne fordern.

Dasselbe gilt für unwirksame Kleinreparaturklauseln (BGH, Urteil v. 11.02.09, Az. VIII ZR 118/07 sowie Urteile v. 09.07.08, Az. VIII ZR 181/07 und Az. VIII ZR 83/07).

Ebenso sind Zuschläge unzulässig, die die ausgewiesene Spanne mit dem Hinweis kommentieren, die ortsüblichen Mieten hätten sich seit Erstellung des Mietspiegels bereits erhöht.

Mieterhöhung trotz unveränderter Vergleichsmiete möglich

Hat sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Beginn des Mietverhältnisses nicht verändert, dürfen Sie trotzdem von Ihrem Mieter eine Mieterhöhung fordern. Sie verhalten sich nicht unredlich, wenn Sie bei Mietbeginn zunächst eine niedrige Miete vereinbaren und dann 1 Jahr später, trotz unveränderter Marktverhältnisse, eine Mieterhöhung verlangen.

Der Mieter darf nicht darauf vertrauen, dass seine Miete dauerhaft unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt (BGH, Urteil v. 20.06.07, Az. VIII ZR 303/06).

Sie dürfen auch dann die Miete erhöhen, wenn sich der bisherige Mietzins schon innerhalb der Spanne der ortsüblichen Mieten befand.

Eine Mieterhöhung vom unteren in den oberen Bereich der Spanne ist zulässig. Dies gilt auch dann, wenn es sich um die meist geringere Spanne eines Sachverständigengutachtens handelt (BGH, Urteil v. 06.07.05, Az. VIII ZR 322/04).

Mietspiegel beilegen? Fast immer überflüssig

Ein Mietspiegelexemplar brauchen Sie Ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht beizulegen, wenn der Mietspiegel in Ihrer Gemeinde generell verfügbar ist.

Zunächst herrschte bei den Gerichten die Ansicht vor, ein Mietspiegel sei nur dann allgemein zugänglich, wenn er von der Gemeinde oder den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter kostenlos abgegeben wird.

Im September haben die BGH-Richter die Voraussetzung der kostenlosen Zugänglichkeit aufgegeben.

Jetzt steht für Sie als Vermieter fest: Auch ein Mietspiegel, der von den Interessenverbänden oder der Gemeinde gegen eine geringe Schutzgebühr (im entschiedenen Fall: 4 €) an jedermann abgegeben wird, ist allgemein zugänglich (BGH, Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 276/08).

Ob er im Internet kostenfrei und vollständig veröffentlicht ist, spielt keine Rolle (so aber noch BGH,Beschluss v. 28.04.09, Az. VIII ZR VIII ZB 7/08).

Sie können sich die 3 bis 4 € oder entsprechende Kopierkosten also ab jetzt sparen. Dem Mieter ist es nämlich nach neuesten Erkenntnissen der Richter zumutbar, eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden, um das Mieterhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.