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Mietspiegel: Mieterhöhung und Hypothekenzinsen

Bei der Vermietung von Büros und Läden stellt sich die Frage: Wie mit dem Verbraucherindex rechnen? Praxisnah erklärt und mit einer Beispielrechnung versehen

So rechnen Sie mit dem Verbraucherindex

Anders als bei der Vermietung von Wohnraum sehen die Mietgesetze bei der Vermietung von Büros und Läden keine Mieterhöhungsmöglichkeit vor. Deshalb enthalten praktisch alle Mietvertragsformulare eine so genannte Wertsicherungsklausel.

Das ist eine Klausel, nach der sich die Miete im gleichen Verhältnis wie eine bestimmte Bezugsgröße ändert. Seit Anfang 2003 gelten hierfür zwei wesentliche Änderungen:

Basisjahrs. Das Basisjahr wird vom Statistischen Bundesamt für die Berechnung der Lebenshaltungskosten der folgenden Jahre zugrunde gelegt.

Es wird ermittelt, um wie viel sich die Lebenshaltungskosten im Vergleich zu den Lebenshaltungskosten des Basisjahrs geändert haben, ob sie also gestiegen oder gesunken sind. Seit 01.01.2003 gilt als neues Basisjahr das Jahr 2000.

Neues Basisjahr und neuer Index

Die eine Änderung bezieht sich auf die Umstellung des so genannten Das bedeutet konkret: Seit 01.01.2003 erfolgt die Berechnung der Veränderung der Lebenshaltungskosten auf der Basis der Kosten des Jahres 2000. Vor dieser Änderung galt das Basisjahr 1995.

Der umfassendste Verbraucherpreisindex ist der „Verbraucherpreisindex für Deutschland“. Bis zum Jahr 2002 wurde er unter dem Namen „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ veröffentlicht.

Differenzierung nach früherem Bundesgebiet sowie neuen Bundesländern und Berlin-Ost stehen für Wertsicherungsklauseln, die an die weggefallenen Indizes anknüpfen, seit Jahresbeginn 2003 keine aktuellen Zahlen mehr zur Verfügung.

Achtung: Inhaltliche Änderungen waren mit dieser Umbenennung nicht verbunden.

Verbraucherpreisindex ersetzt alte Regelung – Diese Preisindizes gibt es nicht mehr

Seit Einführung der Basis 2000 = 100 werden – und das ist die weitere wesentliche Änderung – die folgenden Verbraucherpreisindizes für das frühere Bundesgebiet, die neuen Bundesländer und Berlin-Ost nicht mehr ermittelt: Das sind die Preisindizes für die Lebenshaltung Soweit bestehende Gewerbe-Mietverträge in der Wertsicherungsklausel auf einen Preisindex Bezug nehmen, der jetzt nicht mehr verfügbar ist, so wird dieser automatisch durch den Verbraucherpreisindex für Deutschland ersetzt.


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  • aller privaten Haushalte,
  • von Vier-Personen-Haushalten von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen,
  • von Vier-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen,

Dieser Index misst repräsentativ die Entwicklung der Verbraucherpreise aller privaten Haushalte in Deutschland. Der Übergang auf den „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ hat bei Anwendung von Wertsicherungsklauseln nur sehr geringe Auswirkungen, weil die Verläufe der verschiedenen Preisindizes nahezu identisch sind.

  • von Zwei-Personen-Rentnerhaushalten mit geringem Einkommen.

Das hat unmittelbare Auswirkung auf zahlreiche Gewerbe-Mietverträge. Denn mit dem Wegfall der Preisindizes für die vorgenannten Haushaltstypen und dem Wegfall der bisherigen Beispiel: In den Jahren 1981 bis 2001 ist der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte um insgesamt 55,0% und der Preisindex von Vier-Personen-Haushalten mit mittlerem Einkommen um 54,8% gestiegen.

Nun werden bei der Vermietung von Büros und Läden allerdings unterschiedliche Arten von Wertsicherungsklauseln verwendet.

Die in der Praxis am häufigsten genutzte Wertsicherungsklausel ist die so genannte Mietgleitklausel. Sie knüpft die Mieterhöhung an die Veränderung der Lebenshaltungskosten. Ein Formulierungsbeispiel:

Musterformulierung für Ihre Vermietungspraxis

Das ist manchen Vermietern sicherlich noch „leidvoll“ in Erinnerung. Um eine Punkteveränderung korrekt zu ermitteln, war es bisher erforderlich, die vom Statistischen Bundesamt auf der jeweiligen Originalbasis ermittelten Indexwerte auf das entsprechende alte Basisjahr umzurechnen.

Dies geschah mittels Umbasierungsfaktoren, die jedoch nicht mehr berechnet und veröffentlicht werden.

Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 2000 = 100) gegenüber der jeweils letzten Mietvereinbarung um mehr als …… %, ändert sich die Nettokaltmiete jeweils im gleichen prozentualen Verhältnis vom Beginn des nächsten, auf die Überschreitung des vereinbarten Prozentsatzes folgenden Kalendermonats an.

„Immobilien-Berater“-Tipp

Unterscheiden Sie zwei Arten von Gleitklauseln:

Zur Umrechnung alter Wertsicherungsklauseln mit Punkteregelungen beziehungsweise zur Unterstützung von Vertragsanpassungen kann die komplette Berechnung jetzt leicht und zeitsparend mithilfe eines Intenet-Programms des Statistischen Bundesamts erfolgen. Dieses finden Sie im Internet unter www.destatis. de/wsk/contractdata/start.do

  • Gleitklauseln, wonach die Mietanpassung – wie im vorstehenden Formulierungsbeispiel – auf einer Prozent-Regelung beruht und
  • Mietgleitkauseln, die auf eine Veränderung der Prozentzahl abstellen.

Und: Es empfiehlt sich dringend, in der Vermietungspraxis ausschließlich Mietgleitklauseln zu verwenden, die auf eine Veränderung in Prozent abstellen.

5. Dezember 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.