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Mietspiegel: teure Gutachten ersparen

In vielen Gemeinden gibt der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nur für Wohnungen in Zweiund Mehrfamilienhäusern wieder.

Trotzdem dürfen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus ab jetzt auf einen solchen Mietspiegel stützen.

Teure Sachverständigengutachten können Sie sich sparen (BGH, Urteil v. 17.09.08, Az. VIII ZR 58/08).

Die Miete für Einfamilienhäuser liegt fast immer über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Dies entspricht der Erfahrung aus zahlreichen Mietspiegelerhebungen und wurde nun auch vom BGH anerkannt:

Die Miete für ein Einfamilienhaus kann jedenfalls dann mit einem Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser begründet werden, wenn die verlangte Miete innerhalb der Preisspanne des Mietspiegels liegt.

Bleiben Sie mit Ihrer Mieterhöhung innerhalb der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgewiesenen Spanne.

Dann können Sie Ihr Zustimmungsverlangen einfach mit dem Mietspiegel begründen.

Teilen Sie Ihrem Mieter dabei mit, dass Einfamilienhausmieten erfahrungsgemäß eher noch höher liegen, und verweisen Sie auf die neue BGH-Entscheidung.

Formelle Fehler können teuer für Sie werden

Die Mieterhöhung ist kein leichtes Unterfangen, denn sie ist nicht nur inhaltlich an strenge Voraussetzungen gebunden, auch in formeller Hinsicht müssen Sie einiges beachten.


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Denn: Selbst eine inhaltlich korrekte Mieterhöhung ist unwirksam, wenn Sie die formellen Voraussetzungen nicht einhalten. Eine davon ist die Begründung Ihrer Mieterhöhung mit einem Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

BGH erleichtert formelle Voraussetzungen bei Mieterhöhung

Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung getroffen, die Ihnen die Begründung Ihrer Mieterhöhungen künftig erleichtern wird (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 74/08).

Sie besagt: Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser allgemein zugänglich ist.

Übrigens: Für qualifizierte Mietspiegel gilt diese Erleichterung für Vermieter schon seit einem früheren Urteil des BGH vom 12.12.07 (Az. VIII ZR 11/07).

Im Urteilsfall verlangte die Vermieterin von den Mietern die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 374,50 € auf 407,54 €.

Sie begründete dies mit dem örtlichen Mietspiegel und wies im Mieterhöhungsverlangen darauf hin, dass dieser unter anderem beim Mieterschutzverein erhältlich und bei ihr einsehbar sei.

Nach Auffassung des BGH reichte das aus und das Mieterhöhungsverlangen war formell rechtmäßig.

Vermieter müssen zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht den aktuellen Mietspiegel beifügen. Dies, so der BGH, ist zumindest dann nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.

In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne Weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen.

Die Beifügung des Mietspiegels ist auch dann nicht erforderlich, wenn Ihre Mieter beabsichtigen, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Denn dessen Kenntnis vom Inhalt des einschlägigen Mietspiegels kann auf jeden Fall vorausgesetzt werden.

Institutionen stellen für Mieter Exemplare bereit

Ein Vermieter, der bei seiner Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, muss den Mieter in dem Erhöhungsschreiben nicht darauf hinweisen, wo er sich den Mietspiegel beschaffen kann.

Dies stellt der BGH in einer Entscheidung fest. Er tritt damit überzogenen Ansprüchen von Mietern bei der Anwendung von Mietspiegeln weiterhin entgegen (BGH, Beschluss v. 31.08.10, Az. VIII ZR 231/09).

Ein Mieter hielt das Mieterhöhungsbegehren seines Vermieters für unwirksam, weil dieser weder den Mietspiegel beigefügt, noch den Mieter darauf hingewiesen hatte, wo er einen Mietspiegel beziehen oder einsehen kann.

Die Richter jedoch urteilten vermieterfreundlich: Die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt.

Ebenso die Tatsache, dass diese Institutionen an der Erstellung der Mietspiegel beteiligt sind.

Dem Mieter ist es daher zumutbar, selbst die Adressen und Öffnungszeiten dieser Stellen zu ermitteln und sich dort ein Mietspiegelexemplar zu besorgen.

Die  BGH-Richter betonten bereits, dass wir Vermieter unseren Erhöhungsschreiben einen allgemein zugänglichen Mietspiegel nicht beifügen müssen (BGH, Beschluss vom 28.04.09, Az. VIII ZB 7/08).

Selbst dann nicht, wenn dieser nur gegen eine geringe Schutzgebühr von 3 bis 4 € erhältlich ist (BGH, Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 276/08).

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.