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Mietverhältnis beenden: Unfreilwillige Mietaufhebungsverträge kommen vor

Ein Mietaufhebungsvertrag bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form, insbesondere nicht der Schriftform.

Dies gilt auch für den Fall, dass der Mietvertrag selbst formbedürftig war, weil er über längere Zeit als 1 Jahr geschlossen wurde.

Selbst wenn der Mietvertrag eine Schriftformklausel enthält, wonach alle Änderungen des Vertrags der Schriftform bedürfen, ist ein mündlich geschlossener Mietaufhebungsvertrag wirksam (OLG Düsseldorf, Urteil v. 05.04.01, Az. 10 U 36/00).

Weil Formvorschriften also nicht existieren, müssen Sie in bestimmten Situationen vorsichtig sein.

Denn ein Mietaufhebungsvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten – und damit unfreiwillig – zustande kommen.

Hierzu ein paar Beispiele aus der Gerichtspraxis:

SituationMietaufhebungsvertrag begründet?
Der Mieter wendet sich an den Vermieter mit dem Wunsch nach (vorzeitiger) Beendigung des Mietvertrags. Der Vermieter äußert daraufhin, dass er sich diesem Wunsch nicht verschließen will, sofern der Mieter ihm einen vernünftigen Nachmieter präsentiert. Dies geschieht dann auch.ja
Der Vermieter äußert (im Zorn) „Dann ziehen Sie doch endlich aus!“ Dies geschieht dann auch: Der Mieter zieht ohne weitere Erklärung umgehend aus der Wohnung aus.ja
Der Mieter übergibt die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters an einen Mietnachfolger bzw. der Vermieter schließt mit Zustimmung des Mieters mit einem Dritten einen Mietvertragja
Der Mieter sendet dem Vermieter die überlassenen Schlüssel ohne weitere Erklärung zurück bzw. wirft sie ihm in den Briefkastennein

Tipp: Seien Sie sich bewusst, dass ein Mietaufhebungsvertrag mündlich geschlossen werden kann. Empfehlenswert ist es allerdings, dies unbedingt zu vermeiden.


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Denn nur mit einem schriftlichen Vertrag haben Sie die Möglichkeit, für Sie wichtige Regelungen (dazu gleich mehr) zu treffen. Außerdem sind nur bei Einhaltung der Schriftform die getroffenen Regelungen sicher beweisbar.

Vorteile bei der Gewerbemiete – Sie können direkt aus dem Aufhebungsvertrag vollstrecken

Vermieten Sie Gewerberäume, empfehlen wir, dass Sie Ihren Mietaufhebungsvertrag vor einem Notar beurkunden lassen.

Aus folgendem Grund: Anders als bei einem Mietaufhebungsvertrag für eine Wohnung ist es hier möglich, dass sich der Mieter wegen seiner Räumungs-, Herausgabe- und Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Das bedeutet für Sie, dass Sie in diesem Fall keinen Rechtsstreit führen müssen, sondern direkt aus dem Mietaufhebungsvertrag vollstrecken können.

Dadurch sparen Sie im Fall der Fälle Zeit und Geld. Hierzu sollten Sie von Ihrem Mieter verlangen, dass folgende Formulierung in den Mietaufhebungsvertrag aufgenommen und der Vertrag notariell beurkundet wird:

Wegen seiner Räumungs- und Herausgabeverpflichtung unterwirft sich der Mieter der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.

Diese Punkte sollten Sie in Ihrem Mietaufhebungsvertrag unbedingt regeln

In Ihrem Mietaufhebungsvertrag sollten möglichst Regelungen über alle gegenseitigen Verpflichtungen des Mietvertrags getroffen werden. Hierzu gehören

  • Bezugnahme auf Mietvertrag
  • Ende des Mietvertrags
  • Schönheitsreparaturen
  • Betriebskosten
  • Mietereinbauten
  • Mietkaution
  • Abfindungsvereinbarung
  • Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung
  • Ausgleichsklausel

Bezugnahme auf Mietvertrag

Auch wenn dies eigentlich klar ist, so werden hier doch mitunter Fehler gemacht: Der Mietaufhebungsvertrag kann nur von den Personen geschlossen werden, die auch das Mietverhältnis begründet haben. Stellen Sie – um Streitereien und Missverständnissen vorzubeugen – dem Mietaufhebungsvertrag voran, worauf er sich genau bezieht.

Musterformulierung:

Gegenstand dieses Aufhebungsvertrags ist der Mietvertrag vom … über die Wohnung im Hause Bismarckstraße 10, 53113 Bonn, 2. Obergeschoss links, bestehend aus 2,5 Zimmern, Küche, Bad mit WC …

4. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.