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Mietverhältnis – Fristlose Kündigung richtig gemacht

Ein Mietverhältnis können Sie immer fristlos kündigen, wenn ein „wichtiger Grund“ hierfür vorliegt.

Trotz eines bestehenden Kündigungsgrundes sind jedoch schon viele Vermieter mit ihrer Kündigung gescheitert, weil sie Formalien nicht ausreichend beachtet haben.

Lesen Sie hier, wie Sie Ihre fristlose Kündigung wasserdicht machen.

Wichtiger Grund heißt gravierende Vertragsverletzung

Sogar dann bleibt die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich, wenn Ihr Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit fest vereinbart war oder Sie die ordentliche Kündigung durch Vereinbarung ausgeschlossen haben.

Was unter einem wichtigen Grund zu verstehen ist, definiert das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 543.

„Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Das heißt im Klartext: Hat Ihr Mieter eine konkrete Pflichtverletzung begangen, die so schwerwiegend ist, dass Ihnen die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist, dann können Sie ihm fristlos kündigen.

Ob Ihnen aber die weitere Vertragsfortsetzung zugemutet werden kann oder nicht, hängt immer vom Einzelfall ab. Die Gerichte berücksichtigen zahlreiche Abwägungskriterien.

Insbesondere folgende Fragen spielen eine Rolle:

  • Hat der Mieter die Pflichtverletzung selbst verschuldet?
  • Wie gravierend ist die Vertragsverletzung?

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  • Wie sehr werden Mitbewohner beeinträchtigt?
  • Hat der Mieter sich bisher vertragstreu verhalten, oder ist es bereits wiederholt zu Vertragsverletzungen gekommen?
  • Wie lange besteht das Mietverhältnis bereits?
  • Wie hat sich der Mieter nach der Vertagsverletzung verhalten? Zeigte er sich beispielsweise uneinsichtig, wurde er außerdem noch ausfallend, oder hat er sich entschuldigt?
  • Wurde der Mieter zu seinem Verhalten provoziert?
  • Hängen die Störungen mit dem zunehmenden Alter oder mit einer Krankheit des Mieters zusammen?
  • Wie lange würde das Mietverhältnis ohne die fristlose Kündigung noch bestehen? Mit welcher Frist könnten Sie das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beenden?

Kündigen Sie „hilfsweise fristgerecht“

In der Praxis kommt es leider immer wieder vor, dass fristlose Vermieterkündigungen von den Gerichten als unwirksam angesehen werden, weil die Richter die Frage der Zumutbarkeit oder Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung anders bewerten, als der Vermieter dies bei Ausspruch seiner fristlosen Kündigung getan hat.

Tipp: Hilfsweise fristgerecht kündigen

Sprechen Sie zugleich mit der fristlosen Kündigung „hilfsweise“ eine ordentliche fristgerechte Kündigung aus.

Hält das Gericht im Prozess Ihre fristlose Kündigung für unwirksam, prüft es hierauf, ob die Kündigungsgründe, die Sie vorgetragen haben, für eine ordentliche fristgerechte Kündigung ausreichen. Das ist in der Regel der Fall.

Und wenn die Kündigungsfrist bei Prozessende bereits abgelaufen ist, wird Ihr Mieter auf Basis Ihrer ordentlichen Kündigung zur Räumung verurteilt.

Mahnen Sie den Mieter vorher ab

Ganz wichtig: Bevor Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen können, müssen Sie ihn fast immer zuvor abmahnen.

Erst wenn Ihr Mieter nach der Abmahnung sein Verhalten nicht geändert oder eine von Ihnen gesetzte Frist unbeachtet gelassen hat, ist die Kündigung möglich. Beachten Sie hierzu die untenstehende Übersicht.

Achtung: Kommt es nach Ihrer Abmahnung zu einem andersartigen Fehlverhalten des Mieters, können Sie ihm nicht gleich kündigen. Wegen dieses neuen, andersartigen Vertragsverstoßes müssen Sie nochmals abmahnen.

Sie haben Ihren Mieter wegen unerlaubter Tierhaltung abgemahnt. Der Mieter schafft das Tier ab, zahlt aber sodann seine Miete mehrfach unpünktlich.

In diesen 3 Fällen brauchen Sie Ihren Mieter vor einer fristlosen Kündigung nicht abzumahnen

1. Ihr Mieter hat bereits unmissverständlich und endgültig erklärt, dass er den vertragswidrigen Zustand aufrechterhalten oder sein störendes Verhalten fortsetzen wird. Dann verspricht eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg.

Der Mieter sagt Ihnen: „Meinen Hund werde ich unter keinen Umständen abschaffen.“ Aber Vorsicht: Nicht jede spontane Unmutsäußerung des Mieters ist eine endgültige Erklärung. Im Zweifel mahnen Sie besser ab.

2. Der Vertragsverstoß Ihres Mieters ist so gravierend, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits durch den einmaligen Verstoß unzumutbar geworden ist.

Der Mieter geht mit Schusswaffen auf Nachbarn los oder handelt in der gemieteten Wohnung mit Drogen. Mahnen Sie auch hier in Zweifelsfällen besser ab.

3. Wenn Ihr Mieter mit der Mietzahlung in Verzug ist, müssen Sie ihn vor der fristlosen Kündigung auch nicht abmahnen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.