MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietverhältnis – Grenzfälle aus der Praxis

Wenn eine Mietwohnung verkauft wird, tritt der Erwerber an Stelle des Verkäufers als Vermieter in den Mietvertrag ein.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Folge auch eintritt, wenn eine Wohnung und eine Garage, die aufgrund eines einheitlichen Mietvertrages vermietet sind, an verschiedene Erwerber verkauft werden.

Wenn Sie an einem solchen geplanten Vertragsabschluss beteiligt sind (zum Beispiel als einer von mehreren Erwerbern), sollten Sie sich vorsorglich über die genauen Einzelheiten einer eventuell zusammenhängenden Wohnungs- und Garagenvermietung informieren.

  • Ihre Gewerbeeinheit verfügt über eine größere Zahl von Stellplätzen, die aufgrund der Lage nicht ohne weiteres an andere Interessenten einzeln zu vermieten sind. Auch in diesem Fall kann Ihr Gewerberaummieter nicht eine Teilkündigung hinsichtlich einzelner Stellplätze aussprechen, um die Miete zu reduzieren.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Zweifelsfälle aus der Vermietungspraxis

Bei der Vermietung oder der bloßen Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes an Wohnungsmieter wird häufig nicht geregelt, in welchem rechtlichen Verhältnis die Wohnung und die Garage bzw. der Stellplatz zueinander stehen sollen.

Dazu gehören insbesondere folgende Fälle:

Spätere Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes an den Wohnungsmieter

Haben Sie Ihrem Wohnungsmieter im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses, zum Beispiel nach einigen Jahren, eine Garage oder einen Stellplatz überlassen, so wird kein separater Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag abgeschlossen, sondern der bestehende Wohnungsmietvertrag ergänzt.

Die Garage bzw. der Stellplatz wird dann ein Bestandteil der Mietsache, ohne dass es einer besonderen Regelung bedarf.

Garage und Wohnung liegen auf unterschiedlichen Grundstücken

Wenn die Garage und die Wohnung nicht auf demselben Grundstück liegen, kann dies bedeuten, dass zwei eigenständige Verträge unterstellt werden. Es kommt aber auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalles an.

Ein eigenständiger Garagenmietvertrag wird in der Regel vorliegen, wenn das Garagengrundstück überwiegend nicht Wohnzwecken dient und die vorhandenen Garagen auch an Personen vermietet werden, die keine Wohnungsmieter sind.

Getrennte Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes an Ihren Wohnungsmieter

Wenn Sie die oben genannten Auswirkungen, die mit einem einheitlichen Mietverhältnis zum Beispiel für eine Garage und einen Stellplatz verbunden sind, vermeiden wollen, sollten Sie bereits bei Vertragsschluss in einem separaten Garagenmietvertrag ausdrücklich regeln, dass die Vermietung der Garage unabhängig von der Vermietung der Wohnung erfolgt.

Am besten ist dafür die Verwendung eines separaten

Unterschiedliche Vertragslaufzeiten und/ oder Kündigungsfristen für die Garage und die Wohnung

Wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbart haben, dass unterschiedliche Vertragslaufzeiten und/oder Kündigungsfristen für die Garage und die Wohnung gelten sollen, können nach der Rechtsprechung getrennte Verträge vorliegen.

Verschiedene Termine für die Zahlung der Wohn- und Garagenmiete

Auch eine vertragliche Regelung, dass die Garagenmiete zu einem anderen Termin als die Wohnungsmiete zu zahlen ist, kann unter Berücksichtigung des Einzelfalles dazu führen, dass zwei Verträge angenommen werden.

Im Zweifel liegt ein einheitliches Mietverhältnis über Garage und Wohnung vor

Aus den genannten Beispielsfällen folgt, dass nach der Rechtsprechung getrennte Mietverträge über Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz nur vorliegen, wenn besondere Umstände des jeweiligen Einzelfalles dafür sprechen. Im Zweifel liegt sonst ein einheitliches Mietverhältnis vor.

Vertragsformulars, zum Beispiel den „Mietvertrag über Garage/Stellplatz“ Ihres „Immobilien-Beraters“ (siehe im Einzelnen dazu Seite 15).

Wenn Sie kein eigenständiges Formular für die Vermietung Ihrer Garage oder Ihres Stellplatzes ausfüllen möchten, sollten Sie, um rechtliche Risiken möglichst zu vermeiden, zumindest eine entsprechende Klarstellung in Ihrem Wohnungsmietvertrag vornehmen.

Beispiel: „Die Vermietung der Garage erfolgt unabhängig vom Wohnungsmietvertrag. Eine eigenständige Kündigung des Garagenmietvertrages ist zulässig.“

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.