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Mietverhältnis mit Angehörigen: Vorsicht mit verbilligten Mieten

Wenn Sie eine Wohnung an ein Familienmitglied vermieten, vermeiden Sie die „Liebhaberei“-Falle.

Das Finanzamt erkennt Ihre Verluste aus der Vermietung nur dann an, wenn davon auszugehen ist, dass Sie langfristig aus der Vermietung einen Überschuss erzielen.

Ist dies nicht der Fall, geht das Finanzamt davon aus, dass es sich um sogenannte „Liebhaberei“ handelt.

Das hat zur Folge, dass die Verluste aus der Vermietung steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Ortsübliche Miete wird anerkannt

Wenn Sie eine Wohnung an Angehörige vermieten und die Miete verlangen, die ortsüblich ist, muss das Finanzamt das Mietverhältnis anerkennen. Dann kann es nicht von Ihnen verlangen, dass Sie eine sogenannte „Prognoserechnung“ vorlegen.

Vorsichtig mit verbilligten Mieten: Nachteile drohen

Wenn Sie Ihren Angehörigen etwas Gutes tun wollen und die Miete niedrig halten, ist Vorsicht geboten:

Das Einkommensteuergesetz sieht vor, dass bei einer Wohnung, die für weniger als 56% der ortsüblichen Marktmiete vermietet ist, zwischen einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist.


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Der Kostenanteil, der auf den unentgeltlichen Teil entfällt, wird dann bei den Werbungskosten nicht berücksichtigt.

Beispiel: Sie vermieten eine Wohnung für 400 € an Ihren Sohn, die Sie für 1.000 € an einen Fremden hätten vermieten können.

Somit erzielen Sie lediglich 40% der ortsüblichen Miete. Deshalb können Sie auch nur 40% der entstandenen Werbungskosten abziehen.

Ab 56%: Prognoserechnung erforderlich

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 56% der ortsüblichen Miete, müssen Sie normalerweise eine sogenannte Prognoserechnung erstellen.

Aus dieser Prognoserechnung hat sich zu ergeben, dass aus der Vermietungstätigkeit über einen Zeitraum von 30 Jahren im Ergebnis ein Überschuss erzielt werden kann.

Ab 75%: keine Prognoserechnung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass in den Fällen, in denen die Miete mindestens 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, die Einkünfteerzielungsabsicht nicht durch eine Prognoserechnung nachgewiesen werden muss.

In diesen Fällen geht die Finanzverwaltung davon aus, dass langfristig ein Überschuss erzielt wird. Sie können sich daher in diesem Fall eine Prognoserechnung sparen.

Tipp: Bei einer Miete, die mindestens 75% der ortsüblichen Miete erreicht, ist eine Prognose nicht erforderlich, es ist also wirtschaftlich für Sie nicht sinnvoll, unter 75% zu gehen.

Haben Sie Sie eine Prognoserechnung zu erstellen, wirkt sich deren Ergebnis wie folgt aus:

Positive Prognose

Beträgt Ihre Miete zwischen 56 und 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann müssen Sie eine Überschussprognose erstellen.

Ergibt die Überschussprognose, dass langfristig mit der Vermietung insgesamt trotz der niedrigen Miete ein Überschuss erzielt werden kann, können die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden.

Negative Prognose: Werbungskostenabzug nur teilweise

Ergibt die Überschussprognose allerdings, dass langfristig mit dieser reduzierten Miete kein Überschuss erzielt werden kann, müssen Sie die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufteilen, wie Sie es in den Fällen tun müssen, in denen die Miete weniger als 56% der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Das heißt, dass Sie auch hier einen Teil der Werbungskosten nicht geltend machen können.

Praxisbeispiel

Sie vermieten eine Wohnung an die Schwiegereltern und haben hierfür eine Miete vereinbart, die 60% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Fällt die Prognoserechnung so aus, dass Sie trotz der reduzierten Miete langfristig einen Überschuss erzielen, können Sie sämtliche Werbungskosten in Zusammenhang mit dieser Wohnung voll abziehen.

Ergibt die Prognoserechnung aber, dass langfristig gesehen kein Überschuss erzielt werden kann, können Sie nur 60% der Werbungskosten geltend machen.

9. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.