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Mietverhältnis: So setzen Sie Grenzen

Eindeutigkeit ist schwierig: Nicht immer ist klar, ob getrennte Mietverträge über die Wohnung und die Garage, bzw. den Stellplatz vorliegen (müssen) oder nicht.

Man hat es hier also um in der Praxis immer wieder virulent werdende Abgrenzungsprobleme zu tun. Wollen Sie Probleme dieser Art vermeiden, empfiehlt es sich, Garagenoder Stellplätze an Personen zu vermieten, die keine Wohnraummieter sind.

Ein schriftlicher Abschluss eines Garagen- oder Stellplatzmietvertrages bietet sich ebenfalls an.

Auswirkungen bei getrennten Verträgen für Wohnungen und Garagen/Stellplätze

Wenn ein getrenntes Vertragsverhältnis über Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz besteht, ergeben sich für Sie als Vermieter folgende Auswirkungen:

Eigenständige Kündigung des Garagenmietvertrages

Sie können den Garagenmietvertrag separat kündigen, ohne dass ein so genanntes berechtigtes Interesse, also zum Beispiel Eigenbedarf, bestehen muss. Die Angabe eines Grundes im Kündigungsschreiben ist auch nicht notwendig.

  • Eine privat genutzte Garage kann spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden, wenn – wie üblich – eine Monatsmiete vereinbart worden ist.

  • Dient dagegen die Garage gewerblichen Zwecken, etwa für das Abstellen eines Firmenfahrzeugs oder zur Lagerung von Waren, so ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres nur zum Ablauf des nächsten Quartals möglich.


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Beispiele: Wenn Sie Ihrem „privaten“ Garagenmieter das Mietverhältnis zum Ablauf des 31. Dezembers kündigen möchten, muss das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Monats Oktober Ihrem Mieter zugehen.

Die Kündigung eines gewerblichen Garagenmietvertrags zum 31. Dezember muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag des Monats Juli zugehen.

Kein Räumungsschutz

Ihr Garagenmieter hat in solchen Fällen auch keinen Räumungsschutz wie ein Wohnungsmieter. Er könnte also die Räumung und Herausgabe der Garage nicht mit einer gerichtlichen Räumungsfrist wegen Alter oder Krankheit verzögern.

Kündigungsfristen

Die Fristen zur Kündigung eines eigenständigen Garagenoder Stellplatzmietvertrages hängen davon ab, ob die Mietsache privat oder gewerblich genutzt wird:

Mieterhöhung bzw. Änderungskündigung

Einseitige Mieterhöhungen eines separaten Garagenmietvertrags sind nur zulässig, wenn der Vertrag dies vorsieht.

Es ist aber nicht üblich, eine entsprechende Klausel im Vertrag zu vereinbaren. Dies ist auch nicht zu empfehlen, weil Sie als Vermieter Erhöhungen der Garagen- bzw. Stellplatzmiete auch wie folgt durchsetzen können:

  • Ein unbefristeter Garagenmietvertrag kann unter Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden (s.o.). Mit dem Ausspruch der Kündigung bieten Sie Ihrem Mieter an, den Mietvertrag zu der von Ihnen gewünschten neuen Miete fortzusetzen.

  • Sie können alternativ auch vor der Kündigung eine einvernehmliche Änderung des bestehenden Vertrages hinsichtlich der neuen Miete anbieten und darauf hinweisen, dass Sie anderenfalls den Garagenmietvertrag kündigen werden.

  • Beispiel: Eine Änderungsvereinbarung kann wie folgt lauten: „Der Garagenmietvertrag vom … zwischen … und … wird dahingehend geändert, dass sich ab dem … die Miete von … um … Û erhöht“.

  • Bei Beendigung eines befristeten Garagenmietvertrages bieten Sie Ihrem Mieter an, den Vertrag nur zu den von Ihnen gewünschten neuen Bedingungen abzuschließen.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.