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Mietverhältnis vorzeitig beendet: Wer haftet?

Im Mai 1998 mietete der Mieter vom damaligen Grundstückseigentümer Gewerberäume; es wurde eine Mietdauer von 15 Jahren vereinbart.

Nachdem der Mieter in die gemieteten Räumlichkeiten investiert hatte, wurde das Objekt im Jahr 2003 zwangsversteigert.

Wer haftet bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses?

Der jetzige Vermieter erhielt am 15.12.03 den Zuschlag für das Grundstück und machte von seinem Sonderkündigungsrecht nach dem ZVG Gebrauch, indem er zum 13.12.05 kündigte.

Der Mieter verlangte wegen seiner Investitionen, die er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht weiter nutzen konnte, an ihn für die Zeit vom Tag der Räumung der Mieträume bis zum 31.03.09 monatlich 317,20 €, für die Zeit danach bis zum 31.03.14 monatlich 297,70 € und für die Zeit danach bis zum 31.03.19 monatlich 276,90 € zu zahlen.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob sich dieser Ausgleichsanspruch gegen den ursprünglichen Vermieter oder den Erwerber in der Zwangsversteigerung richtete.

BGH: Neuer Vermieter muss für Investitionen entschädigen

Nach Ansicht der Karlsruher Richter richtet sich der Ausgleichsanspruch des Mieters gegen den neuen und nicht gegen den alten Vermieter.


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Der Grund für diese Haftung liegt darin, dass der neue Vermieter durch die vorzeitige Kündigung früher, nämlich bereits zum 31.12.05, in den Genuss der wertsteigernden Investitionen gekommen ist und er hierüber selbst entscheidet.

Hätte er nicht gekündigt, wäre dies erst mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit von 15 Jahren der Fall gewesen.

Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem ursprünglich geplanten Ende ist nämlich nicht nur der Rechtsgrund für die vom Mieter vorgenommene Investition weggefallen. Es kann darüber hinaus auch eine Bereicherung auf Seiten des neuen Vermieters eingetreten sein, die er dem Mieter gegenüber nun ausgleichen muss.

Auf die Erhöhung des Ertragswerts kommt es an

Eine Bereicherung liegt dann vor, wenn sich der Ertragswert des Mietobjekts durch die Investitionen des Mieters erhöht hat.

Wenn also der neue Vermieter das Mietobjekt aufgrund der vorzeitigen Kündigung früher als vertraglich vorgesehen und aufgrund der getätigten Investitionen zu einer höheren Miete anderweitig vermieten kann.

Das gilt auch bei einem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen.

Prüfen Sie die Investitionen des Mieters vor dem Erwerb

Als Konsequenz dieses Urteils ist es für Sie als Erwerber in der Zwangsversteigerung enorm wichtig, verlässlich zu prüfen, ob und inwieweit Ihr zukünftiger Mieter Investitionen in das Objekt getätigt hat.

Das gilt zumindest dann, wenn Sie das Mietverhältnis vorzeitig beenden möchten. Prüfen Sie dann unbedingt den Inhalt des Mietverhältnisses.

Sprechen Sie diesbezüglich ruhig auch den Mieter selbst an und fragen Sie ihn ob weitere Absprachen existieren. Andernfalls können Sie sich nämlich bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses gegebenenfalls hohen Ansprüchen des Mieters ausgesetzt sehen, mit denen Sie nicht gerechnet haben.

Erwerber haftet dem Mieter für Investitionserstattung

Hat Ihr Mieter in Ihr Mietobjekt investiert, kann er seine Investition von Ihnen als Vermieter ersetzt verlangen, wenn das Mietverhältnis früher als geplant endet.

Aus diesem Grund kann es Sie teuer zu stehen kommen, wenn Sie ein vermietetes Objekt in der Zwangsversteigerung erwerben.

Wenn Sie nämlich als Erwerber in der Zwangsversteigerung von Ihrem Recht zur außerordentlichen Kündigung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) Gebrauch machen, gilt Folgendes: Hat der Mieter investiert, haften Sie als Erwerber und nicht der ursprüngliche Vermieter dem Mieter für die Erstattung seiner Investitionen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jüngst veröffentlichten Urteil entschieden (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. XII ZR 66/07).

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.