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Mietvertrag: 5 Regelungen, die Konflikten mit dem Mieter vorbeugen

Die Erfahrung zeigt, dass Vermieter und Verwalter sich beim Abschluss eines neuen Mietvertrags gern an ihren früheren Verträgen orientieren. Doch es lohnt sich, die eigenen Vermietungsstrategien von Zeit zu Zeit neu zu überdenken, um die jeweils vorteilhafteste Vertragsgestaltung zu finden.

Formalien beim Mietvertrag einhalten

Grundsätzlich steht und fällt ein guter Mietvertrag mit dem ausgewählten Vertragsmuster. Gleichermaßen wichtig ist jedoch, dass das Formular dann auch korrekt und vollständig ausgefüllt wird. Schauen Sie daher Ihren Mietvertrag immer gründlich durch und beachten Sie alle Ausfüllhinweise.

Dies gilt besonders, wenn ein  Formular seit Ihrer letzten Verwendung aktualisiert wurde. So können beispielsweise Eintragungen erforderlich sein, die in früheren Versionen nicht vorgesehen waren. Denken Sie auch daran, notwendige Streichungen vorzunehmen. Sonst entstehen leicht Widersprüche, die immer zulasten des Formularverwenders gelöst werden.

Betriebskostenumlage prüfen

Vergewissern Sie sich auch, ob die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten im Vertrag vollständig genannt sind. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist dazu ausreichend. „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Ziff. 17 BetrKV dürfen Sie Ihrem Mieter jedoch nur dann in Rechnung stellen, wenn Sie diese Kosten im Mietvertrag genau benannt haben.

Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie bei allen Wohnungen eines Mietobjekts denselben Verteilerschlüssel vereinbaren. Bei vermieteten Eigentumswohnungen erleichtern Sie sich die Arbeit erheblich, wenn Sie dieselben Verteilerschlüssel im Mietvertrag angeben, nach denen auch der Verwalter gegenüber der Eigentümergemeinschaft abrechnet.

Mit den folgenden vertraglichen Regelungen gestalten Sie den Mietvertrag möglichst vorteilhaft:


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Regelung 1: Kautionsanspruch

Noch immer kommt es vor, dass Vermieter keine oder nur eine geringere Kaution vereinbaren, als die vom Gesetz erlaubten 3 Monatsnettomieten. Manche haben zwar eine Kaution vereinbart, achten aber nicht auf den pünktlichen und vollständigen Zahlungseingang.

Angesichts des Risikos von Zahlungsausfällen und Schäden in der Wohnung gilt für Sie allerdings: Nutzen Sie diese wichtige Sicherungsmöglichkeit, die das Gesetz Ihnen zur Verfügung stellt, in voller Höhe.

Regelung 2: Möbliert Vermieten

Vermieten Sie eine Wohnung, die Sie ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet haben, können Sie sich diesen Gebrauchsvorteil vom Mieter bezahlen lassen: Vereinbaren Sie zusätzlich zur Nettomiete einen Möblierungszuschlag.

Beachten Sie jedoch auch, dass Sie während der gesamten Mietzeit für die Gebrauchsfähigkeit dieser Einrichtungsgegenstände verantwortlich sind. Bei Defekten müssen Sie also für eine Reparatur oder für Ersatz sorgen. Andernfalls kann Ihr Mieter die Miete kürzen.

Lohnend ist die möblierte Vermietung besonders, wenn Sie einen Teil der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung einer Einzelperson zur Verfügung stellen. Für solche möblierten Zimmer gelten nämlich erleichterte Kündigungs- und Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Regelung 3: Gartenpflege festlegen

Darf Ihr Mieter den Garten benutzen, folgt daraus nicht automatisch, dass er ihn auch pflegen muss. Und bei pauschaler Verpflichtung des Mieters zur „Gartenpflege“ können Sie nur einfachste Arbeiten erwarten. Soll Ihr Mieter auch umfangreichere Gartenarbeiten ausführen, treffen Sie unbedingt konkrete Vereinbarungen.

 Regelung 4: Garagen gesondert vermieten

Häufig werden Garagen oder Stellplätze zusammen mit der Wohnung vermietet. Dann können Sie auch nur gemeinsam gekündigt werden, sowohl von Ihnen wie von dem Mieter. Außerdem erfolgt die Mieterhöhung einheitlich nach den Regeln zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Möchten Sie sich jedoch die Möglichkeit offenhalten, über die Garage unabhängig von der Wohnung zu verfügen und deren Miete auch separat zu erhöhen, können Sie Wohnung und Garage separat vermieten.

Das gelingt Ihnen rechtssicher, wenn Sie ausdrücklich auf die Unabhängigkeit beider Verträge hinweisen und bewusst unterschiedliche Kündigungsfristen für Wohnung und Garage vereinbaren (BGH, Beschluss v. 08.10.13, Az. VIII ZR 254/13).

Regelung 5: Staffel- oder Indexmieten

Die Vereinbarung von Staffel- oder Indexmieten lohnt sich für Sie besonders dann, wenn für die Gemeinde, in der Ihre Mietwohnung liegt, kein offizieller Mietspiegel existiert und Sie mangels eines ausreichend großen und homogenen eigenen Wohnungsbestands kaum die Möglichkeit haben, zu Ihrer Wohnung mindestens 3 Vergleichswohnungen zu finden, mit denen Sie gegebenenfalls eine Mieterhöhung begründen können.

Bedenken Sie jedoch, dass bei Vereinbarung einer Staffelmiete die Möglichkeit zur gesonderten Mieterhöhung nach Modernisierung ausgeschlossen bzw. bei einer Indexmiete auf gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen beschränkt ist. Besteht bei Ihrer Immobilie aktueller Modernisierungsbedarf, sind Staffel- und Indexmieten daher meistens nicht zu empfehlen.

 

3. August 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.