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Mietvertrag ändern: Nachträge in Schriftform ersparen Ärger

Insbesondere bei länger laufenden Mietverhältnissen kommt es immer wieder vor, dass eine Anpassung des Mietvertrags gewünscht wird.

Dabei gilt: Ein Mietvertrag kann ganz klar geändert werden. Bei Nachträgen zum Mietvertrag sollte allerdings ganz klar auf die Schriftform geachtet werden.

Das war ein böses Erwachen für den Vermieter, der vor kurzem meinen Kollegen Tobias Mahlstedt von „Vermieterrecht Vertraulich“ um Rat fragte.

Nachdem der Vermieter mit seinem Gewerbemieter vor einiger Zeit mündlich eine Änderung zum bestehenden zehnjährigen Mietvertrag vereinbart hatte, kündigte der Mieter – und zwar vorzeitig, nach sieben Jahren. Dabei ist die Kündigung rechtens, denn Nachträge zum Mietvertrag bedürfen der Schriftform.


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Mietvertrag schriftlich ändern oder ergänzen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt in § 550 fest, dass Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr nur schriftlich geschlossen werden dürfen.

Das hat der Vermieter in dem oben beschriebenen Fall zwar gemacht. Die Vorschrift verlangt jedoch ausdrücklich, dass auch alle weiteren späteren Vereinbarungen mit dem Mieter ebenfalls in Schriftform getroffen werden müssen. Eine mündliche Abänderung ist dabei keine Lösung!

Mietvertrag ändern: Mit mündlichen Absprachen riskieren Sie Ihr Mietverhältnis

Die Gerichte sind der streng, mit Blick auf den Mietvertrag. Ändern sie diesen, muss er von beiden Seiten unterschrieben sein und auf den Mietvertrag verweisen (BGH, Urteil v. 24.09.97, Az. XII 234/95).

Zusätzlich muss der Mietvertrag auf die Nachtragsvereinbarung verweisen. Der Grund für Letzteres besteht darin, dass sich jeder potenzielle Käufer anhand des Mietvertrages darüber informieren können muss, welche Rechte und Pflichten im Einzelnen auf ihn zukommen.

Fazit: Eine einseitige Veränderung des Mietvertrages durch den Vermieter ist nicht möglich. Mieter und Vermieter müssen beide der Vertragsänderung zustimmen und zwar schriftlich! Nur dann kommt die Mietvertragsänderung zustande.

Mietvertragsänderung: Vorsicht bei mündlichen Absprachen

Auch die häufig in Mietverträgen vorhandene Klausel, wonach spätere Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung wirksam seien, hilft nicht weiter: Den Verstoß gegen die Schriftform kann der Vermieter im oben beschriebenen Fall nicht ungeschehen machen.

Folge ist, dass der Mietvertrag nun keine feste Laufzeit mehr hat und von jeder Seite mit der gesetzlichen Frist am 3. Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals gekündigt werden kann.

Tipp des Experten von „Vermieterrecht Vertraulich“: Den Mietvertrag ändern? Sicherlich! Achten Sie aber strengstens auf die Einhaltung der Schriftform auch bei Nachtragsvereinbarungen. Denn viele Mieter wissen um die Problematik und provozieren mitunter geradezu mündliche Absprachen, um vorzeitig aus einem für sie unwirtschaftlich gewordenen Mietvertrag.

Die sorgfältige Dokumentation späterer Mietvertragsänderungen kostet nicht viel Zeit, kann Ihnen in Zukunft aber mit Sicherheit nur Vorteile bringen.

2. April 2008

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.