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Mietvertrag: Ehepartner sind nicht automatisch Mieter

Grundsätzlich gilt: Mieter ist, wer im Mietvertrag ausdrücklich als solcher benannt ist und den Vertrag unterschrieben hat.

Erforderlich hierzu ist eine eigenhändige Unterschrift.

Sofern beide Ehepartner auch als Mieter berechtigt sein sollen, müssen grundsätzlich auch beide unterschreiben.

Es können deshalb Unklarheiten bei der Vermietung an Eheleute auftreten, wenn die am Anfang des Mietvertrags aufgeführten Mieter nicht durch eine entsprechende Unterschrift ihre Verpflichtung als Mieter bestätigt haben.

Teilweise entschieden die Gerichte, dass eine Vermutung dafür spricht, dass die Unterschrift eines Ehepartners auch im Namen des anderen gesetzt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH), das höchste deutsche Zivilgericht, hat hierzu bislang nicht Stellung genommen.

Wille zum Vertragsabschluss erkennbar?

Nach allgemeinen Grundsätzen ist die Rechtslage wie folgt: Werden zwar beide Partner als Mieter aufgeführt, der Vertrag aber nur von einer Person unterschrieben, so ist der Mietvertrag grundsätzlich nur mit der unterzeichnenden Person zustande gekommen (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 19.07.07, Az. 8 W 143/07).

Hier hat nur ein Mieter seinen Willen, fortan Mieter zu sein, durch seine Unterschrift bestätigt. Wird andererseits nur ein Ehepartner als Mieter aufgeführt, der Vertrag aber von beiden unterschrieben, so besteht der Mietvertrag nur mit der im Vertrag ausdrücklich aufgeführten Person.


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In diesem Fall ist nämlich anzunehmen, dass der Vermieter nur mit dem am Anfang des Mietvertrags aufgeführten Mieter einen Vertrag abschließen wollte.

Inhalt des Mietvertrags entscheidend

Entscheidend, ob beide Eheleute oder nur einer von beiden Vertragspartner ist, ist daher grundsätzlich der Inhalt des Mietvertrags.

Schwierigkeiten bei der Beurteilung von bereits abgeschlossenen Mietverträgen ergeben sich deshalb, wenn zwar beide Ehepartner als Mieter aufgeführt sind, jedoch nur einer unterschrieben hat, oder wenn umgekehrt nur einer als Mieter bezeichnet ist, der Vertrag aber von beiden unterschrieben wurde.

Ehepartner kann als Vertreter handeln

Im ersten Beispiel ist der Mietvertrag grundsätzlich nur mit dem unterzeichnenden Ehepartner zustande gekommen, es sei denn, dass sich eindeutig oder aus den Umständen ergibt, dass die Unterschrift auch im Namen des anderen erfolgt ist, beispielsweise durch einen Vertretungsvermerk.

Hat der nicht unterschreibende Ehepartner an Wohnungsbesichtigung und Vertragsverhandlungen teilgenommen, kann sich ergeben, dass auch er Vertragspartei geworden ist. Der unterzeichnende Ehepartner hat dann auch in Vertretung des anderen gehandelt.

Beide Ehepartner sind im Mietvertrag als Mieter genannt. Jedoch hat nur einer der Ehepartner die Vertragsverhandlungen geführt und den Vertrag absprachegemäß allein unterschrieben, weil der andere Partner wegen eines Auslandsaufenthalts verhindert war.

Umgekehrt ist der Mietvertrag trotz Unterschrift beider Ehepartner in der Regel nur gegenüber dem Partner verbindlich, der als Mieter bezeichnet ist, da nur eine ausdrücklich als Mieter bezeichnete Person den Vertrag abschließen kann.

Allerdings kann auch in diesem Fall eine Einbeziehung des anderen Ehepartners in den Mietvertrag erfolgen, wenn der nicht im Vertrag benannte Partner in Gegenwart des Vermieters unterschreibt und dies auf der Vertragsurkunde vermerkt wird. Rechtliche Sicherheit erreichen Sie, indem Sie den Namen des weiteren Mieters auch im Kopf des Mietvertrags eintragen.

Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner abgeschlossen, ist der andere somit nicht Mieter geworden.

Ausnahme: Altverträge der Ex-DDR

Achtung: Eine Ausnahme gilt nur für Altverträge der neuen Bundesländer. Ehepartner wurden gem. § 100 Abs. 3 S. 1 ZGB (Zivilgesetzbuch der DDR) beide Mieter, auch wenn der Mietvertrag nur von einem Ehegatten unterschrieben wurde.

Warum ein Mietvertrag mit beiden Ehepartnern zu empfehlen ist

Aus haftungsrechtlichen Gründen ist es Ihnen grundsätzlich zu empfehlen, den Vertrag mit beiden Ehepartnern abzuschließen. Dann haftet jeder als Gesamtschuldner für Verbindlichkeiten in voller Höhe. Andernfalls können Sie nur einen Ehepartner in Anspruch nehmen und Ihnen ist ein Zugriff auf den lediglich in die Wohnung aufgenommenen Lebenspartner nicht möglich.

Das ist beispielsweise dann ärgerlich, wenn der einzige Vertragspartner mit Mietzahlungen in Verzug ist oder wenn nach Auszug des Ehepaares Schäden festgestellt werden, zu deren Behebung die Kaution nicht ausreicht.

Kein Anspruch auf Vertragsbeitritt

Sie haben als Vermieter keinen Anspruch auf Eintritt eines Ehegatten in das Mietverhältnis, wenn ein Mieter erst nach Abschluss des Mietvertrags geheiratet und den Ehepartner in die Mietwohnung aufgenommen hat.

Der nicht unterzeichnende Ehepartner kann jedoch durch sonstige Handlungen zum Mieter werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn er die Wohnung jahrelang allein nutzt, Mietzahlungen leistet, Erklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt oder den Schriftverkehr führt.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.