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Mietvertrag Einfamilienhaus: Untermieter dürfen nicht erfunden werden

Es kommt schnell vor, dass Mieter ein Einfamilienhaus mietet, sich aber umentscheidet. Da versuchen viele Mieter aus dem überdrüssigen Mietvertrag raus zu kommen, was nicht immer leicht ist.

Um nun ihr Vorhaben zu beschleunigen, greifen viele Mieter zu unlauteren Mitteln. Zum Beispiel wird schnell ein Untermieter dazu erfunden. Aber das ist nicht erlaubt, wie jetzt festgestellt wurde.

Mietvertrag: Einfamilienhaus sollte vorzeitig gekündigt werden

Genau dieser Fall ist unser Beispiel. Es gibt Mieter die ein Einfamilienhaus gemietet haben und anfangs zufrieden waren.  Dann rund 1,5 Jahre später wollten die Mieter den Mitvertrag des Einfamilienhaus vorzeitig kündigen: Sie hatten sich dazu entschieden, ein eigenes Haus zu kaufen.

Der Vermieter hielt daraufhin Ausschau nach einem Nachmieter – doch zunächst ohne Erfolg. Um keine Zeit zu verlieren, baten die Mieter den Vermieter deshalb, das von ihnen gemietete Haus untervermieten zu dürfen.

Der Vermieter lehnte diese Bitte jedoch ab, was die Mieter wiederum mit einer Kündigung des Mietvertrags quittierten.

Die Begründung: Die Untervermietung sei unberechtigt abgelehnt worden.


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Angebliche Untermieter waren erfunden, Kündigung unwirksam

Hier kommt der Clou: Vor Gericht stellte sich dann heraus, dass es sich bei den angeblichen Untermietern um die Eltern eines der Mieter handelte – die natürlich auch kein Interesse daran hatten, in dem gemieteten Haus zu wohnen.

Die Mieter hatten den Vermieter außerdem nicht darüber informiert, um wen genau es sich bei den Untermietern handelt.

Deshalb entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe, dass die Kündigung der Mieter unwirksam ist: Die Kündigung verstößt in dem geschilderten Fall gegen Treu und Glauben.

Da der Untermieter keinerlei Interesse daran hat, das Haus auch wirklich zu nutzen, besteht auch keinerlei Zwangslage für den Hauptmieter.

Der BGH hat den Fall wieder an das Berufungsgericht verwiesen, das jetzt das wirkliche Nutzungsinteresse klären muss.

Mietvertrag Einfamilienhaus: Der Urteilsspruch des BGH

Der Urteilsspruch des BGH lautet in Wortlaut:

„Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.“

Bundesgerichtshof Karlsruhe, Aktenzeichen VIII ZR 294/08

Ein weiterer Sieg gegen dreiste Mieter: Erfundene Untermieter bzw. Untermieter ohne wirkliches Nutzungsinteresse stellen also keinen Kündigungsgrund dar, da der Vermieter dadurch getäuscht wird.

Paragraf 540 Abs. 1 Satz 2 BGB soll dem Mieter dabei helfen, sich aus einer Zwangslage zu manövrieren, wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert.

Doch da der Untermieter kein Nutzungsinteresse hat, ist auch keine Zwangslage vorhanden und es würde die Mieter nicht benachteiligen.

Mehr dazu: Untermieter kündigen – Die Chancen stehen schlecht  

14. Dezember 2009

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Tino Hahn
Von: Tino Hahn.