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Mietvertrag: Fehlende Schriftform und nachträgliche Änderungen

Wie Sie vielleicht wissen, bedarf ein Mietvertrag nicht unbedingt der Schriftform.

Ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag gilt aber auf unbestimmte Zeit, eine vereinbarte Laufzeit von mehr als einem Jahr ist unwirksam.

Die Schriftform verlangt die Unterschrift beider Parteien. Oft genug lassen sich Mieter aber Zeit mit ihrer Unterschrift.

Es stellt sich dann die Frage, inwieweit sich verspätetes Unterschreiben auf die Wirksamkeit der Befristung auswirkt.

Einige Gerichte sahen die Schriftform als nicht gewahrt an. War keine Annahmefrist vereinbart, konnte die Unterschrift nach Ansicht mancher Gerichte sogar nur innerhalb einer Woche erfolgen.

Bei fehlender Schriftform ist der Vertrag vorzeitig kündbar

Dieser Unsicherheit hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Ende bereitet und entschieden: Die vorzeitige Kündigung eines Mietvertrags mit fester Laufzeit kann nicht damit begründet werden, dass die Unterschrift erst nach Ablauf der Annahmefrist erfolgte (BGH, Urteil v. 24.02.10, Az. XII ZR 120/06).

Im konkreten Fall hatten die Parteien einen auf 15 Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Später berief sich der Mieter darauf, er habe das Angebot auf Abschluss des Mietvertrags erst nach Ablauf der Annahmefrist angenommen.


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Der Vertrag sei daher formlos bei Übergabe der Mieträume zustande gekommen. Der Vertrag genüge deshalb nicht der Schriftform, laufe auf unbestimmte Zeit und könne mit der gesetzlichen Frist, also lange vor Ablauf der Vertragslaufzeit, gekündigt werden.

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Sei die Unterschrift des Mieters erst nach Ablauf der Annahmefrist erfolgt, lasse das nicht die Schriftform gemäß § 550 BGB entfallen, wenn eine im Übrigen formgerechte Mietvertragsurkunde vorliege.

Daher: Lässt sich Ihr Mieter mit seiner Unterschrift Zeit, brauchen Sie nicht zu befürchten, dass Sie hierdurch Ihr langfristiges Mietverhältnis verlieren.

Prüfen Sie aber, ob die Schriftform tatsächlich eingehalten ist. Wichtig ist insbesondere, dass alle erforderlichen Unterlagen im Mietvertrag enthalten sind und dass alle Parteien den Vertrag unterzeichnet haben.

Nachträgliche Änderung ohne Unterschrift gültig

Haben Sie einen Mietvertrag schriftlich abgeschlossen und wechseln Sie später einzelne Seiten der Vereinbarung aus, ohne den Vertrag erneut zu unterschreiben, bleibt die Schriftform gewahrt (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. XII ZR 142/07).

Für die Einhaltung der Schriftform ist es ohne Belang, ob die Unterschrift zeitlich vor oder nach Niederschrift des Vertragstextes erfolgte.

Es genügt, dass Sie sich mit Ihrem Mieter über die vereinbarten Vertragsänderungen einig sind und dass Sie gemeinsam davon ausgehen, dass die ursprünglichen Unterschriften auch für den geänderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten.

Eine nachträgliche Änderung des Mietvertragsformulars, die Sie im Einvernehmen mit Ihrem Mieter vornehmen, ist also auch ohne neue Unterschrift gültig.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie in dem Vertragstext Regelungen durchstreichen und ergänzen, oder ob Sie ganze Seiten komplett austauschen.

Wichtig: Damit es später nicht zu Streitigkeiten über die gültige Vertragsversion kommt, ist es erforderlich, sowohl Ihre eigene als auch die Vertragsausfertigung Ihres Mieters in gleicher Weise abzuändern.

Tipp: Änderungsvereinbarung treffen

Es ist immer klarer, eine eigene, vom Ursprungsvertrag getrennte Änderungsvereinbarung zu treffen.

Nehmen Sie in der Änderungsvereinbarung eindeutig auf den Ursprungsmietvertrag Bezug und denken Sie bitte an die Unterschriften aller Mietvertragspartner.

11. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.