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Mietvertrag: Fehler, die im Laufe des Mietverhältnisses zu vermeiden sind

Als Vermieter können Ihnen während des Mietverhältnisses vermeidbare Fehler unterlaufen.

Diese können dazu führen, dass Ihnen ein unnötiger Zeitaufwand oder auch Geldverlust entsteht.

Im Folgenden werden einige typische Fehler aufgezählt.

Wenn Sie diese vermeiden, sind Sie auf der sicheren Seite.

1. Fehler: Sie führen unnötige Streitigkeiten über Abmahnungen

Mit einer Abmahnung wollen Sie Ihrem Mieter vor Augen halten, dass er sich nicht vertragsgerecht verhalten hat. Gleichzeitig möchten Sie die Abmahnung als Vorbereitung für eine Kündigung nutzen.

Ein Mieter hat nicht das Recht, auf Entfernung einer Abmahnung zu klagen. Deshalb sind langwierige außergerichtliche Streitigkeiten über von Ihnen erteilte Abmahnungen überflüssig und kosten nur Ihre Zeit und Ihr Geld. Antworten Sie im Zweifel gar nicht auf entsprechende Schreiben Ihrer Mieter.

2. Fehler: Sie dulden über eine längere Zeit Vertragsverletzungen

Falls Sie bislang keine Abmahnung erteilt haben: Lassen Sie einzelne Vertragsverletzungen nicht durchgehen. Wenn Sie ein Fehlverhalten Ihres Mieters über eine längere Zeit dulden, kann es sein, dass Ihr Mieter dieses Verhalten auch weiterhin ausüben darf.

Denn Ihr Anspruch auf korrektes Verhalten kann dann verwirkt sein oder aber er besteht sogar nicht mehr, da der Vertrag stillschweigend geändert worden ist.

3. Fehler: Sie lassen ein Privatgutachten bei Feuchtigkeitsschäden erstellen

Feuchtigkeitsschäden sind ein Hauptstreitpunkt zwischen Ihnen als Vermieter und Mietern. Hier wird immer wieder die Frage aufgeworfen, wer für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist: Sie als Vermieter, da ein Baumangel vorliegt, oder Ihr Mieter, da er falsch lüftet.

Lieber selbstständiges Beweisverfahren einleiten

In einem solchen Streitfall sollten Sie nicht ein teures Privatgutachten in Auftrag geben. Im Zweifel wird dieses vor Gericht nicht anerkannt und die entstandenen Kosten für dieses Gutachten können Sie ohnehin nicht einfordern. Daher ist es besser, gleich ein selbstständiges Beweisverfahren bei Gericht zur Feststellung der Mängel einzuleiten.

4. Fehler: Sie versäumen die Frist für Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Betriebskostenabrechnungen legen Sie Ihrem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vor. Diese Frist ist für Sie eine Ausschlussfrist. Haben Sie nicht innerhalb der 12 Monate abgerechnet, können Sie nichts mehr nachfordern (§ 556 BGB).

Rechnen Sie nicht fristgemäß ab, können Ihre Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses sogar die vollständige Rückzahlung der monatlichen Abschlagsbeträge verlangen (BGH, Urteil v. 09.03.05, Az. VIII ZR 57/04).

5. Fehler: Sie erstellen eine unwirksame Betriebskostenabrechnung

Aber nicht nur die Beachtung der Abrechnungsfrist ist wichtig: Mit einer unwirksamen Betriebskostenabrechnung können Sie keine Nachzahlungsbeträge von Ihren Mietern fordern.


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Weiterhin kann Ihr Mieter Sie bei einer formal fehlerhaften Betriebskostenabrechnung auf Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung verklagen. Stellen Sie dann eine wirksame Betriebskostenabrechnung dem Mieter erst nach Ablauf der Jahresfrist zu, erlöschen Ihre Nachzahlungsansprüche,

6. Fehler: Sie begründen Ihr Mieterhöhungsverlangen nicht ausreichend

Und nun zum Problemfeld der Miterhöhungen: Auch hierbei sollten Sie stets sorgfältig vorgehen. Falls eine einvernehmliche Regelung mit Ihrem Mieter nicht möglich ist, nehmen Sie den gesetzlichen Weg: die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Dafür haben Sie 3 Voraussetzungen zu erfüllen:

Sie können die Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Das Mieterhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen.

Die letzte Mieterhöhung war zum 01.12. des letzten Jahres. Das nächste Mieterhöhungsverlangen ist somit im Dezember dieses Jahres möglich. Der Mieter kann dann 2 Monate überlegen, sodass Ihr Erhöhungsverlangen zum 01.03. des nächsten Jahres greift. So halten Sie also die 15 Monate nach dem 1. Erhöhungsverlangen ein.

Formalien unbedingt beachten

Wenn Sie nun Ihre neue Miete berechnet haben, machen Sie diese

  • gegenüber Ihren Mietern
  • schriftlich und
  • mit Begründung

geltend. Ihre Mieter sollen Ihnen ihre Zustimmung zu der Erhöhung geben.

Wichtig: Erstellen Sie die Begründung Ihres Erhöhungsverlangens sehr sorgfältig.

Auf korrekte Wohnfläche achten

Zunächst nennen Sie den Betrag, auf den die Miete erhöht werden soll. Dazu gehört auch die Angabe der Wohnfläche der Wohnung in Quadratmetern und der neue Quadratmeterpreis. Die Wohnungsgröße muss den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Im Zweifel sollten Sie nochmals nachmessen.

Das Gesetz lässt für Sie folgende Begründungen für Ihre Mieterhöhung zu:

7. Fehler: Sie beachten bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze nicht

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (§ 558 BGB). Das gilt allerdings nicht für dazwischen liegende Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

Achten Sie auf diese Kappungsgrenze – in der Praxis sind daran schon viele Mieterhöhungsverlangen gescheitert.

8. Fehler: Sie stellen Ihr Mieterhöhungsverlangen nicht sämtlichen Mietern zu

Prüfen Sie bei einer solchen Mieterhöhung stets, wie viele Mieter in Ihrem Mietvertrag aufgeführt sind. Insbesondere bei Eheleuten ist es häufig problematisch und wird von Vermietern vergessen. Haben Eheleute eine Wohnung gemietet, lassen Sie beiden Eheleuten Ihr Mieterhöhungsverlangen zustellen. Andernfalls ist es unwirksam.

9. Fehler: Sie verlangen eine Mieterhöhung wegen Instandsetzungsarbeiten

Sie können eine Mieterhöhung wegen bestimmter Modernisierungsmaßnahmen durchsetzen. Als Vermieter haben Sie eine Wohnung zu erhalten. Sie sollte sich stets in dem Zustand befinden, in dem Sie die Wohnung an Ihren Mieter übergeben haben. Sie haben also nach der gesetzlichen Regelung auch die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Diese Arbeiten haben Sie jedoch in aller Regel im Mietvertrag auf Ihren Mieter übertragen.

Zu den Instandsetzungsmaßnahmen gehören Reparaturen von schadhaften Teilen, beispielsweise der Austausch eines defekten Fensters oder der Heizung. Das alles sind jedoch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten.

Mieterhöhung nur bei Verbesserung der Wohnung

Nur Ihre Baumaßnahmen, die darüber hinausgehen, sind Modernisierungsarbeiten. Sie müssen dazu führen, dass die von Ihnen vermietete Wohnung eine wesentliche Verbesserung erhält. Nur dann liegt eine Modernisierung vor.

Und nur bei einer Modernisierungsmaßnahme können Sie Ihre Mieter an den Kosten beteiligen, alle anderen Arbeiten zahlen Sie (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 84/08).

15. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.