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Mietvertrag: Haftung beim Todesfall des Mieters beachten

Gemeinhin rechnet man nur selten mit dem Tod des Mieters. Tritt dieser dann doch ein, sollten Sie vorbereitet sein und wissen, wie Sie weiterhin ihre Ansprüche geltend machen können und zu Ihrem Recht kommen.

Mietvertrag: Haftung durch Hinterbliebende

Ist Ihr Mieter gestorben, so ist es für Sie wichtig zu wissen, wem gegenüber Sie Ihre Ansprüche geltend machen können.

Hier ist zu unterscheiden: Für Ansprüche, die schon bis zum Tod des Mieters entstanden sind, haften die Mitmieter oder die Personen, die in den Mietvertrag endgültig eingetreten sind, und die Erben als Gesamtschuldner.

Sie als Vermieter erhalten also, falls die eingetretenen Mieter nicht zugleich Erben des Verstorbenen sind, weitere Anspruchsgegner. Sind keine Mitmieter oder Eintretenden vorhanden, haften die Erben allein.

Für neu entstehende Ansprüche haften diejenigen Personen, mit denen der Mietvertrag fortgesetzt wird. Dabei ist nicht entscheidend, ob diese Personen tatsächlich die Wohnung nutzen.

Beispiel: Der Mieter hat mit einer Lebensgefährtin die Wohnung bewohnt. Nach seinem Tod lehnt diese den Eintritt in den Mietvertrag ab, wohnt aber noch zwei Monate dort, bis sie eine andere Wohnung gefunden hat und auszieht. Erbe des Mieters ist sein volljähriges Kind.

Für die Miete der letzten zwei Monate haftet Ihnen der Erbe des Mieters als neuer Mieter, da das Mietverhältnis kraft Gesetzes mit ihm fortgesetzt wird.

Mietvertrag: Haftung auch für Betriebskosten

Bei Abrechnung der Betriebskosten müssen Sie wie bei jedem anderen Mieterwechsel auch, die Betriebskosten, die noch zu Lebzeiten des Mieters angefallen sind, und die Betriebskosten ab dem Todeszeitpunkt getrennt abrechnen. Ergibt sich für den ersten Zeitraum ein Guthaben zugunsten des verstorbenen Mieters, so ist dies an die Erben auszuzahlen.

Nachforderungen für diesen Zeitraum können Sie aber gegenüber den Erben und den eingetretenen neuen Mietern oder Mitmietern geltend machen. Für den Zeitraum nach dem Tod des Mieters sind Guthaben ebenso wie Nachforderungen allein mit den neuen Mietern abzurechnen.

Mietvertrag: Haftung auch für Reparaturen

Enthält der Mietvertrag eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und sind diese bereits zu Lebzeiten des Mieters fällig geworden, so können Sie jetzt von den Erben und den neuen Mietern gleichermaßen die Durchführung der Renovierung verlangen. Für später fällig werdende Schönheitsreparaturen sind dann die neuen Mieter allein verantwortlich.

Wenn Sie das Mietverhältnis mit den überlebenden Mitmietern oder mit Angehörigen des Mieters, die in den Mietvertrag eingetreten sind, fortsetzen, dann prüfen Sie, ob Sie bereits vom Mieter eine Kaution erhalten haben, die Ihnen jetzt noch zur Verfügung steht.

Hatte der Mieter Ihnen bisher keine Mietkaution gezahlt, weil beispielsweise eine Kautionszahlung im Mietvertrag gar nicht vereinbart war, dann können Sie jetzt von den überlebenden Mietern oder den eintretenden neuen Mietern eine Kaution verlangen.


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Die Höhe der Kaution kann – ebenso wie bei jedem Neuabschluss eines Mietvertrages – bis zum Dreifachen der monatlichen Miete (ohne Betriebskosten) betragen. Die Mieter haben auch hier das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen.

Wenn die Erben unbekannt sind: So sichern Sie Ihre Rechte

Hat der Mieter allein gelebt oder haben alle Eintrittsberechtigten die Fortsetzung des Mietverhältnisses abgelehnt, so ist es für Sie als Vermieter besonders wichtig zu erfahren, wer die Erben des Mieters sind. Denn sonst besteht die Gefahr, dass Monat für Monat weitere Mietforderungen entstehen, auf denen Sie am Ende sitzen bleiben, falls der Nachlass zur Befriedigung aller Ansprüche nicht ausreicht.

Achtung: Auch wenn sich vorerst niemand um die Wohnung und die Habseligkeiten des Verstorbenen kümmert: Sie als Vermieter sind nicht berechtigt, die Wohnung ohne weiteres zu betreten oder gar zu räumen und anderweitig zu vermieten.

Dies wäre als verbotene Eigenmacht unzulässig und unter Umständen sogar als Hausfriedensbruch strafbar.

Günstig ist es, wenn Ihr Mieter Ihnen bereits Name und Anschrift eines Angehörigen mitgeteilt hat, an den Sie sich in Notfällen wenden können. Gerade ältere und allein lebende Mieter sind zur Nennung eines solchen Ansprechpartners gern bereit.

Diese Person kann Ihnen jetzt möglicherweise Auskunft geben, wer als Erbe in Betracht kommt und wer sich um den Nachlass kümmert. Versuchen Sie ansonsten, bei Nachbarn und im Freundeskreis des Verstorbenen Hinweise auf Angehörige und mögliche Erben zu bekommen.

Auch beim Nachlassgericht können Sie anfragen, ob Erben des verstorbenen Mieters bekannt sind. Hier erfahren Sie, ob ein Testament hinterlegt oder bereits eröffnet ist und ob ein Testamentsvollstrecker, Nachlasspfleger oder Nachlassverwalter eingesetzt ist, der sich um den Nachlass kümmert.

Ist dies der Fall, so können Sie gegenüber diesen Personen das Mietverhältnis kündigen und auch bestehende Ansprüche geltend machen.

Nachlassgericht ist das Amtsgericht am Wohnsitz des Verstorbenen. Bei Anfragen müssen Sie den vollständigen Namen, das Geburtsdatum und die Anschrift des Verstorbenen (= des so genannten Erblassers) angeben.

Legen Sie außerdem den Mietvertrag vor sowie Unterlagen, aus denen deutlich wird, dass das Mietverhältnis noch bis jetzt angedauert hat. Sie müssen nämlich gegenüber dem Nachlassgericht „ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen“, also belegen, warum Sie berechtigt sind, Auskünfte zu erhalten.

Eine weitere Anlaufstelle, um Auskunft über etwa vorhandene Abkömmlinge des Verstorbenen zu erhalten, ist das Standesamt, welches den Tod Ihres Mieters zu beurkunden hat. Auch hier müssen Sie Ihr berechtigtes Interesse glaubhaft machen.

Vorläufige Erben ermitteln

Ausreichend ist es, vorläufige Erben zu ermitteln, denn eine Kündigung durch die Erben oder Ihre Vermieterkündigung gegenüber den Erben bleibt auch dann wirksam, wenn die Erben später die Erbschaft ausschlagen. Allerdings müssen Sie offene Forderungen aus dem Mietverhältnis dann gegenüber den neuen Erben geltend machen.

Praxis-Tipp: Lassen sich die Erben in angemessener Zeit nicht ermitteln, gibt es vielleicht trotzdem eine Person, die sich um den Nachlass kümmert, beispielsweise einen Angehörigen, einen Freund des Verstorbenen oder ein Bestattungsunternehmen. Versuchen Sie dann, eine Kündigung durch diese Person zu erreichen. Am besten gelingt dies mittels einer vorgeschriebenen Kündigungserklärung, die nur noch unterschrieben werden muss.

Streng genommen ist eine solche Kündigung nicht sofort voll gültig. Sie wird es erst, wenn die Erben des Verstorbenen ermittelt sind und diese die Kündigung nachträglich genehmigen.

Das kann auch ohne ausdrückliche Erklärung stillschweigend geschehen. Die Erben werden die Kündigung in aller Regel billigen, weil ohne die Kündigung der Nachlass mit weiteren Mietkosten belastet worden wäre.

Forderung auf Schadensersatz unwahrscheinlich

Die Alternative, dass die später ermittelten Erben die Kündigung nicht genehmigen, sondern Schadensersatz fordern, ist theoretisch denkbar, aber höchst unwahrscheinlich, zumal ein konkreter Schaden schwer zu begründen sein dürfte.

Der geschilderte Weg stellt alles in allem eine praktikable Möglichkeit dar, das Auflaufen weiterer Mietforderungen zu vermeiden und die Wohnung möglichst bald freizubekommen.

Ist niemand auffindbar, der sich um den Nachlass kümmert, so bleibt nur der Weg, beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Voraussetzung hierfür ist, dass ein Sicherungsbedürfnis für den Nachlass besteht, etwa weil Nachlassverbindlichkeiten drohen, die das Nachlassvermögen aufzehren oder möglicherweise eine Überschuldung des Nachlasses bewirken.

Das Nachlassgericht bestellt dann einen Nachlasspfleger, der Ihr Adressat ist für die Kündigungserklärung und alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

Überlegen Sie aber immer zuerst, in welchem Umfang der Nachlasspfleger eingesetzt werden soll: nur zur Entgegennahme der Kündigung und Räumung der Wohnung oder auch zur Abwicklung des gesamten Mietverhältnisses, wenn noch hohe Forderungen offen sind, beispielsweise rückständige Miete, Schadensersatzansprüche oder Renovierungskosten.

Denn vom Umfang der Nachlasspflegschaft hängen Kosten ab, die Ihnen entstehen können. Diese Kosten sind zwar prinzipiell aus der Erbschaft zu zahlen.

Besteht jedoch die Möglichkeit, dass der Nachlass „dürftig ist“, also nicht genügend Vermögen vorhanden, um die Kosten zu decken, so wird das Nachlassgericht die Nachlasspflegschaft nur dann anordnen, wenn Sie als Antragsteller eine Kostenübernahmeerklärung abgeben.

Die Abgabe einer solchen Erklärung ist sinnvoll, wenn Sie auf diesem Weg Ihre Wohnung bald neu vermieten können und Sie andernfalls auf Ihren Mietforderungen sitzen bleiben, wenn sich herausstellt, dass der Nachlass tatsächlich überschuldet ist.

Können Sie hingegen überzeugend darlegen, dass Ihr verstorbener Mieter zum Beispiel eine kostbare Münzsammlung, antike Möbel, wertvollen Schmuck oder Immobilien besessen hat, so wird das Gericht die Nachlasspflegschaft ohne eine Kostenübernahmeerklärung von Ihrer Seite anordnen.

24. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.