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Mietvertrag: Kündigungsverzicht empfehlenswert, aber gefährlich

Weil Zeitmietverträge seit 2001 nur noch unter eingeschränkten Voraussetzungen geschlossen werden können, wird in Mietverträgen häufig ein Kündigungsverzicht vereinbart.

Dies ist für Vermieter empfehlenswert – aber auch gefährlich.

Denn auch hier gilt: Nicht jede Regelung ist zulässig.

Empfehlenswert ist ein Kündigungsverzicht für Sie deshalb, weil Sie im Unterschied zu Ihrem Mieter für Ihre ordentliche Kündigung einen Grund brauchen, etwa Eigenbedarf.

Da dieser aber oft nicht gegeben ist, vergeben Sie sich mit einem Kündigungsverzicht viel weniger als Ihr Mieter, der stets ohne Angabe von Gründen mit 3-monatiger Frist kündigen kann.

Kündigungsverzicht gilt nur für ordentliche Kündigung

Mit einem Kündigungsverzicht, auch Kündigungsausschluss genannt, schützen Sie also den Bestand des Mietverhältnisses bzw. verhindern auf bestimmte Zeit seine Kündigung.

Dies gilt freilich nur für eine ordentliche Kündigung – das Recht auf außerordentliche bzw. fristlose Kündigung kann im Mietvertrag nämlich nie wirksam ausgeschlossen werden.

Wie so häufig im Mietrecht setzt der Bundesgerichtshof der Zulässigkeit von Regelungen im Mietvertrag aber auch beim Kündigungsverzicht Schranken. Die 6 Grundsatzentscheidungen des BGH, die Sie zu diesem Thema kennen sollten, haben wir im Folgenden für Sie zusammengestellt.

1) Kein einseitiger Verzicht

So lautet das Urteil:

Ein einseitiger Kündigungsverzicht zulasten des Mieters ist in einem Formularmietvertrag immer unwirksam (BGH, Urteil v. 19.11.08, Az. VIII ZR 30/08).

Das bedeutet für Sie konkret:


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Die Klausel „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet …“ können Sie in einem Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbaren.

2) Individualvereinbarung möglich

So lautet das Urteil:

Im Rahmen einer Individualvereinbarung, kann ein Mieter einseitig bis zu 5 Jahren wirksam auf sein Kündigungsrecht verzichten (BGH, Urteil v. 22.12.03, Az. VIII ZR 81/03).

Das bedeutet für Sie konkret:

Die Klausel „Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 60 Monate der Mietzeit“ können Sie als individuelle Vereinbarung mit Ihrem Mieter im Mietvertrag wirksam treffen.

3) In Formularmietverträgen nur beidseitiger Kündigungsausschluss

So lautet das Urteil:

Mieter und Vermieter können in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens 4 Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. VIII ZR 27/04).

Das bedeutet für Sie konkret:

Die Klausel „Das Recht auf ordentliche Kündigung ist für beide Seiten für vier Jahre ausgeschlossen“ können Sie in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren.

4) In Formular-Staffelmietverträgen einseitiger Kündigungsausschluss möglich

So lautet das Urteil:

In einem Formular-Staffelmietvertrag kann ein Mieter auch einseitig auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten, wenn die Dauer des Kündigungsverzichts seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung nicht mehr als 4 Jahre beträgt (BGH, Urteil v. 12.11.08, Az. VIII ZR 270/07).

Das bedeutet für Sie konkret:

Die Klausel„Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 48 Monate der Mietzeit“ ist in einem Staffelmietvertrag, auch wenn er als Formularmietvertrag konzipiert ist, wirksam.

5) Im Formularmietvertrag Kündigungsverzicht länger als 4 Jahre ist unwirksam

Das Urteil lautet:

Wird in einem Formularmietvertrag ein beidseitiger Kündigungsverzicht von mehr als 4 Jahren vereinbart, ist die Regelung insgesamt unwirksam und das Mietverhältnis ist deshalb von beiden Seiten ordentlich kündbar (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. VIII ZR 27/04).

Das bedeutet für Sie konkret:

Die Klausel „Das Recht auf ordentliche Kündigung ist für beide Seiten für fünf Jahre ausgeschlossen“ ist in einem Formularmietvertrag insgesamt unwirksam, weshalb in einem solchen Fall sowohl Sie als auch Ihr Mieter den Mietvertrag jederzeit ordentlich kündigen können.

6) Individualvereinbarung länger als 4 Jahre ist teilunwirksam

Das Urteil lautet:

Übersteigt die Dauer eines einseitigen Kündigungsverzichts des Mieters in einem individuell vereinbarten (!) Staffelmietvertrag 4 Jahre, so ermäßigt sich der Kündigungsverzicht auf 4 Jahre (BGH, Urteil v. 14.06.06, Az. VIII ZR 257/04).

Das bedeutet für Sie konkret:

Die Klausel„Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 60 Monate der Mietzeit“ ist nur insoweit unwirksam, als der Kündigungsverzicht 4 Jahre übersteigt – danach ist sowohl Ihnen als auch Ihrem Mieter trotz der Klausel im Mietvertrag eine ordentliche Kündigung (wieder) möglich.

Individualvereinbarung

Wichtig: Eine Individualvereinbarung ist gegeben, wenn die betreffende Regelung im Einzelfall zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurde.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.