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Mietvertrag: Miete und Betriebskosten festlegen

Neben der Miete für die Wohnung sollte gegebenenfalls die Miete für eine mit vermietete Garage oder einen Stellplatz im Mietvertrag separat ausgewiesen werden.

Bei den Betriebskosten gilt nach wie vor, dass der Mieter zur Tragung von Betriebskosten nur dann verpflichtet ist, wenn dies im Wohnraum-Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Fehlt eine derartige Regelung, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten und damit abgegolten.

Umlegbar auf den Mieter sind auch nach neuer Rechtslage die in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung genannten Positionen.

Betriebskosten: Pauschale oder Vorauszahlung

Was die Zahlung der Betriebskosten anbelangt, so haben Sie nach wie vor die Wahl, eine Pauschale oder eine Vorauszahlung zu vereinbaren.

Entscheiden Sie sich für eine Pauschale, so müssen Sie Folgendes wissen:

Mit der Zahlung des im Wohnraum-Mietvertrag festgehaltenen Pauschalbetrages sind die Betriebskosten unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch bzw. den tatsächlich angefallenen Kosten abgegolten.

Damit tragen Sie als Vermieter das Risiko, dass Ihr Mieter tatsächlich mehr verbraucht, als von der Pauschale umfasst ist.

Diesen Nachteil können Sie dadurch vermeiden, dass Sie Vorauszahlungen vereinbaren. In diesem Fall trägt der Mieter die tatsächlich angefallenen Kosten, die von Ihnen im Wege einer jährlichen Abrechnung ermittelt werden.

Der sich hieraus ergebende Abrechnungsbetrag wird dann mit den Vorauszahlungen verrechnet, so dass Sie als Vermieter auch dann abgesichert sind, wenn die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken.

In diesem Fall besteht gegenüber dem Mieter ein Zahlungsanspruch in Höhe der Differenz zwischen den Vorauszahlungen und den abgerechneten Betriebskosten.

Jährliche Abrechnung der Betriebskosten

Wichtig zu wissen ist, dass Sie nach neuem Mietrecht die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen müssen.

Außerdem müssen Sie dem Mieter die Abrechnung bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes übermitteln.


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Achtung: Bei dieser Frist handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Versäumen Sie diese Frist, können Sie keine Betriebskostennachforderungen mehr geltend machen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn Sie nachweisen können, dass Sie für die verspätete Geltendmachung nicht verantwortlich sind.

Wichtig zu wissen ist auch, dass der Mieter eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben muss.

Auch hier handelt es sich um eine Ausschlussfrist.

Der Mieter kann spätere Einwendungen nicht mehr geltend machen, wenn er nicht nachweisen kann, dass er für die Verspätung nicht verantwortlich ist.

Wichtig: Nicht erfasst von der Zwölf-Monatsfrist ist der Anspruch auf Nachzahlungen, die sich aus einer fristgerechten Abrechnung ergeben.

Teilabrechnung der Betriebskosten ist verpflichtend

In diesem Zusammenhang müssen Sie auch wissen, dass Sie zu einer Teilabrechnung der übrigen Betriebskosten nicht verpflichtet sind, wenn Ihnen eine vollständige Abrechnung noch nicht möglich ist.

Dies gilt beispielsweise dann, wenn die Abrechnung des Stromversorgers noch aussteht.

Jede Vertragspartei kann nach einer Abrechnung durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Haben Sie sich für die Zahlung einer Betriebskostenpauschale entschieden, sollten Sie sich eine Erhöhung der Pauschale wegen zwischenzeitlicher Erhöhungen der Betriebskosten im Vertrag ausdrücklich vorbehalten.

Eine solche Regelung kann wie folgt aussehen:

„Weicht die vereinbarte Betriebskostenpauschale aufgrund von Kostenerhöhungen oder Reduzierungen oder wegen des Wegfalls oder des Hinzukommens weiterer Betriebskosten von den tatsächlich entstehenden Kosten ab, können sowohl Vermieter als auch Mieter eine entsprechende Anpassung verlangen.

So weit der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale verlangt, wird er den Grund für die Erhöhung angeben und erläutern.

Ermäßigen sich die Betriebskosten, wird der Vermieter die Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabsetzen und den Mieter über diese Ermäßigung unverzüglich informieren.“

Fälligkeit des Mietzinses

Entsprechend der Neuregelung des Gesetzes sollten Sie im Mietvertrag ausdrücklich festhalten, dass die Miete monatlich im Voraus bis spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig ist.

Nach bisheriger Gesetzeslage war die Miete jeweils zum Ende der Zahlungsperiode bzw. des Monats fällig.

Eine entsprechende Klausel könnte wie folgt aussehen:

„Zahlung des Mietzinses: Die Gesamtmiete in Höhe von € …… ist monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fällig. Die Miete ist zum Fälligkeitszeitpunkt auf das nachstehend genannte Konto des Vermieters kostenfrei eingehend zu überweisen: Kreissparkasse Grünstadt, Konto- Nummer: ………, BLZ: …………. .“

Alternativ können Sie sich vom Mieter auch zum Einzug der Miete ermächtigen lassen. In diesem Fall können Sie folgende Klausel verwenden:

„Der Vermieter ist ermächtigt, die jeweilige Gesamtmiete zum Fälligkeitstermin vom nachstehend genannten Konto des Mieters einzuziehen: Kreissparkasse Grünstadt, Konto- Nummer: …………, BLZ: ……“

Auf Mietkaution nicht verzichten

Auf die Vereinbarung einer Mietsicherheit sollten Sie auch nach neuem Recht in Ihrem eigenen Interesse nicht verzichten.

Neu ist, dass Sie mit dem Mieter nunmehr auch andere als die gesetzlich vorgesehene Anlage der Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz vereinbaren können.

So ist denkbar, die Kaution mit längeren Kündigungsfristen und höherer Verzinsung anzulegen.

Diese Möglichkeit kommt sowohl Ihnen als auch dem Mieter zugute: Der Mieter kann auf diese Weise eine höhere Rendite seiner Kaution sicherstellen.

Sie als Vermieter profitieren von einer höheren Rendite insoweit, als Ihre Sicherheit auch dementsprechend erhöht wird.

8. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.