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Mietvertrag: Mieter kann um Auflösung bitten

In manchen Fällen kann Ihr Mieter die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Dies ist einmal der Fall, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält.

Gibt es eine solche Abrede nicht, kann der Mieter gleichwohl die Beendigung des Mietvertrages verlangen, wenn ihm dessen Fortbestand unzumutbar geworden ist.

Hierzu muss der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Als Faustformel gilt: Ein berechtigtes Interesse setzt voraus, dass

  • ein dringender Grund für die vorzeitige Vertragsbeendigung gegeben ist,
  • dieser Grund nicht in einem schuldhaften Verhalten des Mieters liegt und
  • dieser Grund nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist.

Danach wurde ein berechtigtes Interesse von den Gerichten anerkannt bei:

  • einer schwerer Erkrankung, die zu einem Wohnortwechsel zwingt;

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  • einem nicht voraussehbaren beruflich bedingten Wohnortwechsel;
  • erheblicher Veränderung der Familienverhältnisse durch Heirat oder Geburt von Kindern, beziehungsweise Scheidung oder Tod.

In diesen Fällen ist dagegen von einem berechtigten Interesse nicht auszugehen:

  • Die Mieterin entscheidet sich aufgrund von Schwangerschaft beziehungsweise Familienzuwachs, die bisherige Berufstätigkeit aufzugeben, weshalb die Wohnung „zu teuer“ wird.
  • Das Interesse des Mieters sein kürzlich erworbenes beziehungsweise fertig gestelltes Haus beziehen zu können.

Wichtig: Ist hiernach bei Ihrem Mieter ein berechtigtes Interesse gegeben, genügt dies allein nicht, einen Mietaufhebungsvertrag von Ihnen verlangen zu können. Denn der Mieter muss Ihnen zusätzlich noch einen geeigneten Nachmieter anbieten.

Dieser Nachmieter muss „ohne Wenn und Aber“ bereit sein, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten bzw. mit Ihnen einen eigenen Mietvertrag zu identischen Bedingungen zu schließen.

Auch wenn Ihr Mieter also ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt hat, sind Sie nicht verpflichtet, mit dem Nachmieter einen abweichenden Mietvertrag zu schließen.

Dies bedeutet, dass Sie einem Mietaufhebungsvertrag dann nicht zustimmen müssen, wenn der Nachmieter Änderungswünsche in der Vertragsausgestaltung bei Ihnen anmeldet.

Was Sie beim Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages unbedingt beachten müssen

Der Mietaufhebungsvertrag muss von den gleichen Personen geschlossen werden, die auch das Mietverhältnis begründet haben. Er bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form, insbesondere nicht der Schriftform.

Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst formbedürftig war, weil er über längere Zeit als 1 Jahr geschlossen wurde.

Achtung: Weil keine Formvorschriften existieren, gibt es Situationen, die Ihre besondere Vorsicht erfordern. Denn ein Mietaufhebungsvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen.

Vorsicht: Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist von einigen Gerichten schon darin gesehen worden, dass Sie Ihrem Mieter (auf seinen Wunsch) eine Auszugsbestätigung für das Einwohnermeldeamt kommentarlos unterschreiben.

Um hier kein Risiko einzugehen und auf „der sicheren Seite“ zu sein, sollten Sie auf der Auszugsbestätigung also unbedingt handschriftlich vermerken, dass hiermit keine Zustimmung zum vorzeitigen Auszug zugleich verbunden ist.

Schließen Sie Mietaufhebungsverträge nur schriftlich. Denn nur so besteht wirklich Klarheit über die getroffenen Regelungen. Auch sind nur bei Einhaltung der Schriftform die getroffenen Regelungen sicher beweisbar.

Beachten Sie immer, dass Sie den Abschluss derjenigen Vereinbarung beweisen müssen, welche für Sie vorteilhaft ist. Zieht der Mieter beispielsweise erst zum 1. Juli aus der Wohnung aus und waren Sie übereingekommen, dass diese zum 1. Juni vollständig zu räumen ist, müssen Sie für diese Absprache den Beweis erbringen.

30. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.