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Mietvertrag mit Angehörigen: Mietverhältnis muss Fremdvergleich standhalten

Sie vermieten eine Ihrer Wohnungen an ein Familienmitglied.

Dabei müssen Sie auf ein „realistisches“ realistisches Mietverhältnis achten, denn:

Das Finanzamt prüft zunächst jeden Ihrer Mietverträge mit Verwandten unter dem Stichwort des sogenannten Fremdvergleichs.

Damit ist gemeint, dass sowohl der Mietvertrag als auch die Abwicklung des Mietverhältnisses so sein müssen, wie Sie es mit einem fremden Dritten auch handhaben würden.

Verwandte und fremde Mieter gleichbehandeln …

Bei diesem „Fremdvergleich“ werden alle Regelungen im Mietvertrag, wie die Abrechnungen über Mietzahlungen und Nebenkosten oder die Behandlung des Angehörigen bei Mieterhöhungen oder ähnlichen Vorgängen, überprüft.

Wichtig ist also: Vermieten Sie mehrere Wohnungen und davon eine an einen Angehörigen, sollten Sie ihn bei all diesen Punkten ganz genauso behandeln, wie Ihre „normalen“ Mieter, um sich nicht angreifbar zu machen.

Beispiel: In Ihrem 4-Familienhaus haben Sie 3 Wohnungen fremd und eine Wohnung an Ihren Sohn vermietet. Wenn Sie die Miete für die 3 fremdvermieteten Wohnungen erhöhen, sollten Sie sicherheitshalber auch die Miete für die Wohnung erhöhen, die an Ihren Sohn vermietet ist.

… sonst keine Anerkennung der Verluste

Würden Sie dies nicht tun, könnte das Finanzamt die Auffassung vertreten, dass es Ihnen mit der Vermietung an Ihren Sohn nicht richtig ernst ist, sondern dass es Ihnen nur um die Steuervorteile geht und Sie gar keinen Überschuss erzielen möchten.

Dann würden die Verluste aus der Vermietung, soweit sie auf diese Wohnung entfallen, steuerlich nicht anerkannt.


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Unregelmäßigkeiten vermeiden

Das Gleiche gilt, wenn beispielsweise die Mietzahlungen einmal per Überweisung, ein anderes Mal bar oder auch nur teilweise fließen.

Hier wird das Finanzamt hellhörig, da mit einem fremden Dritten als Mieter normalerweise eine klare Regelung besteht, wie die Mietzahlungen zu tätigen sind.

Auch wenn dort gelegentlich Mietrückstände auflaufen oder der Mieter vielleicht auch einmal bar zahlt, sollten Sie im Verhältnis mit Angehörigen derartige Verhaltensweisen vermeiden.

Denn diese sind ein Indiz dafür, dass das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht standhält. Wichtig ist, dass Sie solche Indizien möglichst vermeiden.

Schriftlichen Mietvertrag abschließen

Tipp: Auch wenn ein Mietvertrag ohne Schriftform geschlossen werden kann, sollten Sie sich für ein Mietverhältnis mit Ihren Angehörigen in jedem Fall für einen schriftlichen Mietvertrag entscheiden.

Diesen können Sie dann beim Finanzamt vorlegen. Die im Mietvertrag vereinbarten Regelungen müssen aber von Ihnen auch sämtlich eingehalten werden.

Daher streichen Sie zur Not lieber Regelungen, die Sie im wirklichen Mietverhältnis nicht umsetzen möchten.

Gesamtbild des Mietverhältnisses entscheidend

Das Finanzamt kann aber nicht bei jeder Abweichung vom sogenannten Fremdvergleich sofort die Vermietung an den Angehörigen aus der steuerlichen Berücksichtigung streichen.

Entscheidend ist immer, dass das sogenannte „Gesamtbild“ von dem abweicht bzw. mit dem übereinstimmt, wie es bei dem Mietverhältnis mit einem fremden Dritten aussehen würde.

Ein Grund für eine abweichende Behandlung könnte etwa darin liegen, dass die Wohnung, die an Ihren Sohn vermietet ist, einen Mangel aufweist.

Aus diesem Grund könnten Sie auch von einem fremden Dritten keine Mieterhöhung verlangen, da er wegen dieses Mangels die Miete sogar hätte mindern können.

Tipp: Dokumentieren Sie daher im Bedarfsfall eine solche Abweichung und legen Sie diese dem Finanzamt dar.

Vermeiden Sie diese Punkte, damit das Finanzamt Ihr Mietverhältnis anerkennt

  •  Unregelmäßige Mietzahlungen
  • Unklare Regelungen, wer die Nebenkosten zu tragen hat
  • Nur mündlich vereinbarte Änderungen des Mietvertrags, obwohl der ursprüngliche Mietvertrag eine Schriftformklausel vorsieht
  • Mietzahlungen in bar und ohne Quittung
  • Vereinbarung im Mietvertrag, dass Sie die vermietete Wohnung noch nutzen dürfen, etwa das Recht haben, durch die Wohnung in andere Räume zu gehen

Versuchen Sie also, auf derartige Auffälligkeiten im Vertrag und in der Abwicklung des Vertragsverhältnisses zu verzichten.

7. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.