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Mietvertrag: Regeln Sie die Betriebskosten

Als Vermieter haben Sie beim Abschluss eines Mietvertrags mit einem neuen Mieter einiges zu beachten.

Bei Nachlässigkeiten können Ihnen schnell unnötige Kosten entstehen.

Inbesondere wenn es zu den Betriebskosten kommt, ist Ihre Aufmerksamkeit gefragt:

Denken Sie bei der Verhandlung mit Ihrem Mieter und später beim Abschluss des Mietvertrags unbedingt daran, die Betriebskostenvorauszahlungen zu regeln.

Das ist die Falle:

Falls Sie den Punkt Betriebskostenvorauszahlungen nicht vereinbaren, sind sämtliche Nebenkosten in der Nettomiete bereits enthalten.

Wenn Sie auf einen sturen Mieter stoßen, kann es sein, dass dieser nicht gewillt ist, diesen fehlenden Punkt nachträglich mit Ihnen zu regeln.


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Ohne Regelung droht finanzieller Schaden

Dann aber trifft Sie die Härte des Gesetzes und Sie haben die Betriebskosten zu tragen (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB).

So machen Sie es richtig:

Vereinbaren Sie gleich im Mietvertrag, dass Ihr Mieter neben der Nettomiete auch eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu zahlen hat.

Tipp:

Da es sich um Vorauszahlungen handelt, haben Sie die Möglichkeit, diese Beträge später zu erhöhen, wenn sich herausstellt, dass sie nicht ausreichen.

Legen Sie die Betriebskosten wirksam auf Ihre Mieter um

Wenn Sie die Betriebskosten auf den Mieter umlegen möchten, müssen Sie dies konkret im Mietvertrag aufführen. Der Mieter muss dabei nämlich Art und Umfang der Belastungen unmissverständlich erkennen können.

Eine pauschale Umlagevereinbarung, die schlicht die Übernahme aller im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis anfallenden Neben- oder Betriebskosten vorsieht, reicht daher nicht aus (OLG Jena, Urteil v. 16.10.01, Az. 8 U 392/01).

Das ist die Falle:

Um es ganz konkret zu machen, möchten Sie die Betriebskosten im Einzelnen aufführen. Hier lauern allerdings 2 Gefahren, die Sie kennen sollten:

  1. Sie vergessen bei der einzelnen Auflistung der Betriebskosten die eine oder andere Position. Beispielsweise haben Sie vergessen, die Grundsteuer mit aufzunehmen. Das bedeutet, dass sich Ihr Mieter weigern kann, die Grundsteuer (anteilig) zu übernehmen, da diese Position im Mietvertrag nicht geregelt wurde.
  2. Wenn Sie einmal alle Betriebskosten im Mietvertrag aufgelistet haben, können Sie keine Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die möglicherweise später neu entstehen.

So machen Sie es richtig:

Nach ständiger Rechtsprechung reicht es für die Vereinbarung über Nebenkosten im Mietvertrag aus, wenn bezüglich dieses regelungsbedürftigen Punktes ein Verweis auf die Geltung des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) erfolgt (BGH, Urteil v. 07.04.04, Az. VIII ZR 167/03).

Mit diesem Verweis werden alle in der Vorschrift des § 2 BetrKV aufgelisteten Betriebskosten wirksam zum Gegenstand des Mietvertrags. Eine diesbezügliche Verweisklausel könnte etwa folgenden Wortlaut haben:

Neben der Mietzahlung ist der Mieter verpflichtet, die anfallenden Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen.

4. April 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.