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Mietvertrag: Schönheitsreparaturen und was dazu gehört

Ihr Mieter ist aufgrund einer wirksamen Vertragsklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Doch es stellt sich die Frage, was Sie denn nun im Einzelnen von ihm verlangen können.

Welche Arbeiten unter Schönheitsreparaturen fallen

Maßstab für den Umfang der Schönheitsreparaturen ist noch immer § 28 der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Diese Vorschrift gilt zwar nur für preisgebundenen Wohnraum, sie wird aber bei der Vermietung freifinanzierter Wohnungen und Gewerbeflächen entsprechend herangezogen.

Schönheitsreparaturen umfassen nach dieser Regelung folgende Arbeiten: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Übersicht: Diese Arbeiten brauchen Sie nicht zu akzeptieren

  • Der Anstrich an Wänden oder Decken ist ungleichmäßig oder nicht deckend erfolgt.
  • Die Tapeten sind überlappend geklebt oder weisen Luftblasen oder abstehende Ränder auf.

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  • Bei Einzug vorhandene Mustertapeten wurden überstrichen.
  • Der Lackanstrich von Türen oder Fensterrahmen weist „Laufnasen“ auf.
  • Im Farbanstrich finden sich festgetrocknete Schmutzpartikel oder Pinselhaare.
  • Lichtschalter, Steckdosen, Tür- oder Fensterbeschläge sind stellenweise überstrichen.

Keine Erweiterung durch Formularklausel möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erst kürzlich wieder betont, dass eine formularvertragliche Erweiterung dieser Definition von Schönheitsreparaturen unzulässig ist. Beispielsweise dürfen Sie nicht einfach in Ihren Vertrag hineinschreiben, dass der Mieter im Rahmen von Schönheitsreparaturen die Fenster und Türen auch von außen streichen soll (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 210/08).

Das Amtsgericht Gießen kippte eine Renovierungsklausel wegen der Formulierung: „Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.“ (AG Gießen, Urteil v. 30.06.09, Az. 48 MC 720/08).

Achtung: Mit einer unzulässigen Erweiterung würden Sie Ihre gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam machen. Ihr Mieter müsste dann also überhaupt nicht renovieren. Einzige Ausnahme: Zulässig ist eine Regelung im Mietvertrag, dass das Pflegen und Reinigen des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen gehört.

Tipp: Teppichbodenreinigung vereinbaren

Haben Sie Ihre Mietwohnung mit Teppichboden ausgestattet, schreiben Sie in den Mietvertrag hinein: „Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch die Grundreinigung des Teppichbodens.“ Haben Sie keine ausdrückliche Regelung zur Teppichbodenreinigung getroffen, fordern Sie Ihren Mieter, der zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, dennoch auch zur Grundreinigung des Teppichbodens auf.

Für ein Mietverhältnis über Gewerberäume hat der BGH nämlich inzwischen entschieden, dass die Reinigung des Teppichbodens auch ohne besondere Erwähnung im Vertrag zu den Schönheitsreparaturen zählt (BGH, Urteil v. 08.10.08, Az. XII ZR 15/07).

Sein Argument: Die Definition der Schönheitsreparaturen in der II. BV macht deutlich, dass der Mieter nicht nur die Oberfläche der Decken und Wände, sondern auch die des Fußbodens wieder in einen ansehnlichen Zustand bringen soll. Während früher eine Wohnungsausstattung mit gestrichenen Holzdielenfußböden üblich war, sind heute Wohnräume mit Teppichboden weit verbreitet.

An die Stelle des Streichens des Bodens tritt dementsprechend heute die Grundreinigung der Teppichböden – auch ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag. Dieses Argument lässt sich ohne Weiteres auf die Vermietung von Wohnungen übertragen.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.