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Mietvertrag: Schriftform ist vorzuziehen

Haben Sie einen Mietvertrag schriftlich abgeschlossen, dann wird durch spätere mündliche Nachträge die Schriftform hinfällig.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden, dass auch die Umkehrung gilt:

Die Schriftformfehler eines Mietvertrags können durch einen formwirksamen schriftlichen Nachtrag geheilt werden (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. XII ZR 142/07).

Grundsätzlich können Mietverträge schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden.

Die Schriftform ist aber immer vorzuziehen, denn dann wissen beide Parteien klipp und klar und beweisbar, was genau vereinbart wurde.

Schriftform bei Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss wichtig

Wollen Sie einen Zeitmietvertrag oder einen befristeten Kündigungsausschluss für mehr als 1 Jahr vereinbaren, ist die Schriftform unerlässlich. Denn diese Vereinbarungen sind nur wirksam, wenn Sie den gesamten Mietvertrag schriftlich abgeschlossen haben.

Ohne Schriftform gilt ein solcher Vertrag immer für unbestimmte Zeit und kann nach Ablauf des ersten Jahres und dann jederzeit ordentlich gekündigt werden. Die beabsichtigte längere Vertragsbindung ist dann passé.

Alle wesentlichen Vertragsbedingungen klar regeln

Die Schriftform ist nur erfüllt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Mindestens die folgenden Punkte müssen klar geregelt sein:

  • Parteien des Vertrags
  • Mietgegenstand
  • Beginn, ggf. Dauer des Mietvertrags

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  • Miethöhe

Fehlt einer dieser Punkte in der Mietvertragsurkunde oder ergeben sich Unklarheiten und Widersprüche, so ist die Schriftform nicht gewahrt.

Im Vertrag ist nicht genannt, über welche Wohnung im Gebäude der Vertrag abgeschlossen wird. Wenn sich auch aus anderen Informationen der Vertragsurkunde, beispielsweise der angegebenen Zimmerzahl, nicht eindeutig schließen lässt, welche Wohnung vermietet ist, gilt der Vertrag als nicht schriftlich abgeschlossen.

Formulieren Sie die Wohnungsbezeichnung immer folgendermaßen:

„3-Zimmer-Wohnung, 2. OG rechts“.

Vergessen Sie die Anlagen nicht

Die Schriftform verlangt grundsätzlich, dass alle Vereinbarungen in einem einheitlichen Dokument zusammengefasst sind.

Wollen Sie Ihrem Mietvertrag Anlagen beifügen, die den Vertragsinhalt konkretisieren, beispielsweise Ihre Hausordnung oder die Aufstellung der umlegbaren Betriebskosten, dann muss der Mietvertrag eindeutig auf diese Anlagen Bezug nehmen, am besten also deren Überschrift und Datum nennen.

„Die Hausordnung vom 01.05.2004 ist wesentlicher Bestandteil dieses Mietvertrags.“

Haben Sie vergessen, die Anlagen beizufügen oder wird im Vertrag nicht ausdrücklich gesagt, dass eine lose beigelegte Anlage Teil des Mietvertrags sein soll, dann ist die Schriftform nicht erfüllt – mit den oben beschriebenen misslichen Folgen für Sie.

Tipp: Vollständigkeit der Anlagen prüfen

Vergewissern Sie sich also bei Mietvertragsabschluss genau, dass Sie alle Anlagen im Mietvertrag exakt benannt und dem Vertrag beigefügt haben.

Formwirksamer Nachtrag heilt Schriftformmängel

In dem vom BGH jetzt entschiedenen Fall wies der ursprüngliche Mietvertrag Schriftformmängel auf. Später schlossen die Parteien eine schriftliche Änderungsvereinbarung ab. In ihr nahmen sie auf den Ursprungsvertrag Bezug.

Dass der ursprüngliche Mietvertrag die Voraussetzungen der Schriftform nicht erfüllte, spielte bei der Nachtragsvereinbarung für die Parteien keine Rolle. Sie hatten nicht die Absicht, gerade einen Schriftformmangel zu beheben, sondern es ging ihnen um inhaltliche Vertragsänderungen.

Der Mieter kündigte vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Er war der Ansicht, wegen Mängeln der Schriftform sei der Vertrag jederzeit kündbar. Der BGH aber bejahte zugunsten des Vermieters die Einhaltung der Schriftform.

Durch die Bezugnahme auf den zuerst geschlossenen Mietvertrag wird, so argumentierten die Richter, der für die Schriftform nötige Zusammenhang zwischen dem Ursprungsvertrag und dem Nachtrag hergestellt. Vergleichbar dem Zusammenhang zwischen einem Mietvertrag und seinen Anlagen.

Nicht erforderlich ist, dass schon die erste Vertragsurkunde allein alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Enthalten Ursprungsvertrag plus Änderungsvereinbarung gemeinsam alle für die Schriftform notwendigen Regelungen, gilt der Vertrag als von Anfang an wirksam schriftlich abgeschlossen.

Im Klartext: Die Formmängel des Ursprungsvertrags können also durch Nachtragsvereinbarung behoben werden (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. XII ZR 142/07).

Mündliche Nachtragsvereinbarung hebt Schriftform auf

Das Tückische an Nachtragsvereinbarungen: Werden sie nicht schriftlich, sondern nur mündlich abgeschlossen, so wird eine von Ihnen im ursprünglichen Mietvertrag ordnungsgemäß eingehaltene Schriftform im Nachhinein hinfällig.

Vorsicht: Auch die verbreitete Mietvertragsklausel, dass „nachträgliche Änderungen des Vertrags zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform bedürfen“, schützt nicht vor den misslichen Folgen mündlicher Nachträge.

Denn der BGH hat bereits früher entschieden, dass mit einer mündlichen Ergänzungsvereinbarung gleichzeitig diese Schriftformklausel außer Kraft gesetzt wird (BGH, Urteil v. 21.09.05, Az. XIII ZR 312/02).

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.