MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietvertrag: So verhalten Sie sich bei der Mietminderung richtig

Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass auch nach In- Kraft-Treten der Mietreform Regelungen im Mietvertrag, welche das Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters ausschließen oder einschränken, unwirksam sind. Aus diesem Grund sollten Sie davon Abstand nehmen, Minderungsfragen im Mietvertrag zu regeln.

In der Praxis gibt es immer wieder Fälle, in denen der Vermieter versucht, durch eine Regelung im Mietvertrag das Minderungsrecht zu beschränken. Dies soll dadurch geschehen, dass der Mieter mit Unterschrift des Vertrags bestätigt, dass die Wohnung mangelfrei ist. In Bezug auf das Minderungsrecht ist eine derartige Klausel unbeachtlich. Für die Minderung kommt es ausschließlich darauf an, in welchem tatsächlichen Zustand sich die Wohnung befindet. Auch eine Regelung im Mietvertrag ändert hieran nichts.

Entsprechendes gilt auch durch Regelungen in Aufrechnungsverboten, mit denen das Minderungsrecht erschwert werden soll. Derartige Regelungen sind ebenfalls unwirksam und haben keine Auswirkung auf die Befugnis des Mieters zur Minderung. Dies gilt etwa in Fällen, in denen die Aufrechnung des Mieters mit Minderungsansprüchen ausgeschlossen oder erschwert werden soll.

Auch so genannte Vorleistungsklauseln, nach denen der Mieter den Mietzins im Voraus zu zahlen hat, sind unwirksam, wenn ihm gleichzeitig untersagt ist, mit Überzahlungen wegen geminderter Miete aufzurechnen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Etwas anderes gilt jedoch für die Regelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine Mietminderung einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses anzukündigen.

Wie Sie sich als Vermieter richtig verhalten

Werden Sie von Ihrem Mieter über einen Mangel in Kenntnis gesetzt, sollten Sie – wie bereits dargestellt – in Ihrem eigenen Interesse unverzüglich reagieren. Zunächst sollten Sie prüfen, ob der behauptete Mangel tatsächlich vorliegt.

So weit Sie dies nicht persönlich überprüfen können, kann es sinnvoll sein, einen Fachmann mit der Begutachtung der betreffenden Stelle zu beauftragen. Dies ist insbesondere dann von Vorteil, wenn die Existenz des vom Mieter behaupteten Mangels in Streit steht. Wenn der von Ihnen beauftragte Fachmann zu dem Ergebnis gelangt, dass der behauptete Mangel nicht vorliegt, verbessern Sie im Ernstfall Ihre Beweissituation. Sie können dann jederzeit auf diesen „Zeugen“ zurückgreifen. Lassen Sie sich in derartigen Fällen deshalb vom Fachmann einen kurzen schriftlichen Bericht über seine Feststellungen geben.

Stellt sich jedoch heraus, dass der behauptete Mangel tatsächlich vorliegt, sollten Sie diesen unverzüglich beseitigen lassen. Um eine unnötige Belastung des Verhältnisses zum Mieter zu vermeiden, sollten Sie dem Mieter eine entsprechende Mitteilung zukommen lassen. Bedenken Sie jedoch, dass eine solche Mitteilung keinerlei Einfluss auf das Minderungsrecht des Mieters hat. Dieses besteht vielmehr während der gesamten Dauer der Beeinträchtigung.

Was in den neuen Bundesländern gilt

Auch heute noch kommt es vor, dass im Gebiet der neuen Bundesländer Mieter der Auffassung sind, dass aufgrund der dürftigen Bauqualität die Anforderungen an die Instandhaltungspflicht des Vermieters höher seien.

Die Gerichte folgen dieser Ansicht jedoch nicht. Es gibt vielmehr Entscheidungen, wonach im Gebiet der neuen Bundesländer nicht die Anforderungen gestellt werden können, die nach westlichen Verkehrsanschauungen an die Qualität einer Wohnung gestellt werden können. Aus diesem Grund ist beispielsweise die erstmalige Minderung nach einer Mieterhöhung danach zu bemessen, dass Systemschäden des betreffenden Bauwerks als vertragsgemäß vom Mieter hinzunehmen sind.

Mit anderen Worten: Der Mieter kann also in diesem Fall nicht auch Minderungsansprüche deshalb geltend machen, weil das gesamte Bauwerk – z.B. in Bezug auf die Wärmedämmung – nicht westlichen Maßstäben entspricht.

Hinzu kommt Folgendes: Da die Wohnungen in den neuen Bundesländern häufig schon bei Abschluss des Mietvertrags in einem schlechten baulichen Zustand waren, scheiden Minderungsansprüche bereits wegen Kenntnis des Mieters vom Mangel aus. Derartige Defizite in der Bauqualität waren daher zum damaligen Zeitpunkt vertragsgemäß und sind deshalb vom Mieter hinzunehmen.

25. Juli 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.